Стратегије амортизације хипотеке
За многе људе куповина куће је највећа појединачна финансијска инвестиција коју ће икада уложити. Због велике цене, обично је потребна хипотека. Хипотека је врста амортизованог зајма код кога се дуг отплаћује у редовним ратама током одређеног периода. Период амортизације се односи на дужину у годинама које дужник одабере да отплати хипотеку.
Иако је најпопуларнија врста хипотека на 30 година са фиксном стопом, купци имају и друге могућности, укључујући хипотеке на 25 и 15 година. Период амортизације утиче не само на то колико ће трајати отплата кредита, већ и на колико камата ће бити плаћено током трајања хипотеке. Дужи периоди амортизације обично укључују мање месечне исплате и веће укупне трошкове камата током трајања зајма. С друге стране, краћи периоди амортизације углавном подразумевају веће месечне исплате и ниже укупне трошкове камата. Било би добро да било ко на тржишту хипотеке размотри разне могућности амортизације како би пронашао ону која најбоље одговара у погледу управљивости и потенцијалних уштеда. Ево, размотримо различите стратегије амортизације хипотека за данашње купце кућа.
Кључне Такеаваис
- Одабир периода током којег бисте требали отплатити хипотеку представља компромис између нижих мјесечних уплата у односу на ниже укупне трошкове.
- Рок доспећа хипотекарног кредита следи распореду амортизације који одржава месечне исплате једнаким уз измене релативног износа главнице у односу на камату за сваку исплату.
- Што је дужи распоред амортизације (рецимо 30 година), повољније су месечне исплате, али истовремено ће највише камате бити исплаћено зајмодавцу током трајања зајма.
Схеме амортизације
Тачан износ главнице и камате који чине сваку уплату је приказан у хипотеци амортизациони распоред (или табела амортизације). На почетку, више сваке месечне исплате иде према каматама. Камате на хипотеку опорезују порезом. Ако се налазите у високом нивоу пореза, овај одбитак ће имати већу вредност од оних са нижим пореским стопама. Сваком наредном уплатом све више и више плаћања иде главници, а мање камати, све док се хипотека не исплати у потпуности, а зајмодавац поднесе Задовољство хипотеком код жупанијског уреда или земљишнокњижног уреда.
Дужи периоди амортизације смањују месечно плаћање
Кредити са дужим периодима амортизације имају мање месечне исплате јер имате више времена за враћање кредита. Ово је добра стратегија ако желите да плаћања буду управљивија. Следећа слика приказује скраћени пример распореда амортизације за 30-годишњи зајам са фиксном стопом од 200.000 УСД у висини од 4, 5%:
Слика 1. Исплата хипотеке за ову 30-годишњу хипотеку са фиксном стопом 4, 5% увек је иста сваког месеца (1, 013.37 УСД). Износи који иду према главници и каматама се, међутим, мењају сваког месеца. Овде су приказана прва три месеца амортизационог распореда, а затим исплате са 180, 240, 300 и 360 месеци.
Резиме за 30-годишњу фиксну каматну стопу од 4, 5%:
- Износ хипотеке = 200.000 УСД
- Месечна уплата = 1, 013.37 УСД
- Износ камате = 164.813, 42 УСД
- Укупни трошкови = 364.813, 20 УСД
Краће периоде амортизације штеде вам новац
Ако одаберете краћи период амортизације - на пример, 15 година - имаћете веће месечне исплате, али ћете такође знатно уштедети на каматама током трајања зајма, а ви ћете брже имати свој дом. Такође, каматне стопе на краће кредите су обично ниже од оних за дуже рокове. Ово је добра стратегија ако можете удобно да испуните веће месечне исплате без непотребних тешкоћа. Имајте на уму, иако је период амортизације краћи, ипак укључује извршење 180 узастопних плаћања. Важно је размотрити да ли можете да задржите тај ниво плаћања или не.
На слици 2 приказано је како изгледа распоред амортизације за исти зајам од 200.000 УСД са 4, 5%, али са 15-годишњом амортизацијом (опет, скраћена верзија ради једноставности):
Слика 2 Исти кредит од 200.000 УСД 4, 5%, али са 15-годишњом амортизацијом. Прва три месеца амортизационог распореда су приказана, заједно са плаћањима на 60, 120 и 180 месеци.
