Финансирање власника: Предности и недостаци
Иако је стамбени хипотекарни кредит најчешћа врста финансирања које се користи за куповину куће, финансирање власника је алтернатива која има предности и недостатке и за купце и за продавце.
Финансирање власника: преглед
Дом је обично највеће појединачно улагање које неко икад направи. Због високих трошкова, обично укључује неку врсту финансирања. Финансирање власника догађа се када купац купује куповину директно преко продавца - уместо преко конвенционалног хипотекарног зајмодавца или банке.
Уз финансирање власника (које се назива и финансирање продавача), продавац купцу не предаје новац као хипотекарни зајмодавац. Уместо тога, продавац даје купцу довољно кредита да покрије купопродајну цену куће, умањену за било који предујам, а затим купац извршава редовне уплате док се износ не исплати у целости. Купац потписује меницу продавачу, који наводи услове кредита, укључујући каматну стопу, распоред отплате и последице неплаћања. Власник понекад задржава власништво над кућом док купац не отплати кредит.
Већина уговора о финансирању власника су краткорочни и типични аранжман може укључивати амортизацију зајма у року од 30 година, али с коначном исплатом балона после пет. Теорија каже да би након пет година купац требао имати довољно капитала у кући и / или имати довољно времена да поправи своју финансијску ситуацију да би се квалификовао за конвенционални хипотекарни кредит.
Финансирање власника може бити добра опција и за купце и за продавце, али постоје ризици. Ево погледа за предности и недостатке финансирања власника, било да сте купац или продавац.
Предности финансирања власника
Финансирање власника може бити добра опција за обе стране у трансакцији са некретнинама:
Прос за купце
- Брже затварање - нема чекања да службеник банкарског зајма, осигураватељ и правни одјел обраде и одобре апликацију.
- Јефтиније затварање - без банковних накнада или трошкова процене.
- Флексибилно предујам - није потребан минимум банке или владе.
- Добра опција за купце који нису у могућности осигурати хипотеку.
Прос за продавце
- Може се продати "онако како је" - потенцијално за продају без скупих поправака које традиционални зајмодавци могу захтијевати.
- Добра инвестиција - потенцијал да зарадите боље стопе на новцу који сте прикупили продајом куће него што бисте инвестирали ту суму на друге начине.
- Паушална опција - меница се може продати инвеститору, и обезбедити вам једнократну уплату одмах.
- Задржите право власништва - ако купац неплати, задржите предујам, било који уплаћени новац плус кућу.
- Продаја брже - потенцијална продаја и затварање брже јер купци избегавају процес хипотеке.
Требало би се консултовати са квалификованим адвокатом за некретнине који ће одговорити на било која питања, као и написати купопродајни уговор и меницу.
Недостаци финансирања власника
Иако финансирање власника може бити корисно и купцима и продавачима, оно има и неке правне, финансијске и логистичке недостатке:
Цонс за купце
- Већа камата - камата коју плаћате вероватно ће бити већа од оне коју бисте платили банци.
- И даље треба одобрење продавца - чак и ако продавац игра за финансирање власника, можда неће желети да постане ваш зајмодавац.
- Клаузула о продаји - ако продавац има хипотеку на некретнини, његова банка или зајмодавац могу затражити тренутно плаћање дуга у целости ако се кућа прода (вама). То је зато што већина хипотека има клаузуле о "доспијећу на продају" и ако зајмодавац није плаћен, банка може искључити право. Да бисте избегли овај ризик, проверите да ли је продавац власник куће слободан и чист, или да продавачев зајмодавац пристаје на финансирање власника.
- Плаћање балоном - уз многе аранжмане за финансирање власника, велика исплата балоном доспева након пет година. Ако до тада не можете да обезбедите финансирање, могли бисте изгубити сав новац који сте досад уплатили, плус кућу.
Питања за продавце
- Закон о реформи и заштити потрошача Додд-Франк Валл Стреет - На основу овог закона на финансирање власника примењена су нова правила. Плаћање балоном можда није опција и можда ћете морати да укључите налогодавца хипотекарног кредита у зависности од броја некретнина које сваке године финансирате.
- Подразумевано - купац би могао престати да плаћа у било ком тренутку. Ако се то догоди, а он не оде само, могли бисте проћи кроз поступак искључења.
- Трошак поправке - ако из било којег разлога преузмете некретнину, можда ћете морати платити поправке и одржавање, у зависности од тога колико се купац побринуо за некретнину.
Кључне Такеаваис
- Финансирање власника може помоћи продавачима да брже продају и помогне купцима да уђу у куће, чак и ако не би били у стању да осигурају традиционалну хипотеку.
- Постоје предности и недостаци којих и купци и продавци морају бити свесни када размишљају или се баве аранжманом о финансирању власника.
- И купци и продавци морају се консултовати са квалификованим адвокатом за некретнине како би одговорили на питања и олакшали продају / куповину на правилан начин.