Хипотека од 30 година у односу на 15 година: у чему је разлика?

Можда је на располагању задивљујућа разноликост хипотека, али за већину купаца кућа у пракси постоји само једна. Хипотека са фиксном стопом од 30 година је практички амерички архетип, јабучна пита финансијских инструмената. То је пут који су генерације Американаца кренуле према власништву куће по први пут.

Према Фреддие Мац-у у 2017. години, 90 посто купаца домова одабрало је 30-годишњу хипотеку с фиксном стопом. Но, многима од тих купаца можда је боље послужити да су се умјесто тога одлучили за хипотеку с фиксном стопом од 15 година.

Зајмови су структурно слични - главна разлика је појам. Краткорочни зајам значи већу месечну уплату, због чега 15-годишња хипотека изгледа мање приступачно. Али краћи рок чини зајам јефтинијим на неколико фронта. У ствари, током целог трајања зајма, хипотека на 30 година коштаће више него дупло више од 15-годишње опције.

Како појам хипотеке утиче на трошкове

Хипотека је једноставно одређена врста кредитног кредита - онај који је обезбеђен стварном имовином. За орочени зајам, зајмопримац плаћа камате обрачунате годишње на основу неизмиреног салда зајма. Каматна стопа и месечна уплата су фиксни.

Пошто је месечно плаћање фиксно, део који плаћа камату и део који плаћа за главницу се временом мења. У почетку, јер је салдо кредита тако висок, већину плаћања чине камате. Али како се салдо смањује, удео плаћања за камате опада, а удео који отплаћује главницу расте.

30-годишња хипотека

Наравно, код зајма од 30 година тај се дуг смањује много спорије - ефективно, дужник изнајмљује исту своту новца више него двоструко дуже. (То је више него двоструко, а не само двоструко дуже, јер се код хипотеке на 30 година главни биланс не смањује тако брзо као за 15-годишњи зајам.) Што је већа каматна стопа, то је већа јаз између две хипотеке. На пример, када је каматна стопа 4 процента, дужник заправо плаћа готово 2, 2 пута више камате за позајмљивање истог износа главнице током 30 година у поређењу са 15-годишњим зајмом.

Главна предност хипотеке на 30 година је релативно ниска месечна исплата. Чак и ако приступачност није проблем, постоје и друге предности:

• Нижа уплата може омогућити дужнику да купи више куће него што би то могли да приуште уз 15-годишњи зајам јер би иста месечна уплата омогућила кориснику да узме већи зајам преко 30 година.
• Ниже плаћање омогућава дужнику да повећа уштеде.
• Ниже плаћање ослобађа средства за друге циљеве.

15-годишња хипотека

Будући да су 15-годишњи зајмови мање ризични за банке од 30-годишњих кредита и зато што банке коштају мање од давања краткорочних кредита од дугорочних, хипотека на 30 година обично долази са вишом каматном стопом. Потрошачи плаћају мање хипотеком на 15 година - било где од четвртине процента до целог процента (или бода) мање и током деценија које се заиста могу збројити.

Агенције које подржавају влада које подржавају већину хипотека, попут Фанние Мае и Фреддие Мац, намећу додатне таксе, назване корекције нивоа зајма, што 30-годишње хипотеке скупљају. Ове накнаде се обично односе на кориснике кредита са нижим кредитним резултатима, мањим предујмовима или на оба. Федерална стамбена управа такође наплаћује веће премије хипотекарног осигурања 30-годишњим дужницима.

„Неке корекције нивоа зајма, које постоје на 30 година, не постоје током 15 година“, каже Јамес Морин, старији потпредседник малопродајног кредита у Норцом Хипотека у Авону, ЦТ. Већина људи, према Морин-у, те трошкове пребацује у своју хипотеку као део веће стопе, уместо да их плаћа директно.

Замислите, дакле, кредит од 300.000 долара, доступан на 4% током 30 година или на 3.25% током 15 година. Комбиновани ефекат брже амортизације и ниже каматне стопе значи да би позајмљивање новца за само 15 година коштало 79.441 УСД, у поређењу са 215.609 УСД током 30 година, или готово две трећине мање.

