Минимални имовински стандарди ФХА

Купацима који намеравају да финансирају куповину куће кредитом Савезне управе за станове (ФХА) понекад добијају грозно изненађење: Неће им бити дозвољено да купе одређену некретнину, јер она не испуњава захтеве ФХА. Зашто ови захтеви постоје, шта су они и могу ли их санирати како би купци могли купити куће које желе?

Зашто ФХА успоставља минималне стандарде имовине

Када купац купи хипотеку, имовина служи као обезбеђење зајма. Другим речима, ако зајмопримац престане да плаћа хипотеку, зајамни зајмодавац ће на крају искључити и заузети кућу. Зајмодавац ће потом продати кућу да би вратио онолико новца који је још увек дуговао позајмицом. Процес искључења има 6 фаза.

Захтевање да имовина испуњава минималне стандарде штити зајмодавца. То значи да би имовину требало лакше продати и одредити већу цену ако их зајмодавац мора искористити. У исто време, овај захтев штити зајмопримца: То значи да неће бити оптерећен рушним рачунима за поправку од самог почетка, и, у основи стабилном месту за живот, дужник има више подстицаја за плаћање током тешких финансијских времена да задржи дом.

Који су минимални стандарди имовине?

Према америчком Министарству за стамбени и урбанистички развој (ХУД), ФХА захтева да некретнине финансиране њеним кредитним производима испуњавају следеће минималне стандарде:

• Сигурност: Дом треба да штити здравље и сигурност путника.
• Сигурност: Дом треба да штити сигурност имовине.
• Чврстоћа: Власништво не би требало да има физичке недостатке или услове који утичу на његов структурни интегритет.

ХУД затим описује услове које некретнина мора да испуни да би испунила ове услове. Процењивач ће надгледати стање имовине током тражене процене имовине и известиће резултате на обрасцу за оцену ФХА. Процјене имовине један су од многих захтева које купци испуњавају пре него што су склопили уговор.

За куће са једном породицом, процењивач је дужан да користи образац под називом Јединствени извештај о процени становања. Образац тражи од процениоца да опише основне карактеристике некретнине, као што су број прича, година изградње, квадратни снимак, број соба и локација. Такође захтева од проценитеља да „опише стање имовине (укључујући неопходне поправке, пропадање, обнове, преуређивање итд.)“ И пита: „Постоје ли физички недостаци или неповољни услови који утичу на употребљивост, исправност или структурни интегритет имовина?" Образац за оцену кондоминијума је сличан, али има питања која се односе на стан која се тиче заједничких простора, удружења власника кућа, броја јединица у којима живе власници и тако даље. (Погледајте такође: Шта бисте требали знати о кућним оценама . )

ФХА не захтева поправку козметичких или мањих оштећења, одложено одржавање и нормално хабање ако не утичу на безбедност, сигурност или стабилност куће. ФХА каже да примери таквих проблема укључују, али нису ограничени на следеће:

• Недостају рукохвати
• Напукла или оштећена излазна врата која се иначе раде
• Пукнуће прозорско стакло
• Површине са оштећеним бојама у кућама изграђене после 1978. године (због опасности од оловне боје)
• Мање цурење водовода (као што су славине за капање)
• Неисправне подне облоге или облоге (истрошени завршном обрадом, лоше запрљани теписи)
• Доказ о претходном (неактивном) оштећењу инсеката / организма од дрвета где нема доказа о непоправљеним структурним оштећењима
• Пропадли или истрошени цоунтер-топови
• Оштећени малтер, лим или други материјали за зидове и плафоне у домовима изграђеним после 1978. године
• Лоша израда
• Опасности од путовања (напукли или дјеломично отечени тротоари, лоше постављен тепих)
• Испуните просторе смећем и смећем
• Недостатак површине за прилазне временске прилике

Међутим, постоји много области у којима ФХА захтева да се отклоне проблеми како би се продаја затворила. Ево неких од најчешћих проблема са којима ће се вероватно наћи домаћи купци. (Ако купујете дом, погледајте најбоље савете за купце који први пут купују кућу. )

Електрика и грејање

• Електрична кутија не би требала имати никакву поломљену или изложену жицу.
• Све просторије за становање морају имати функционалан извор топлоте (осим у неколико одабраних градова са благим зимама).

Кровови и поткровља

• Кровни кров мора да спречи влагу.
• Очекује се да ће кров трајати још најмање две године.
• Процењивач мора прегледати поткровље ради утврђивања могућих проблема с кровом.
• Кров не може имати више од три слоја крова.
• Ако инспекција открива потребу за поправком крова, а кров већ има три или више слојева крова, ФХА захтева нови кров.

