Уклањање капитала оставља вјеровнике празних руку

Скидање капитала - процес смањења вредности капитала имовине у некретнинама - једна је од најстаријих стратегија заштите имовине. У суштини, подразумева оптерећивање имовине дугом до те мере да повериоци имају мали или никакав капитал који би стекли. Дајући тужбу другој страни против имовине, власници задржавају контролу над новчаним токовима и употребом имовине, а власништво чине непривлачним онима који покушавају да усаврше било коју врсту правног суда. Иако је ово наизглед једноставан приступ, постоје одређени захтеви који морају бити испуњени како би се осигурала његова ефикасност. Различити начини извршења ове стратегије пружају све више користи власницима.

Основе уклањања капитала

Да се ​​не меша са преварама о леку за откуп, уклањањем капитала или колатерализацијом, врши се у циљу заштите власништва над некретнинама тако што се капитал у тим средствима чини без вредности у очима повериоца. Иако постоји много различитих стратегија за уклањање капитала, све подразумијевају контролу некретнина без великих удјела у капиталу. Тако што ће капитал или имовину отежати или скупо прибавити, власници се надају да ће у правним поступцима изолирати своје домове и другу имовину. Идеја је једноставна: задржите контролу и уживање у имовини, али оставите мало или никаквог капитала за повериоца. (За више, прочитајте Избегавање преваре о забрани продаје .)

Истовремено, као и код било које врсте стратегије заштите имовине, уклањање капитала мора се извршити много прије времена када је потребна заштита. Извршење било које стратегије пројектовања имовине током правног поступка судови ће обично сматрати непримереном. На пример, покушај стављања имовине у туђе име сматраће се преварним преносом, који је учињен искључиво у сврху скривања имовине.

Традиционално, најчешћи облик одузимања капитала (познат као одузимање супружника) био је одрицање права на супружника, који је мање вероватно поднео тужбу из финансијских разлога. Ова претходно ефикасна стратегија се више не користи јер је развод сада већа претња имовини него правна обавеза.

Коришћење ХЕЛОЦ-а

Ових дана, најчешћи начин за смањење вероватноће припајања је позајмљивање имовине и давање другој страни заложног права за обавезу дуга. Најчешћи облик задуживања је кредитна линија домаћег капитала (ХЕЛОЦ). Са ХЕЛОЦ-ом зајмодавац добија заложно право на капиталу имовине, која служи као гаранција за кредит. Чак и нефинансирани капитални зајам значајно ће смањити нечији књижни капитал без стварања значајног ризика за корисника кредита. Већина кредитних линија не наплаћује накнаду за неискоришћење средстава и веома је јефтина (ако не и бесплатна) за постављање. ХЕЛОЦ-и знатно отежавају и коштају повериоцу да стекне стварни капитал у имовини и често ће одвратити повериоце од покретања правних поступака, без утицаја на новчани ток дужника.

Постављање нефинансираног ХЕЛОЦ-а на комад некретнине је прва линија одбране било које имовине; такође пружа извор средстава који се могу користити у хитним случајевима или другим неочекиваним финансијским обавезама. Ако остане без финансирања, ХЕЛОЦ неће додати финансијски ризик у виду потребних камата или отплата главнице. Будући да повериоци не могу рећи колико дугују банци, ова стратегија може бити ефикасна у обесхрабривању странке да не иде по имовину, али је мање ефикасна ако се поверилац одлучи да иде пред суд.

Повлачење друге хипотеке

Ефикасније, иако ризичније, средство за заштиту је употреба финансираних зајмова у облику ХЕЛОЦ-а или друге хипотеке. Када се зајам финансира, зајмодавац добија првенствено заложно право, тј. Захтев према капиталу за позајмљени износ, који поништава пресуду било ког кредитора. У овом случају, капитал у имовини се умањује за износ позајмљеног капитала, који се не може вратити правним средствима, чиме се додатно смањује мотивација повериоца за тужбом.

Коришћење изузећа из домаћинстава

Многе државе имају изузећа од домаћинстава, који ограничавају износ капитала власништва куће који кредитор може да искористи да би задовољио финансијску обавезу. Међутим, за већину људи изузеће од домаћинства ће заштитити само делић вредности капитала куће. На пример, кућа од 400 000 долара без хипотеке и изузеће од куће од 100 000 долара имаће капитал од 300 000 долара изложен потенцијалним правним захтевима. У овој ситуацији, имало би смисла задржати неку врсту зајма на имовини, тако да капитал никада не буде већи од 100.000 долара. Ако се нешто догоди и донесе се пресуда, поверилац прегледава имовинску евиденцију, процени вредност куће и одлучи да се мало може добити скупоцјеним правним поступком.

