Приступ трошкова
Приступ трошкова је метода процене вредности некретнина која претпоставља да би цена коју купац треба да плати за комад имовине требало да буде једнака цени изградње једне еквивалентне зграде. У процени приступа трошкова, тржишна цена имовине једнака је трошку земљишта плус трошкови изградње, умањени за амортизацију. Она даје најтачнију тржишну вредност када је некретнина нова.
Разумевање приступа трошковима
Приступ трошкова једна је од три методе процене вредности некретнина; остали су приходи и упоредиви приступ.
Уместо да се фокусира на цене које продају друге, сличне куће у околини или способност имовине да остварује приход, ова метода вреднује некретнине израчунавањем колико би данас зграда коштала да је буде уништена и да је треба заменити. Такође узима у обзир колико вреди земљиште и одбитке за сваки губитак вредности, иначе познат као амортизација.
Логика која стоји иза овог приступа је да купцима нема смисла плаћати више за некретнину, него што би коштало изградњу од нуле.
Постоје две главне врсте процене приступа трошковима:
- Метода репродукције: Овај приступ узима у обзир да је реплика својства изграђена и даје пажњу дуплирању оригиналних материјала.
- Метода замене. У овом случају, претпоставља се да нова конструкција има исту функцију са новијим материјалима, користећи тренутне методе градње и ажурирани дизајн.
Када су сакупљене све процене, трошковни приступ се израчунава на следећи начин: Замена или репродукциони трошак - амортизација + вредност земљишта = вредност имовине.
Кључне Такеаваис
- Метода процене приступа трошковима препоручује цену коју купац треба да плати за комад имовине која би требало да буде једнака цени за изградњу еквивалентне структуре.
- Тржишна цена имовине једнака је трошковима земљишта плус трошак изградње, умањен за амортизацију.
- Приступ трошкова сматра се мање поузданим од осталих метода процене вредности некретнина, али може бити користан у одређеним случајевима.
Предности и недостаци трошковног приступа
Приступ трошкова се углавном сматра мање поузданим од дохотка и упоредивих методологија. Захтијева одређене претпоставке, укључујући давање здраво за готово да има довољно расположивог земљишта да купац изгради идентичну имовину.
Штавише, ако упоредиво упражњено земљиште није доступно, вредност се мора проценити, што процену чини мање тачном. Недостатак сличних грађевинских материјала такође смањује тачност процене и повећава простор за субјективност. Обрачун амортизације старије имовине није ни једноставан и лако је мерљив.
Упркос тим ограничењима, постоји неколико случајева у којима трошковни приступ може бити користан, па чак и неопходан. Вредновање различитих компоненти некретнина посебно је корисно када се ради о некретнинама које су нове или се разликују од других.
Примери трошковног приступа
Својства за специјалну употребу
Приступ трошковима је потребан, а понекад и једини начин да се утврди вредност зграда које користе ексклузивну употребу, као што су библиотеке, школе или цркве. Ови ресурси стварају мали приход и не продају се често, што поништава приходе и упоредне приступе.
Нев Цонструцтион
Трошковни приступ се такође често користи за нове градње. Зајмодавци за изградњу захтијевају процјену приступа трошкова јер свака тржишна вриједност или вриједност прихода овиси о пројектним стандардима и завршетку. Пројекти се поново оцењују у различитим фазама изградње како би се омогућило ослобађање средстава за наредну фазу завршетка.
Осигурање
Процјене осигурања углавном користе трошковни приступ јер је само вриједност побољшања осигурава а вриједност земљишта одвојена од укупне вриједности имовине. Избор између амортизоване вредности и пуне вредности замене или репродукције је пресудни фактор за процену.
Пословни простор
Коначно, трошковни приступ се повремено ослања на вредност комерцијалне имовине, као што су пословне зграде, продавнице и хотели. Приходни приступ је главна метода која се овде користи, мада се трошковни приступ може применити када дизајн, конструкција, функционална употреба или врста материјала захтева појединачна прилагођавања.
Важно
Када процјена трошковног приступа дође испод тржишне цијене, то може бити знак прегријаног тржишта. Супротно томе, редовне процене изнад тржишних цена могу сигнализирати прилику за куповину.
Посебна разматрања
Већина стамбених процена не користи трошковни приступ. Уместо тога, поређења продаје обично покрећу тржишне процене ових врста некретнина.
Изузетак је ако је имовина недовољно побољшана или прекомерно побољшана за свој кварт. У овом случају, тачна процена вредности побољшања додаје прецизност одређивања вредности, што није могуће користећи само упоредиви приступ.
Упоредите инвестиционе рачуне Име добављача Опис Откривање оглашивача × Понуде које се појављују у овој табели су од партнерстава од којих Инвестопедиа прима накнаду.