Грејачи воде

Гријач воде мора бити у складу с локалним грађевинским правилима и мора се достављати с имовином.

Опасности и штетности

Бројни услови спадају у ову категорију. Они укључују, али нису ограничени на следеће:

• Контаминирано тло
• Близина локације за опасни отпад
• Нафтни и гасни бунари налазе се на имању
• Густ саобраћај
• Шум и опасности на аеродрому
• Остали извори прекомерне буке
• Близина нечега што би могло експлодирати, као што је нафтовод високог притиска
• Близина далековода високог напона
• Близина радио или ТВ куле за пренос

Приступ некретнинама

Објекат мора осигурати сигуран и адекватан приступ пјешацима и возилима, а улица мора имати површину која пада ван временских прилика како би возила хитне помоћи могла приступити објекту под било којим временским условима.

Структурна звучност

Сви неисправни грађевински услови и било који други услови који могу довести до будућих грађевинских оштећења морају бити отклоњени пре него што се имовина може продати. Ту спадају неисправна конструкција, прекомерна влага, цурење, пропадање, оштећења термичким оштећењем и даље настајање. (За више савета о куповини куће прочитајте 10 најгорих грешака у првом случају код куће .)

Азбест

Ако неки део куће садржи азбест за који се чини да је оштећен или пропада, ФХА захтева даљу инспекцију азбестног стручњака.

Купатила

Дом мора имати тоалет, умиваоник и туш. (Овај захтев може звучати блесаво, али изненадили бисте се шта ће људи узети са собом када им се затвори и шта ће вандали украсти из празне куће.)

Апарати

Анегдотски докази упућују на то да ФХА захтева својства како би имала радне кухињске уређаје, посебно радни штедњак. Међутим, документи ФХА не спомињу никакве захтеве који се тичу уређаја.

Ово није исцрпан списак. За додатне информације погледајте референтни водич Одељења за становање и урбани развој (ХОЦ).

Лијекови за хомебуиер за својства испод минималних стандарда

Шта треба учинити купац након што се заљубио у имање које има један од ових потенцијално проблема са убијањем?

Први корак треба тражити од продавца да изврши потребне поправке. Ако продавац не може приуштити да изврши било какве поправке, можда се откупна цена може повећати тако да ће продавачи вратити новац након затварања. Обично ситуација функционише обрнуто - ако имовина има значајних проблема, купац ће затражити нижу цену да надокнади. Међутим, ако се некретнина већ цени испод тржишне или ако купац то жели довољно, повећање цене како би се осигурало да су поправке завршене и трансакција закључена могла би бити опција.

Ако је продавац банка, можда неће бити вољна да врши поправке. У овом случају, уговор је мртав. Имовина ће морати отићи купцу готовине или купцу који није ФХА чији ће му зајмодавац омогућити да купи некретнину у постојећем стању.

Многи купци кућа једноставно ће морати наставити са потрагом док не нађу бољи објекат који ће задовољити ФХА стандарде. Ова стварност може бити фрустрирајућа, посебно за купце који имају ограничена средства и ограничене некретнине у свом ценовном рангу. Нажалост, понекад је то једино решење.

Неки купци кућа можда ће моћи да добију одобрење за други кредитни производ. Зајам који није ФХА може пружити више слободе у каквом је стању имовина, али зајмодавац ће и даље имати своје властите потребе, тако да ово није гаранција. Друга опција је подношење захтева за кредит ФХА 203 (к), који омогућава куповину куће која има значајне проблеме. (Сазнајте више у Уводу у ФХА 203 (к) Зајам и подношење захтева за ФХА 203 (к) зајам.)

Доња граница

ФХА кредити корисницима олакшавају право на хипотеку, али не морају нужно олакшати куповину имовине. Многи купци кућа једноставно ће морати наставити са потрагом док не пронађу бољи објекат који ће задовољити ФХА стандарде - процес који може бити фрустрирајући, посебно за купце који имају ограничена средства и мало некретнина у свом ценовном рангу.

Међутим, корисници ФХА-е који знају шта могу очекивати када кућне куповине могу ограничити своје претраживање на имовинама за које је вероватно да ће удовољити смерницама ФХА-е или бар избећи да полажу наде на некретнину на горњој страни фикса, пре него што је процене. (За повезано читање, погледајте Купња искљученог дома и Основе хипотеке.)