Алтернатива повратној хипотеци
Кориштење капитала у вашем пребивалишту је метода коју многи користе за прикупљање готовине. Постоји неколико метода које власник куће може користити да би се искористио у овој вени прихода, али неке могу бити боље погодне од других. Једна популарна опција - која често пуни ваздушне таласе рекламама - је обрнута хипотека. Међутим, иако је популарно, ово можда није најбољи избор за многе власнике кућа.
Повратна хипотека
Ако имате 62 или више година, можда ћете капитал у вашем дому моћи претворити у готовину уз повратну хипотеку. Овај зајам вам омогућава да се позајмите против капитала у вашој кући како бисте добили фиксну месечну уплату или кредитну линију (или неку комбинацију ове две). Отплата се одлаже док се не иселите, не продате дом, постанете делинквентни о порезу на имовину или осигурању, ако дом пропадне или не умрете. Тада се кућа продаје и сваки вишак након отплате иде вама или вашим наследницима.
Поништена хипотека може бити проблематична ако се не изврши правилно и захтева пажљиву пажњу на права преживјелог супружника уколико сте у браку. Наравно, крај процеса значи да ћете ви или ваши наследници одустати од куће, осим ако нисте у могућности да га купите од банке. Бескрупулозни зајмодавци такође могу бити велики ризик, зато пажљиво изаберите ову опцију
(За више, погледајте 5 превара о обратној хипотеци. )
Рефинансирајте вашу постојећу хипотеку
Ако имате постојећи кредит за кућу, можда ћете моћи да рефинансирате хипотеку како бисте смањили месечне уплате и ослободили нешто новца. Један од најбољих разлога за рефинансирање је снижавање каматне стопе на вашу хипотеку, што вам може уштедети новац током трајања кредита, смањити величину месечних плаћања и помоћи вам да брже изградите капитал у вашем дому.
Још једна погодност: Ако рефинансирате умјесто да добијете повратну хипотеку, ваш дом остаје предност за вас и ваше наследнике.
Узети зајам за домаћи капитал
У основи друга хипотека, зајам за капитални капитал омогућава вам да позајмљујете новац користећи капитал који имате у вашем дому. То функционише на исти начин као и ваша основна хипотека: Зајам добијате као једнократни износ, а из куће не можете црпити додатна средства.
За пореске године до и укључујући 2017. годину, камате на кредит за власнички капитал у износу до 100.000 долара опћенито се одбијају без обзира на то како сте користили кредит, било да се ради о дугу на кредитној картици или студентском зајму. А ако кредит користите за оно што се зове квалификована сврха - а то је да „купите, изградите или значајно побољшате пребивалиште које осигурава зајам“ - могли бисте узети пореске одбитке и до милион долара (укључујући било који дуг из прве хипотеке који имате ).
Међутим, нови Закон о порезима и олакшицама за рад смањио је прихватљивост за одбитке зајмова из куће. За пореске године 2018. до 2025. године нећете моћи одбити камате на зајмове на домаћем капиталу уколико се зајам не користи посебно за горе описане квалификоване сврхе. Такође је опао ниво на који се камата може одбити за кредите од 750.000 или мање долара.
То су углавном кредити с фиксном стопом, који пружају сигурност у случају повећања каматних стопа. Због тога је каматна стопа обично виша него за кредитну линију основног капитала. Као и код рефинансирања, ваш дом остаје богатство за вас и ваше наследнике. Будући да ваш дом дјелује као колатерал, важно је схватити да постоји ризик од искључења из имовине ако не испуните кредит.
(Више о овој теми потражите у чланку Поништавање хипотеке или зајма хипотекарног капитала?)
Узмите кредитну линију домаћег капитала
Кредитна линија домаћег капитала (ХЕЛОЦ) даје вам могућност да се по потреби посудите до одобреног кредитног лимита. За разлику од зајма за кућни капитал, где плаћате камате на целокупни износ зајма, било да новац користите или не, с ХЕЛОЦ-ом плаћате камате само на износ новца који заправо подигнете. ХЕЛОЦ-ови су подесиви зајмови; ваша месечна уплата ће се мењати са променљивим каматним стопама.
Правила о одбитку и квалификованим сврхама иста су као и код зајма власничког капитала (види тачку 2). ХЕЛОЦ задржава ваш дом као предност за вас и ваше наследнике. Ипак, као и код зајма кућног капитала, ваш дом дјелује као колатерал и може се искључити ако неплатите.
Продајте дом или смањите величину
Горе наведене могућности остају у вашем постојећем дому. Ако се ипак желите и преселити, продаја куће омогућава вам приступ капиталу који сте изградили. Ова опција може бити посебно привлачна ако је ваше пребивалиште веће него што вам је тренутно потребно, претешко или скупо за одржавање, или ако имају изузетно скупе порезе на имовину. Приход се може искористити за куповину мањег, повољнијег дома или за изнајмљивање, а имаћете додатног новца за уштеду, улагање или трошење по потреби.
Продајте дом својој деци
Друга алтернатива обрнутој хипотеци је да кућу продате својој деци. Један од приступа је уговор о повратном закупу, у којем продајете кућу, а затим је изнајмљујете користећи новац од продаје. Као станодавци, ваша деца добијају приход од најма и моћи ће да узимају одбитке за амортизацију, порез на некретнине и одржавање.
Други приступ је приватна обрнута хипотека, која делује попут обрнуте хипотеке, осим камата и накнада за боравак у породици. Деца вам врше редовна плаћања и када дође време да продате кућу, надокнађују своје доприносе (и камате).
Иако није могуће постављати овај аранжман, обично је то много јефтиније него добити повратну хипотеку преко банке, а дом остаје предност за вас и вашу децу. Продаја вашој деци има последице у погледу пореза и планирања имовине, тако да је важно сарађивати са квалификованим пореским стручњаком или адвокатом.
Доња граница
Повратне хипотеке могу бити добра опција за људе који су богати кућама и сиромашни су готовином, са пуно капитала куће, али са недовољним примањима за пензију. Постоје и друге опције које вам омогућавају да искористите капитал који сте изградили у вашем дому.
Пре доношења било какве одлуке, добра је идеја да истражите своје могућности, купујете около по најбољим ценама (где је то могуће) и консултујете се са квалификованим пореским стручњаком или адвокатом.
(За више, погледајте Избегавање ових обрнутих хипотекарних замки, Комплетан водич за поништену хипотеку, поређење обрнутих хипотека са напредним хипотекама, да ли се квалификујете за повратну хипотеку? Зајам за домаћи капитал? Водич о порезима и поништеним хипотекама, 5 потписа повратне хипотеке добра идеја, 5 потписивања повратне хипотеке је лоша идеја, како избјећи давање заостале хипотеке, поглед на регулисање поништених хипотека, Правила за добијање повратне хипотеке ФХА, повратна хипотека: Да ли би могла ваша удовица изгубити кућу? Пазите на ове преварне хипотекарне преваре и обрнуте хипотеке.)