Хипотека подесива 2/28 (2/28 АРМ)
Хипотека подесива 2/28 (2/28 АРМ) врста је 30-годишњег зајма за становање који има почетни двогодишњи период фиксне каматне стопе. Након овог двогодишњег периода, стопа лебди на основу индекса плус маржа. Почетна стопа најаве је испод просечне за конвенционалне хипотеке, али подесива стопа може значајно да порасте. Будући да банке не зарађују много на почетној камати, 2/28 АРМ-а укључују велике казне пре-уплате током прве две године.
БРЕАКИНГ ДОВН 2/28 Хипотека подесива стопа (2/28 АРМ)
АРМ 2/28 постао је популаран током процвата некретнина раних 2000-их када су велике цене стављале конвенционалне хипотекарне исплате ван досега многих купаца. На пример, конвенционална 30-годишња хипотека у износу од 300 000 америчких долара вршила би месечне исплате у износу од 1610 долара. Али за 2/28 АРМ-а са почетном стопом задатка од 3 процента биће потребно месечно плаћање од само 1265 долара.
Потенцијалне замке од 2/28 оружја
Цатцх-22 хипотеке са подесивом стопом 2/28 је да се након две године стопа прилагођава сваких шест месеци, уобичајено нагоре, процентом на основу Лондонске међубанкарске понуђене стопе (ЛИБОР) плус додатне марже. 2/28 АРМС имају уграђене безбедносне провере, као што су ограничење висине доживотне камате и ограничења колико стопа може да се повећава или смањује са сваким временским периодом. Али чак и са капом, власници кућа могу се суочити са шиљцима плаћања који смањују чељуст.
У горе датом примеру за 300.000 УСД 30-годишњег зајма од 3% АРМ 2/28, ако после две године ЛИБОР буде 2, 7, а маржа 1, 5, камата би се повећала за 4, 2 процента, на укупно 7, 2 процента. Ова стопа од 7, 2% могла би бити знатно већа од постојећих конвенционалних стопа хипотеке. Месечна исплата власника куће повећала би се преко ноћи за више од 60%, на 2036 долара.
Многи власници кућа током процвата нису успели да разумеју како наизглед мали пораст стопе може драматично потакнути месечну уплату. Чак су и они који су били у потпуности свесни ризика сматрали 2/28 АРМ-ова као краткорочним средством за финансирање. Идеја је била да се искористи ниска стопа теасера, а затим се након две године рефинансира или конвенционалном хипотеком или, ако њихов кредит није довољно добар за то, новом подесивом хипотеком. А, с обзиром на вртоглаве цене некретнина, брзи дуг може још даље. Многима је ово имало одређеног смисла, јер се, уосталом, домаћи капитал дужника брзо повећавао.
Проблеми су се догодили са колапсом тржишта у 2008. години. Вриједности куће су пале. Многи власници 2/28 АРМС-а нашли су се у немогућности рефинансирања, плаћања или продаје домова за вредност заосталог кредита. Осип отплате кредита водио је строжим стандардима зајма. Данас банке пажљивије процењују способност зајмопримца да изврши исплате подесиве стопе.