Како раде хипотеке само за камате?

Ако желите да месечна уплата на вашој хипотеци буде мања од оне коју можете добити на зајам с фиксном стопом, можда ће вас завести хипотека само за камате. Ако на почетку рока трајања кредита не плаћате главницу неколико година, имаћете бољи месечни новчани ток.

Али шта се дешава када се истекне период само камате? Ко нуди ове кредите? А када има смисла набавити? Ево кратког водича за ову врсту хипотеке.

Како су хипотеке само каматне структуре

Најважнија хипотека само на камате је она у којој плаћате камате само током првих неколико година - обично пет или десет - и кад се тај период заврши, почињете да плаћате и главницу и камате. Ако желите да извршите плаћање главнице током периода само за камату, можете, али то није услов зајма.

Зајмове који се односе само на камате обично ћете видети као хипотеке подесиве стопе 3/1, 5/1, 7/1 или 10/1 (АРМ). Зајмодавци кажу да су избори 7/1 и 10/1 најпопуларнији код корисника кредита. Опћенито, период само за камате једнак је раздобљу с фиксном стопом за кредите с прилагодљивом каматном стопом. То значи, на пример, ако имате АРМ од 10/1, плаћали бисте камате само првих десет година.

За АРМ само за камату, након што се уводни период заврши, каматна стопа ће се прилагођавати једном годишње (одакле долази „1“) на основу референтне каматне стопе као што је ЛИБОР плус маржа коју одређује зајмодавац. Референтна стопа се мења како се тржиште мења, али маржа је унапред одређена у тренутку када узимате зајам.

Ограничење ограничења стопе Промене каматних стопа. То важи за све АРМ-ове, а не само за АРМ-ове само за камате. Почетна максимална каматна стопа на 3/1 АРМ и 5/1 АРМС обично је две, каже Цасеи Флеминг, кредитни службеник са Ц2 Финанциал Цорп из Сан Диега и аутор „Водича за зајмове: Како добити најбољу могућу хипотеку“. То значи да ако је ваша почетна каматна стопа три одсто, а како се период само камате завршава у четвртој или шестој години, ваша нова каматна стопа неће бити већа од пет одсто. Код 7/1 АРМ-а и 10/1 АРМ-а, почетна ограничење стопе обично је пет.

Након тога, повећање стопа обично је ограничено на два процента годишње, без обзира на то шта је уводни период АРМ-а. Доживотна капија готово је увијек пет посто виша од почетне каматне стопе на кредит, каже Флеминг. Дакле, ако је ваша почетна стопа три процента, у осам би могла порасти на пет процената, седам у години девет, а максимална на осам процената у години десет.

Када се истекне период само за камате, морат ћете почети отплаћивати главницу током остатка рока зајма - на потпуно амортизованој основи, говорећи зајмодавци. Данашњи кредити само за камате немају балонске исплате; обично није дозвољено ни по закону, каже Флеминг. Дакле, ако је пуни рок АРМ од 7/1 и период само камате седам година, у осмој години, месечна уплата ће се прерачунати на основу две ствари: прво, нове каматне стопе и друго, отплата главнице током преостале 23 године.

Кредити само за фиксну каматну стопу

Хипотеке са фиксном каматном стопом нису толико честе. Уз 30-годишњи зајам с фиксном каматном стопом, можете плаћати камате само десет година, а затим плаћати камате плус главницу за преосталих 20 година. Под претпоставком да током првих десет година ништа нисте платили главници, ваша месечна уплата знатно би скочила у 11. години, не само зато што бисте почели отплаћивати главницу, већ зато што ћете отплаћивати главницу за само 20 година, уместо за 30 година. Пошто не плаћате главницу током периода само за камату, када се каматна стопа ресетира, ваша нова отплата камате заснива се на целокупном износу кредита. Кредит од 100.000 долара са каматном стопом од 3, 5 одсто коштао би само 291, 67 долара месечно током првих десет година, али 579, 96 долара месечно током преосталих 20 година (скоро дупло).

За 30 година зајам од 100.000 УСД коштао би вас 174.190, 80 - рачунато као (291.67 к 120 плаћања) + (579.96 к 240 плаћања). Ако бисте узели 30-годишњи зајам с фиксном стопом по истој 3, 5 постотној каматној стопи (као што је горе споменуто), ваш укупни трошак преко 30 година био би 161, 656, 09 УСД. То је 12, 534, 71 УСД више за камате на зајам само за камате, и тај додатни трошак камате је разлог зашто не желите задржати зајам само за камату током целог његовог трајања. Међутим, стварни расходи за камате биће мањи ако узмете одбитак пореза на хипотеку.

