Брзи водич за помоћ одраслом детету у куповини куће

На данашњем тржишту, први пут купци кућа, посебно миленијалци, могу се наћи заплетени у сложеном сплету студентског дуга, растућим ценама кућа и строгим захтевима за хипотеком. Као резултат тога, помоћ родитеља у куповини куће је у порасту у последњих неколико година, показала је Национална асоцијација РЕАЛТОРС®.

Имати средства за помоћ одраслој деци да купе кућу или стан је благослов и луксуз. Али пре него што се потпишете на испрекидану линију, размислите да ли и како најбоље то учинити.

Саставите уговор са очекивањима и условима и дозволите да га адвокат или други професионалац у промету прегледа за све детаље који могу бити двосмислени или превидени.

Уобичајени начини за помоћ својој деци

Постоји много начина да помогнете детету да купи пребивалиште, осим једноставне куповине куће у ваше име и изнајмљивања или давања детету. Некретнине су прилика за улагање, а од обале до обале можете пронаћи миленијалце који живе у становима који су легално на папиру њихових родитеља. Али постоје и други уобичајени сценарији за помоћ деци у куповини куће, а то су:

• Омогућавање предујма за дететов дом.
• Сувласништво куће са дететом (делиће капитал на било који проценат који изаберете; када се кућа прода, добићете новац назад).
• Куповина имовине с више цјелина (или мјеста довољно великог за цимере) и изнајмљивање друге јединице за надокнаду трошкова.
• Финансирање куповине куће вашег детета и службено га чинећи га попут било које друге хипотеке (хипотекарни сервисер може помоћи, правилно структуирајући зајам и његове услове плаћања, чак и генеришући месечне извештаје и пореске обрасце).

Колико готовине могу поклонити а да не остварим порезни погодак?

Из пореских разлога, родитељи се често одлучују поклонити потомство новцем који им је потребан, уместо да трошкове директно плате. На пример, искључење пореза на поклон за 2019. годину износи 15.000 УСД по примаоцу, по даровитељу, годишње.

Тренутно ви и супружник можете да дате до 60.000 УСД (на пример, 15.000 к 2 давања родитеља к 2 примаоца) свом детету и његовом супружнику, на пример⁠⁠ - довољно за достојно уплату у многим америчким градовима.

Кључне Такеаваис

• Постоји много начина да помогнете свом детету да купи први дом, али размислите о свим чињеницама и потенцијалним замкама пре него што то учините.
• Понудите да на име вашег детета финансирате продавницу новчаних резерви на штедном рачуну. Здрав хипотекарни рачун привлачан је хипотекарним зајмодавцима.
• Стручњаци упозоравају на пљачку ваших пензионих фондова или дуговање да бисте платили дом свог детета.
• Размислите о томе да ваше дете постане овлашћени корисник на кредитним картицама (под претпоставком да имате добре до одличне кредитне способности) да бисте му помогли да повећа кредит.

Можете да пратите први поклон са још 60.000 УСД (15.000 к 2 даривања родитеља к 2 примаоца) од 1. јануара 2020. (под претпоставком да ИРС не мења износ). Укупан износ од 120 000 УСД неће се рачунати као приход или бити подложан савезном порезу на доходак по пореској пријави вашег детета.

Имајте на уму да "ако родитељи новац дају на поклон ... новац треба добити и пратити, заједно са поклон писмом", каже Линда Робинсон, агент за изнајмљивање и хипотеку Цабрилло у Сан Диегу. Да бисте заштитили трансакцију, користите хипотекарног професионалца који има искуства са тим, каже Робинсон.

Пре него што потпишете хипотеку или зајам: Бодови које треба размотрити

Неки зајмодавци захтевају да све уговорне стране буду на хипотекарном уговору. То значи да чак и ако је намера детета да се бави месечним хипотекарним платишама, родитељи су такође финансијски одговорни за дуг.

Ако родитељи нису под хипотеком, не могу искористити одбитак пореза на камате. Чак и бескаматни зајам од родитеља до детета може родити пореску обавезу за родитеље. ИРС претпоставља да зарађујете камате чак и ако то не чините, и то је опорезовани приход. Родитељски зајмови додатно оптерећују дететов дуг и могу наштетити шанси детета да се квалификује за додатно финансирање. Са позитивне стране, правилно евидентиран зајам омогућава детету да максимизира одбитке у пореском времену.

Чак и ако родитељи дају предујам, дијете ће и даље морати да се квалификује за хипотеку, а то укључује и располагање новчаним резервама, стабилан посао и стабилан приход. Уз то, хипотекарни зајмодавци обично омогућавају да се авансно плаћање за основни дом у потпуности или дјеломично изврши поклон средствима све док су испуњени други услови. На пример, хипотека на хипотеку Фреддие Мац-а, на пример, омогућава да читав 3% аванса долази од поклона или других средстава.

