Како оценити поверење у улагања у некретнине (РЕИТ)

Улагачи који желе да процене вредност поверења у улагања у некретнине (РЕИТ) откриће да се традиционалне метрике као што су зарада по акцији (ЕПС) и цена за зараду (П / Е) не примењују. У овом ћемо чланку разговарати о поузданијој методи за процјену вриједности РЕИТ-а.

Испитивање средстава из пословања (ФФО)

Започнимо са прегледом збирног биланса успеха од КСИЗ Стамбене (КСИЗ), измишљеног резиденцијалног РЕИТ-а.

Од 2017. до 2018. године, нето приход КСИЗ Ресиденце-а, или „боттом лине“, порастао је за готово 30% (+ 122, 534 УСД на 543, 847 УСД). Међутим, ови нето приходи укључују трошкове амортизације, који су значајне ставке. За већину предузећа амортизација је прихватљива безготовинска наплата која распоређује трошкове инвестиције у претходном периоду. Али некретнине се разликују од већине улагања у основна постројења или опрему јер имовина ретко губи вредност и често је цени. Нето доходак, мера умањена за амортизацију, је, дакле, лошији оцењивач перформанси. Као резултат тога, има смисла процењивати РЕИТ-ове по средствима из операција (ФФО), што искључује амортизацију. (За детаљније читање о инвестирању у РЕИТ, погледајте Пут РЕИТ.)

Од компанија се захтева да ускладе ФФО, што се наводи у фуснотама, заједно са нето приходом. Општи обрачун укључује додавање амортизације на нето приход и одузимање добити од продаје имовине која се амортизује. Одузимамо ове добитке, уз претпоставку да се не понављају и стога не доприносе РЕИТ-овој одрживој способности за исплату дивиденди. Усклађивање нето прихода са ФФО-ом (с мањим ставкама уклоњеним ради јасноће) у 2017. и 2018. години је утврђено на следећи начин:

Јасно је да, након што се дода амортизација и одузме добит од имовине, средства од операција (ФФО) износе око 838.390 долара у 2017. години и готово 758.000 долара у 2018. години.

ФФО се мора пријавити, али садржи слабост: не одузима капиталне издатке потребне за одржавање постојећег портфеља некретнина. Власништво некретнина мора се одржавати, на примјер, сликајући станове, тако да ФФО није сасвим прави преостали новчани ток који остаје након свих трошкова и издатака.

Професионални аналитичари, стога, користе меру која се зове "прилагођена средства из пословања" (АФФО) за процену вредности РЕИТ-а. Иако се ФФО најчешће користи, професионалци су склони фокусирати се на АФФО из два разлога. Прво, то је прецизнија мјера преосталог новчаног тока доступног акционарима, а самим тим и бољи „основни број“ за процјену вриједности. Друго, истински преостали новчани ток и бољи предиктор будуће способности РЕИТ-а за исплату дивиденди.

АФФО нема јединствену дефиницију, али већина калкулација одузима капиталне издатке, као што је горе поменуто. У случају КСИЗ Ресиденце-а, од ФФО-а се одузима готово 182.000 УСД да би се 2018. добио АФФО. Овај број се обично може наћи у РЕИТ-овом извештају о новчаном току. Користи се као процена новчаних средстава потребних за одржавање постојећих својстава, мада помно прегледање одређених својстава може да створи тачније информације.

Традиционалне метрике као што су зарада по акцији ЕПС и П / Е нису поуздане у процени вредности РЕИТ-а.