Да ли су ове врсте кредита широко доступне?

Будући да је толико зајмопримаца упало у проблеме са зајмовима само за камате током година балона, банке данас оклевају да понуде производ, каже Иаел Исхакис, потпредседник ФМ Хоме Лоанс кредита у Брооклину, НИ, и аутор „Тхе Цомплете Гуиде то Пурцхасинг дом."

Флеминг каже да су већина кредити са променљивим каматним стопама са фиксним периодом од пет, седам или десет година. Џамбо зајам је врста неусаглашеног зајма. За разлику од одобрених зајмова, неусклађени зајмови обично не могу да се продају предузећима која спонзоришу влада, Фанние Мае и Фреддие Мац - највећи купци хипотекарних хипотекарних хипотека и разлог зашто су зајамни кредити тако широко доступни.

Када Фанние и Фреддие откупе кредите од хипотекарних зајмодаваца, они зарадодавцима дају више новца на располагању за издавање додатних кредита. Неусклађени кредити попут зајмова само за камате имају ограничено секундарно тржиште хипотеке, па је теже пронаћи инвеститора који их жели купити. Све више зајмодаваца држи се ових зајмова и сервисира их код куће, што значи да имају мање новца да дају додатне зајмове. Кредити само за камате нису тако широко доступни. Чак и ако зајам само за камату није јумбо зајам, још увек се сматра неусклађеним.

Будући да кредити само за камату нису тако широко доступни као, рецимо, 30-годишњи зајмови с фиксном каматном стопом, „најбољи начин да пронађете доброг зајмодавца само за камате је путем угледног брокера са добром мрежом, јер ће требати неки озбиљне куповине да бисте пронашли и упоредили понуде ", каже Флеминг.

Поређење трошкова

„Повећање стопе за значајку само за камату варира од зајмодавца и по дану, али рачунајте да ћете платити најмање 0, 25 одсто премије камате“, каже Флеминг.

Слично томе, Вхитнеи Фите, предсједница зајма Ангел Оак Хоме у Атланти, каже да је стопа на хипотеку само на камату приближно од 0, 125 до 0, 375 посто виша од стопе за амортизацијски зајам с фиксном стопом или АРМ, овисно о појединостима.

Ево како би изгледале ваше месечне исплате са зајмом од само 100.000 УСД у поређењу са кредитом с фиксном стопом или потпуно амортизационим АРМ-ом, сваки по типичној стопи за ту врсту кредита:

• Седмогодишњи АРМ само за камате, 3.125 процената: 260.42 УСД месечно плаћање
• 30-годишњи конвенционални зајам са фиксном стопом (није само камата), 3.625 процената: месечно плаћање 456, 05 УСД
• Седмогодишња, потпуно амортизована АРМ (30-годишња амортизација), 2.875 процената: месечна уплата од 414, 89 УСД

По овим стопама, у кратком року, АРМ само за камату ће вас коштати 195, 63 УСД мање месечно по 100 000 УСД позајмљених током првих седам година у поређењу са 30-годишњим кредитом са фиксном стопом и 154, 47 УСД мање месечно у поређењу са потпуно амортизационом 7/1 АРМ.

Немогуће је израчунати стварни животни трошак зајма који је прилагођен само за камату када га узмете јер не можете унапред знати која ће се каматна стопа враћати сваке године. Флеминг није ни на који начин надокнадио трошкове, каже Флеминг, мада можете одредити ограничење доживотне камате и висину из уговора. Ово би вам омогућило да израчунате минимални и максимални век трошкова и знате да би ваш стварни трошак пао негде између. "То би био огроман распон, " каже Флеминг.

Доња граница

Хипотеке само за камате могу бити изазовне за разумевање, а плаћања ће се знатно повећати након што се заврши период само камате. Ако је зајам само за камате АРМ, ваша плаћања ће се повећати још више ако се камате повећају, што је сигурна опклада у данашњем окружењу са ниским стопама. Ови кредити су најбољи за софистициране дужнике који у потпуности разумију како раде и које ризике преузимају.