Зашто већина мојих хипотекарних плаћања почиње као камата?
Износ хипотеке састоји се од комбинације камате и отплате главнице. Током трајања хипотеке промениће се удео камате главнице.
У почетку ће исплата власника куће бити углавном камата, са малим износом главнице. Како хипотека сазрева, главни део плаћања ће се повећавати, а део камате смањивати. То је зато што се камата заснива на текућем стању хипотеке, који се смањује како се отплаћује већа главница. Што је главница хипотеке мања, то се наплаћује мање камате.
На пример, узмите једноставну хипотеку за 100.000 УСД уз каматну стопу од 4% годишње и време доспећа од 24 године. Годишње плаћање хипотеке износи 6.558, 68 долара. Прво плаћање укључује камате у износу од 4.000 УСД (100.000 к 4%) и отплату главнице у износу од 2.558, 68 УСД (6.558, 68 - 4.000 УСД). Неизмирени износ хипотеке након ове исплате је 97.441, 32 УСД (100.000 - 2.558, 68 УСД). Следећа уплата ће бити једнака првој, 6.558, 68 долара, али сада ће имати различит удео камате главнице. Накнада за камате за друго плаћање износиће 3.897, 65 УСД (97.441, 32 к 4%) док ће главна аконтација главнице бити 2.661, 03 УСД (6.558, 68 - 3.897, 65 УСД).
Главни део другог плаћања је око 100 УСД већи од првог. То се дешава зато што је власник куће уплатио новац према главници - смањујући га - а нова исплата камате обрачунава се на нижи износ главнице. Пред крај хипотеке, исплате ће бити примарно отплата главнице.
Ово је основни пример употребе традиционалног зајма од обичне ванилије. Уз егзотичне хипотеке, власници кућа могу бирају своје месечне хипотеке.
Како се амортизују хипотеке
Иако се део камата смањује сваког месеца, саме исплате хипотеке не смањују се током времена. Више новца иде према главници која је у потпуности амортизована током трајања зајма. Као резултат, како године пролазе, већи део плаћања власника куће иде према главници, убрзавајући стопу по којој власник куће гради капитал и смањује дуговани износ. Током 30. године фиксне хипотеке на 30 година, власник куће повећава свој капитални капитал за много више са сваком извршеном уплатницом у поређењу са уплатама извршеним у првој и другој години.
Смањење исплате
Међутим, постоје неке специфичне ситуације у којима хипотекарна плаћања могу да се смање.
Хипотека подесива стопа (АРМ) може временом имати смањена плаћања. Код ове врсте хипотеке каматна стопа варира на основу индекса који одражава трошкове зајмодавца за задуживање на кредитним тржиштима. Плаћања на АРМ-у могу се смањити ако се референтна стопа зајма смањи током курса. Међутим, АРМ има једнак потенцијал да се плаћања повећају, понекад и знатно. Кредитни документи одређују колико се каматна стопа може повећавати сваке године, као и максимална која се може повећати током целог рока зајма.
Зајмопримац који мора платити хипотекарно осигурање током раних година зајма може приметити да се њена хипотека с временом смањује. Већина хипотекарних компанија ограничава зајмове у висини од 80% од купопродајне цене или вредности куће, овисно о томе која је мања, а зајмопримац се очекује да са осталих 20% дође као предујам. Овај однос између зајмова и вредности [ЛТВ] дизајниран је да заштити зајмодавца ако вредност куће падне и зајмопримац дугује више него што кућа вреди. У неким ситуацијама зајмодавци омогућавају власницима кућа да позајме више од 80% купопродајне цене, али зајмодавци захтевају хипотекарно осигурање као део посла. Ово осигурање штити зајмодавца ако мора искористити имовину која вриједи мање од салда кредита. Зајмопримац плаћа премије осигурања као део месечне хипотеке.
Једном када се кредитни салдо зајма спусти на одређени проценат од вредности куће - обично 78% - дужник може да поднесе молбу зајмодавцу да одустане од хипотекарног осигурања. Претпоставимо да је дужник успешан, исплата хипотеке ће се смањити за остатак кредита, јер више не укључује премију хипотекарног осигурања.