Некретнине и масовно финансирање: нови пут за инвеститоре

Могу ли два различита тржишта улагања - једно старо и једно ново - да се слажу без да се међусобно излуђују?

То је кључно питање за цровдфундинг и тржиште некретнина, и на њих се може одговорити на позитиван начин, јер се чини да се необичан пар прилично добро повезује и даје инвеститорима нови начин да искористе профит од растућег тржишта некретнина у САД-у.

Веб локација за финансирање некретнина иФундинг процењује величину комбинованог тржишта на 11 билиона долара.

На недавној конференцији Инноватионс ин Реал Естате: Цровдфунд Инвестинг у Нев Иорку, Марклеи Родерицк, адвокат из Фластер / Греенберг ПЦ-а и модератор конференције, осврнуо се на прописе повезане са Актом Јумпстарт Оур Бусинесс Стартупс (ЈОБС) из 2012. Правила дозвољавају углавном имућни инвеститори (чија нето вредност износи милион долара или више) добијају директан приступ тржишту некретнина путем цровдфундинга или равноправног кредитирања (између осталих инвестицијских тржишта).

Док америчка Комисија за хартије од вредности истражује начине како да омогући инвеститорима свих нивоа прихода да приступе мрежном тржишту некретнина на мрежи, Родерицк каже да богатији инвеститори већ улажу на сајтове цровдфундинга као што су иФундинг, Реалти Могул, ЦровдСтреет и Фундрисе.

"Ако само мали проценат њих инвестира само мали износ своје имовине у некретнине, тржиште ће бити трилијуна долара", објашњава Родерицк.

Групно финансирање

Мноштво финансирања и тржиште некретнина су природна погодност. Једном речју, цровдфундинг користи лаку доступност огромних мрежа пријатеља, породице и колега путем веб локација друштвених медија попут Фацебоока, Твиттера и ЛинкедИна да би се добила информација о новом послу и привукли инвеститори. Вишеструко финансирање може потенцијално повећати предузетништво ширењем базе инвеститора од којих се могу прикупити средства изван традиционалног круга власника, рођака и ризичних капиталиста.

Групе индустрије некретнина већ се пењу на терет масовног финанцирања, говорећи о релативно ниском ризику приступа америчком тржишту некретнина, за сада, богатијим Американцима.

"Гужва за непокретност није потпуно нов феномен", каже Удружење за развој комерцијалних некретнина у недавној изјави. „Бројни играчи су изашли на терен. Иако свака од ових платформи има своју нишу и стратегију, са различитим нивоима минималних улагања, све су усмерене према акредитованим инвеститорима који испуњавају специфичне захтеве за нето вредност и / или годишњи приход. Супротно томе, цровдфундинг према закону ЈОБС отвориће терен многим другим мањим инвеститорима. "

Које су предности и недостаци цровдфундинга за инвеститоре? Једном речју, своди се на ризик за обе стране; конкретно, колико инвеститора жели да апсорбује на мрежи.

Према извештају, и програмери некретнина и инвеститори могу остварити значајне финансијске приносе путем цровдфундинга, а обојица су у могућности да шире своје ризике.

Прос

• Инвеститори добијају приступ тржишту некретнина са малим износима новца.
• Инвеститори директно раде са инвеститорима за некретнине и имају свој глас у том процесу.
• Инвеститори могу бирати у које пројекте некретнина желе уложити свој новац.
• Инвеститори имају приступ небројеним пројектима, тако да избор није проблем.

Цонс

• Инвестициони ризици су исти као и код свих инвеститора у некретнине. Ако тржиште крене на југ, инвеститор ће вероватно изгубити новац.
• Ризик неизмиривања улагања (од инвеститора за некретнине) је већи за цровдфундинг у поређењу са равноправним и директним финансирањем улагања у некретнине.
• Недостатак ликвидности, као што је одсуство секундарног тржишта, ограничава лак приступ продајним могућностима за инвеститоре.

Да бисте започели с цровдфундингом у некретнинама, Јиллиенне Хелман, извршна директорица компаније Реалти Могул, савјетује да кренете с фирмом која ће неко вријеме трајати.

„Прво, радите са цровдфундинг компанијом која ће преживети“, каже она. „То значи добро искоришћено. Оно што ме плаши је број цровдфундинг компанија тамо које воде два студента који су тек завршили факултет, а који се не капитализују. “

Даррен Повдерли, суоснивач ЦровдСтреет.цом-а, каже да је обављање ваше дужне обавјештености важније за некретнине него за друге инвестиције, што се тиче рада са цровдфундинг компанијом.