Међутим, питање финансирања зајма је двоструко. Прво, власник имовине мора пронаћи употребу капитала који ће бити подједнако или продуктивнији као и улагање у некретнине. Друго, власник мора бити у могућности да одржава зајам преко потребних месечних уплата главнице и камата, или ризикује да ће зајмодавац изгубити рачун. Постоји много рачуна власника имовине који одузимају имовину за капитал и улажу је у акције. Ова стратегија, која се прославила на тржиштима бикова, подстакла је стопе искључења током дужих периода пада тржишта. Када разматрају ову стратегију, већина људи не размишља како правилно користити или уложити приход који су извукли из својих имања. (За више информација погледајте нашу посебну значајку Инвестопедиа: Субприме хипотеке .)

Пријатељска стратегија зајма

Да би смањили ризик искључења из затвора, неки власници добијају пријатељски зајам од предузећа или поверења које контролише неко кога лично познају. Због личног односа, власници претпостављају да зајмодавац неће искључити право у случају периода спорог или непостојећег плаћања кредита. Многи од тих пријатељских зајмова на крају се одбацују као лажни јер се чини да нису оригинални.

Иако свака надлежност има своје посебне прописе, да би се зајам могао давати, зајам мора бити одређен са одређеном економском сврхом, мора бити правилно документован и поднет заложни залог. Што је још важније, плаћања главнице и камате морају се извршити на вријеме и у складу са кредитним документима. Много зајмова даних за заштиту имовине одбацују судови зато што дужник никада није извршио или документовао извршење хипотекарних плаћања.

Међусобна сарадња

Међусобна сарадња је друга стратегија заштите имовине која оптерећује капитал у имовини, при чему се тај капитал користи као обезбеђење за више других средстава. Иако на њему нема заложног права, не може га се повезати јер треба заштитити интерес другог зајма или гаранције.

Овако то функционира: претпоставите да две компаније у власништву исте групе имају имовину. Компанија # 1 даје зајам компанији бр. 2 и користи своју имовину као обезбеђење. Компанија бр. 2 користи средства од кредита како би Компанији бр. 1 дала еквивалентни зајам и заложила своју имовину као обезбеђење. Без икаквог новца који иде изван исте власничке групе, обе имовине имају заложно право и сада су заштићене од поверилаца. Ако се компанија бр. 1 тужи и донесе пресуду против имовине, последња се може и даље без проблема користити.

На крају, када се прода, приход се користи за отплату постојећег хипотекарног кредита, остављајући повериоца без накнаде за имовину. Иако је ово врло поједностављен и транспарентан пример, сложеније структуре, користећи оф-шор ентитете и приватне фондове, често се користе да би повериоцима отежало утврђивање стварног власништва или доказало да трансакције нису верне.

Реал Естате ЛЛЦс

Посједовање некретнине за изнајмљивање представља високо ризичан подухват. Веома је тешко заштитити имовину од законске одговорности власништва и управљања имовином. Међутим, употребом ЛЛЦ предузећа за некретнине, власници су пронашли начин да своју другу имовину заштите од својих некретнина и обрнуто. Поседовањем имовине унутар ЛЛЦ предузећа са једном имовином може се поднети тужба само она имовина која изолира власнике других средстава од привржености.

Пошто је ЛЛЦ предузеће правно лице, повериоци који желе да туже власника могу само да спроведу интерес власника за ЛЛЦ предузеће. Да би се додатно изолирала имовина, ЛЛЦ предузећа с једним имовином често су у власништву компаније која се држи компаније регистроване у држави попут Неваде, а која омогућава налог за наплату као једини начин напада на ентитет. Будући да налог за наплату омогућава само повериоцима да уђу као члан, никада неће примити расподелу прихода од руководиоца, већ сносе пореске обавезе; ово је финансијски неиздрживо. Занимљиво је да већина стратегија заснованих на ЛЛЦ предузећу такође предлаже скидање власничког капитала преко ХЕЛОЦ-а, користећи средства за улагање или ажурирање других некретнина.

Доња граница

Када се уради као део промишљеног и добро урађеног плана, скидање власничког капитала може бити веома моћан алат за заштиту имовине. Често се најбоље користи са другим стратегијама заштите, као што је структура ЛЛЦ предузећа у области некретнина, која штити власништво и власника. Ове стратегије морају узети у обзир стратешку употребу прихода од кредита и извршити се пре него што постоји потреба да се судови не би видели као лажни трансфери. Као и код сваке стратегије заштите имовине, пре спровођења било каквих зајмова или правних докумената треба да се консултује са адвокатом који има знање из ове области. (Да бисте сазнали више, погледајте наш водич о основама хипотеке .)