Испитивање раста у ФФО и / или АФФО

Можемо проценити вредност РЕИТ-а с већом тачношћу када имамо ФФО и АФФО у руци, тражећи очекивани раст једне или обе метрике. Ово захтева пажљив поглед на основне изгледе РЕИТ-а и његовог сектора. Специфичности оцењивања РЕИТ-ових изгледа за раст су ван оквира овог чланка, али ево неколико извора које треба размотрити:

• могућност изнајмљивања се повећава
• перспектива побољшања / одржавања стопе попуњености
• планира да унапреди / повећа висине својстава (популарна и успешна тактика је набавка некретнина нижег квалитета и надоградња за привлачење станара вишег квалитета; бољи станари доводе до већег степена попуњености (мање исељавања) и већег закупа)
• спољни изгледи за раст (многи РЕИТ-ови подстичу раст ФФО-а кроз аквизицију, али то је лакше рећи него учинити, јер РЕИТ мора расподелити већину свог профита и обично не поседује велику залиху готовине; међутим, многи РЕИТ-и успешно режу свој портфељ, продајући недовољно успешне некретнине финансирање набавке потцењених некретнина)

Примјена вишеструког на ФФО / АФФО

Укупан поврат РЕИТ-а долази из два извора: исплаћене дивиденде и апрецијација цена. Очекиване апрецијације цена могу се рашчланити на две додатне компоненте: раст ФФО / АФФО и ширење цене до ФФО или цене до АФФО вишеструке

Погледајмо мултиплексе за КСИЗ. Напомињемо да приказујемо цене подељене са ФФО, што је у стварности тржишна капитализација подељена са ФФО. Тржишна капитализација КСИЗ-а (број акција помножених са ценом по акцији) у овом примеру износи око 8 милијарди УСД.

Како тумачимо ове мултипле, осим директне поређења са вршњацима из индустрије ">

Осим исплаћених дивиденди, апрецијација цена се дели на два извора: раст ФФО / АФФО и / или експанзија у процени вишеструких (цена цена према ФФО или однос цена према АФФО). Треба да узмемо у обзир оба извора заједно када посматрамо РЕИТ са повољним изгледима раста ФФО-а, на пример, ако ФФО расте на 10%, а вишеструки 10, 55к се одржи, цена ће расти 10%. Међутим, ако се вишеструко повећа око 5% до 11к, апресијација цене ће бити приближно 15% (10% раст ФФО + 5% вишеструко ширење).

Корисна вежба узима узајамност вишеструке цене према АФФО, тј. 1 ÷ [цена / АФФО] = АФФО / цена . То је око 7, 2% ( $ 575, 7 ÷ 8, 000 ) са КСИЗ резиденцијалним и назива се "принос АФФО-а". Да бисмо процијенили цијену РЕИТ-а, тада можемо упоредити АФФО принос са:

1. тржишна капитализација стопе, или "стопа капирања",

2. наша процена РЕИТ-овог раста у ФФО / АФФО.

Стопа ограничења је општи број који инвеститорима говори колико тржиште тренутно плаћа некретнине. На пример, 8% подразумева да инвеститори углавном плаћају око 12, 5 пута ( 1 ÷ 8% ) нето оперативни приход (НОИ) сваке некретнине.

Претпоставимо да је стопа тржишне капитализације око 7%, а наша очекивања раста за КСИЗ-ове ФФО / АФФО износи вртоглавих 5%. С обзиром на израчунати принос од АФФО од 7, 2%, вероватно гледамо на добро улагање јер је наша цена разумна у поређењу са тржишном стопом капица (чак је и мало виша, што је боља). Уз то, раст који очекујемо би се на крају требао превести и у веће дивиденде и у цијену. У ствари, ако би се сви остали инвеститори сложили с нашом проценом, цена КСИЗ-а била би много већа, јер би била потребна већа мултипликација да би се та очекивања раста укључила.

Доња граница

РЕИТ евалуација даје већу јасноћу када се гледају средства из операција (ФФО), а не нето приход. Будући инвеститори би такође требало да израчунају прилагођена средства из пословања (АФФО), који одузимају вероватне издатке потребне за одржавање портфеља некретнина. АФФО је одличан алат за мерење РЕИТ-овог капацитета за исплату дивиденди и перспектива раста.