„Из перспективе инвеститора, требало би водити рачуна о истраживању платформи на којима они траже могућности улагања, “ каже Повдерли. „Нису све платформе створене једнаким, а више пословних планова се тестира да би се искористио овај тренди.“

Пудер посебно саветује инвеститоре да истраже осниваче и више руководство цровдфундинг платформе или фирме како би били сигурни да имају репутацију стерлинга који почива на претходном пословном искуству.

„Кључна стручност индустрије у области финансија, некретнина и технологије од суштинског је значаја за рад поуздане и поуздане платформе“, додаје он. „Улагачи би требало да гравитирају платформама које пружају изврсну корисничку услугу - не само током процеса прикупљања средстава, већ и након што се посао у потпуности финансира и закључи. Упркос чињеници да у неком режиму рада постоје платформе 50 и више, постоји само пола туцета или толико да се појављују као лидери у простору. Инвеститори би требало да истражују више платформи и бирају Топ три на основу њихових инвестиционих циљева и жељеног корисничког искуства. “

Транспарентност је критична

Пудерно савјетује да потражите цровдфундинг платформе и спонзоре који признају ризике истовремено пружајући образовни приступ управљању ризицима. „Већина платформи за цровдфундинг непокретности данас само дозвољава инвеститорима који имају акредитоване инвестиције, како их је дефинисао СЕЦ, “ каже он. „Акредитованим инвеститорима се саветује да улажу износе који им одговарају, с обзиром на њихов целокупни портфељ улагања.“

Још један савет: инвестирајте само у понуде спонзора у које имате поверења и они у које сте сигурни да ће се бринути за своје најбоље интересе у добрим и лошим временима.

"Ако инвеститор не разуме како се њихов новац користи, фактори ризика инвестиције и који фактори утичу на њихов поврат инвестиције, онда би требало да потраже савет свог поузданог инвестицијског саветника или да пренесу инвестицију", додаје Пудерасто. „Биће много других могућности за инвестирање, тако да не журите са доношењем неинформисане одлуке о инвестирању.“

Професионална платформа за цровдфундинг непокретности требало би пружити инвеститорима бројне могућности да комуницирају о понуди, укључујући уводјење директно спонзору одређеног пописа некретнина.

Да ли је ово изводљиво и како?

Катализатор покретања цровдфундинга за улагања у некретнине, заједно са осталим врстама пословних подухвата, био је доношење Закона о ЈОБС-у у 2012. До недавно је била ограничена могућност оглашавања и тражења инвеститора за улагања у некретнине. Закон о ЈОБС-у (наслов ИИ) драматично је променио начин на који се може прикупити инвестициони капитал модификујући постојећа правила Уредбе Д, посебно она правила која се односе на начин на који компаније могу да нуде и продају своје хартије од вредности, а да не морају да их региструју у Комисији за хартије од вредности и хартије од вредности САД ( СЕЦ).

У прошлости, Уредба Д, Правило 506 стављала је ограничења напора у прикупљању средстава, посебно ограничавајући прикупљање средстава само на постојеће односе и спречавајући спонзора или другу страну да отворено затражи или рекламира те приватне могућности улагања. Ново правило 506 (ц) омогућава издаваоцима, спонзорима, синдикатима и другима који прикупљају капитал од приватних инвеститора да под одређеним условима оглашавају те могућности приватног улагања акредитованим инвеститорима. То правило ступило је на снагу 23. септембра 2013. Ново федерално законодавство представља велику промену за спонзоре који прикупљају средства за куповину или развој некретнина. У основи, наслов ИИ даје фирмама за масовно финансирање зелено светло за усмеравање тржишта на велики број потенцијалних инвеститора путем друштвених медија и интернета. Такође је створио ново возило за инвеститоре да лакше приступе могућностима директног улагања у некретнине.

Као што Повдерли напомиње, по први пут инвеститори имају директан приступ избору приватних некретнина које могу прегледати, истражити и донијети добро информисане инвестиционе одлуке о интернету.

Доња граница

Гужва на тржишту некретнина обећава да ће бити револуција. Управо се почиње, већ привлачи импресивне нивое интересовања озбиљних инвеститора.