Потенцијална уштеда пореза за родитеље

Родитељ који купи дом и омогући детету да тамо живи можда би могао да преузме значајна пореска одбитка. Порез на имовину, камате на хипотеку, поправке, одржавање и структурна побољшања се углавном одбијају у другом дому. Међутим, док изнајмљивач може одбити до 25.000 долара губитка сваке године, родитељи се суочавају са другачијим правилима приликом изнајмљивања члановима породице. Ако дете не плаћа станарину, сматра се да лична употреба имовине и одбитци везани за закуп нису дозвољени.

Међутим, ако дете има цимере који плаћају станарину, родитељ ће можда моћи да одбије одбитке везане за закуп, док детету омогућава да тамо живи бесплатно.

Имајте на уму да одбитке камате може узети само особа која хипотеку уплаћује и која је (или делимично власник) куће. Ако родитељ има право власништва, али дете извршава хипотеку сваког месеца, нити може да одбије камате. Ако дете поседује било који проценат куће, може да одузме тај део камате.

Изградња правичности и дугорочног улагања

Исплате хипотеке могу имати више финансијског смисла од давања деци месечно становање или плаћања месечне кирије. Отплаћивањем хипотеке ствара се капитал у кући, а домови се претварају у имовину - обично вреднујући имовину, ако се одржава правилно. Имајте на уму да се стамбена некретнина најбоље сматра дугорочном инвестицијом. Као опште правило, већина купаца мора чувати дом три до пет година како би се само провалили.

Ако се родитељи одлуче да дјетету дају зајам с ниским каматама, постајући на снази његов хипотекарни зајмодавац, оно ће уживати мало прихода од месечних плаћања. Чак и зајам са ниским каматама може надмашити поврат неких конзервативних инвестиција.

Високи трошкови других домова и хипотека за супотписивање

Куће које родитељи купују као други домови или као инвестиције често захтевају веће авансне уплате, пошто не испуњавају услове за издашне хипотеке које су усмјерене према првим клијентима, као што су кредити савезне стамбене управе (ФХА). "Разлика између примарне хипотеке [куће] и хипотеке за инвестирање код куће је значајна, " примећује Робинсон. "Морате одложити најмање 20 до 30% улагања у имовину, а [камате] су такође мало веће. Ако су деца уопште кредитно способна, родитељима ће можда бити боље да буду косигнери и даваоци поклона него што су они на кредиту. "

Ако родитељ замењује хипотеку и дете заостаје у уплатама, кредитни рејтинг родитеља је повређен колико и дете. Даље, као родитељ (а самим тим и судужник) родитељ је одговоран за дуг. Родитељ који се залаже за ожењено дете или му даје новац за оног ко се разводи, може се заплести у нередовиту поделу имовине и изгубити део или све инвестиције бившем супружнику.

Кретање по емоционалним трошковима

Финансијско заплетање у породицама може да изазове стрес и сукоб. Браћа и сестре изван размене могу се осећати љубоморно или огорчено. Даваоци поклона могу се осетити фрустрираним оним што доживљавају као злоупотребу поклона, али немоћни су да учине било шта о томе како се поклон користи.

Примаоци поклона могу се осећати фрустрирано струнама причвршћеним на поклон у облику очекивања и правила. Неки родитељи неће наметати последице ако дете не успе да издржи крај понуде. Финансијски аранжмани између чланова породице често могу довести до непријатних неспоразума и бити тешко проводити.

Доња граница

Многе су предности куповине куће за дете - или пружања финансијске помоћи за његово добијање. То може детету давати пореске бенефиције од власништва над кућом и помоћи му да изгради добру кредитну историју.

Куповина такође може бити повољна ако су родитељска имовина довољно значајна да покрене порез на имовину или порез на наслеђе; умањивање имања сада може умањити порезно оптерећење у будућности. Такође, имовина је инвестиција која би у коначници могла помоћи родитељу да постигне равномерну зараду или да оствари профит, при чему су трошкови успут умањени за порез.

Родитељи никада не би требало да купују дете кући ако то значи да угрожава њихову способност плаћања сопствених рачуна, испуњавања сопствених хипотекарних плаћања или одржавања животног стандарда у пензији. Генерално је лоша идеја позајмљивати пензионе фондове или основно пребивалиште или у потпуности смањити рачуне. А емотивне последице је теже измерити од финансијских.

Без обзира на то како се одлучите да му приступите - поклон, зајам, сувласништво - ставите га у писаном облику, тј. Правни уговор. То може бити чин љубави, али то треба сматрати пословним аранжманом између вас и вашег потомства. Уосталом, знате где живе.