Наравно, постоји улов. Цена за уштеду толико новца на дуже стазе је много већа месечна потрошња; плаћање хипотетичког 15-годишњег зајма је 2.108, 676 УСД (или око 38%) више од месечне уплате за 30-годишњи зајам (1.432 УСД).

Ако инвеститор може да приушти већу исплату, у њиховом је интересу да иду са краћим зајмом, нарочито ако се приближавају пензији када ће зависити од фиксног дохотка.

Неки стручњаци могу себи приуштити веће плаћање укључује одлагање фонда за кишни дан. Према Боб Валтерсу, главном оперативном директору и председнику Куицкен кредита, ваша ликвидна уштеда требало би да износи најмање годину дана прихода. Оно што финансијски планери воле у ​​вези с 15-годишњом хипотеком јесте да је она ефективно „принудна штедња“ у облику капитала у имовини која се нормално цени (мада, попут акција, куће расту и падају).

Будући да су 15-годишњи зајмови мање ризични за банке од 30-годишњих кредита и зато што банке коштају мање од давања краткорочних кредита од дугорочних, хипотека на 30 година обично долази са вишом каматном стопом.

Друге употребе за новац

Постоје случајеви у којима зајмопримац може подстицати да тај новац уложи негде другде, на пример на рачуну 529 за школарину у факултету или у плану одложеног пореза 401 (к), посебно ако послодавац одговара доприносима зајмопримца. А с тако ниским стопама хипотеке, штедљив и дисциплинован инвеститор могао би се одлучити за 30-годишњи зајам и тако извршити разлику између 15-годишњих и 30-годишњих плаћања у високо приносним хартијама од вредности.

Користећи претходни пример, ако је месечна исплата за 15 година зајма износила 2.108 УСД, а месечна исплата 30-годишњег зајма 1.432 УСД, дужник може ту инвестицију 676 долара уложити негде другде. Прорачун заосталог залога је колико (или да ли) поврат на спољну инвестицију, умањен за порез на капитални добитак, премашује каматну стопу на хипотеку након обрачуна одбитка за камате на хипотеку. За некога у пореском рангу од 25 процената, одбитак би могао да смањи ефективну каматну стопу на хипотеку са, на пример, 4 процента на 3 процента.

Опћенито говорећи, зајмопримац излази напријед ако су приноси инвестиције након пореза већи од трошкова хипотеке умањени за одбитак камате.

Овај гамбит, међутим, захтева склоност ка ризику, према Схасхин Схах-у, цертифицираном финансијском планеру из Далласа, ТКС, јер ће дужник морати улагати у нестабилне акције. "Тренутно не постоје инвестиције са фиксним приходима које би могле да дају довољно висок повратак да ово постигне, " каже Шах. Такође захтева дисциплину да систематски улаже еквивалент месечним разликама и време да се фокусира на инвестиције, што, додаје, већини људи недостаје.

Најбоља опција за оба света

Већина зајмопримаца очигледно такође нема - или бар мисли да им недостаје - чиме би омогућила већа плаћања која захтева 15-годишња хипотека. Али постоји једноставно решење за прикупљање већег дела уштеде од краће хипотеке: Једноставно извршите веће исплате петнаестогодишњег распореда на вашој 30-годишњој хипотеци, под претпоставком да хипотека нема казну за плаћање унапред.

Зајмопримац има право да додатне уплате усмјери на главницу, а ако су плаћања досљедна, хипотека ће бити исплаћена за 15 година. Ако се времена погоршавају, зајмопримац се увек може вратити на уобичајена, нижа плаћања 30-годишњег распореда.

Кључне Такеаваис

• Многи купци ће можда бити боље опскрбљени одлучивањем за хипотеку с фиксном стопом од 15 година у односу на хипотеку од 30 година.
• Потрошачи плаћају мање хипотеком на 15 година - било где од четвртине процента до целог процента (или бода) мање.
• За неке стручњаке, могућност да приуште већу плаћање 15-годишње хипотеке укључује и повлачење фонда за кишни дан.