Резиме за 15-годишњу фиксну каматну стопу од 4, 5%:
- Износ хипотеке = 200.000 УСД
- Месечна уплата = 1.529, 99 УСД
- Износ камате = 75.397, 58 УСД
- Укупни трошак = 275.398, 20 УСД
Као што видимо из два примера, дужа, 30-годишња амортизација резултира повољнијом уплатом од 1, 013, 37 УСД, у поређењу са 1529, 99 УСД за 15-годишњи зајам, разликом од 516, 62 УСД сваког месеца. То може донети велику разлику за породице које имају мали буџет или који једноставно желе да ограниче месечне трошкове. Два сценарија такође илуструју да 15-годишња амортизација штеди 89, 416 УСД на трошковима камате. Ако зајмопримац може угодно да приушти веће месечне исплате, уз краћи период амортизације могу се остварити знатне уштеде.
Убрзане могућности плаћања
Чак и уз дужу амортизацијску хипотеку, могуће је уштедети новац на каматама и бржи отплату зајма убрзаном амортизацијом. Ова стратегија укључује додавање додатних плаћања на месечни хипотекарни рачун, што вам потенцијално омогућава уштеду у десетинама хиљада долара и омогућава вам да будите без дуга (барем у погледу хипотеке) пре година. Узмите хипотеку у износу од 200 000 УСД из горе наведеног примера. Ако би се сваког месеца примењивало додатних 100 УСД за главницу, зајам би се отплатио у целости за 25 година уместо 30, а зајмопримац би остварио уштеду у каматама од 31, 745 УСД. Донесите то до додатних 150 УСД сваког месеца, а зајам би био задовољен за 23 године уз уштеду од 43.204, 16 УСД. Чак и једно додатно плаћање извршено сваке године може умањити износ камате и скратити амортизацију све док уплата иде према главници, а не камати (будите сигурни да ваш зајмодавац обрађује плаћање на овај начин). Наравно, не би требало да одустанеш од потрепштина или да узмеш новац од профитабилних инвестиција за додатна плаћања. Али смањивање непотребних трошкова и стављање тог новца у додатна плаћања може имати добар финансијски смисао. А за разлику од 15-годишње хипотеке, она вам даје флексибилност да платите мање неколико месеци.
Савјет: Онлине калкулатори за амортизацију хипотеке могу вам помоћи да одлучите која хипотека је најприкладнија за вас и израчунајте утицај додатних плаћања хипотеке. Уз то, хипотекарни калкулатори могу се користити за утврђивање најбољих расположивих каматних стопа. За почетак испробајте калкулатор испод.
Остали избори
Хипотеке подесиве стопе могу вам омогућити да плаћате још мање месечно него 30-годишња хипотека са фиксном стопом и можда ћете моћи да прилагођавате плаћања на друге начине који би могли да одговарају очекиваном расту личног дохотка. Међутим, месечна плаћања на њих могу порасти - колико често зависи од економских показатеља и начина на који је уговор написан - и уз камате на хипотеку и даље на готово историјским најнижим нивоима, они су вероватно непоуздани за већину власника кућа. Слично томе, хипотеке које имају само камате и друге врсте балона често имају мале исплате, али ће вас оставити због огромног салда на крају рока зајма, такође ризичне опкладе.
Доња граница
Одлучивање коју хипотеку можете приуштити не треба препустити само зајмодавцу: Чак иу тренутној кредитној клими са њеним строжим стандардима, можда ћете добити одобрење за већи кредит него што вам заиста треба. Ако вам се свиђа идеја о краћем амортизационом периоду, тако да можете платити мање камате и поседовати своју кућу пре - али не можете да приуштите веће исплате - размислите о томе да тражите дом у нижем ценовном рангу. Уз мању хипотеку, можда ћете моћи да наметнете веће исплате које долазе са краћим периодом амортизације.
Будући да толико много фактора може утицати на то која је хипотека најбоља за вас, важно је процијенити своју ситуацију. На примјер, ако размишљате о великој хипотеци и ако сте у високом порезном рангу, вјероватно је да ће вам одбитци хипотеке бити повољнији него ако имате малу хипотеку и ако имате нижи порезни разред. Или, ако од својих инвестиција добијате добре приносе, можда неће имати смисла смањивати изградњу свог портфеља како бисте вршили већа плаћања хипотеке. Оно што увек има доброг финансијског смисла јесте да процените своје потребе и околности и узмете времена да одредите најбољу стратегију амортизације хипотеке за вас.