Изнајмљивање некретнина: предности и недостаци

Посједовање некретнине за изнајмљивање може бити финанцијски корисно. Ако ову некретнину истражујете као инвестицију, будите свесни ризика и одговорности.

Својства изнајмљивања: преглед

Идеја куповине куће или стана како би се изнајмила ради профита можда звучи примамљиво. Али куповина имовине за изнајмљивање зарад прихода и дугорочне апрецијације капитала може имати успоне и падове. На пример, тржиште становања може да варира у зависности од локације, понуде и потражње и економије.

Финансијски гледано, да би имовина за изнајмљивање била заиста профитабилна, поврат који добијете требало би да буде већи од оног што бисте могли да зарадите у конзервативним улагањима, као што су обвезнице и дионице плавог чипа који плаћају дивиденду, због стварних ризика који су укључени. Са људске стране, немају сви могућност управљања имовином и закупци.

Кључне Такеаваис

• Изнајмљивање некретнина може бити финанцијски корисно и имати бројне пореске олакшице.
• Недостаци укључују недостатак ликвидности, трошкове одржавања и потенцијал за тешке станаре и апеле око четврти да падну.
• За инвеститоре у било којој врсти некретнина кључно је да остану на врху каматних стопа и консултују пореског стручњака.

Прос за изнајмљивање некретнина

Неколико је предности посједовања некретнине за изнајмљивање. То укључује:

Порезне олакшице

Услуга интерних прихода омогућава вам да одузмете многе трошкове повезане са изнајмљивањем имовине у категоријама:

• Обични и потребни трошкови
• Побољшања
• Амортизација

То значи да можете одбити осигурање, камате на хипотеку, трошкове одржавања и физичку обраду имовине.

Амортизација може произвести номинални губитак који заузврат можете одбити од осталих прихода. Другим речима, можете остварити нето позитиван новчани ток из прихода од најма умањен за трошкове и још увек имате нето губитак за пореске сврхе. Али имајте на уму да амортизација такође смањује основицу трошкова имовине за израчунавање капиталне добити приликом продаје ваше имовине.

Поред тога, Закон о смањењу пореза и радних места за 2017. годину, који је ступио на снагу 1. јануара 2018. године, нуди низ нових пореских олакшица за станодавце. Ако сте власник субјекта који протјече (познат и као пролазно пословање) и њиме управљате као самостално власништво, друштво са ограниченом одговорношћу, партнерство или С корпорација, сада можете одбити износ једнак 20% нето нето закупа. приход - све док ваш укупни опорезиви годишњи приход из свих извора након одбитка буде мањи од 157.500 УСД за самце или 315.000 УСД за брачне парове који заједно подносе захтев.

Било би добро да се консултујете са пореским стручњаком ако размишљате да поседујете некретнину за изнајмљивање, посебно имајући у виду недавне промене пореског законика.

Сезонски најам

Ако своју некретнину изнајмљујете сезонски, можете је сами користити 14 дана годишње - или 10% од броја дана које изнајмљујете другима по фер тржишној цени - и даље моћи да одузмете своје трошкове.

1031 Размена

У размени од 1031, можете продати некретнину за најам и инвестирати у другу сличну врсту без плаћања пореза на капитални добитак.

Изнајмљивање додатног простора

Такође можете да третирате собу или простор у вашем дому - као што је гаража, подрум или помоћни стан - као најам, отписујући проценат од камате на хипотеку и друге трошкове у односу на њен приход, мада бисте требали бити свесни потенцијалне замке за изнајмљивање додатног простора, укључујући локална правила зонирања.

За и против посједовања некретнине за изнајмљивање

Слабости изнајмљивања некретнина

Постоје и недостаци у поседу имовине за изнајмљивање. То укључује:

Недостатак ликвидности

Некретнине нису ликвидна имовина. Чак и на најтоплијем тржишту, лако може проћи неколико месеци да се заврши продаја. А ако ваше временско кретање покреће ванредни случај или неки други неочекивани догађај, ваша потреба за брзом продајом можда неће донети најбољу цену.

Раст пореза и премије осигурања

Камата и главница ваше хипотеке могу бити фиксне, али нема гаранције да се порези неће повећавати брже него што можете повећати закуп. Премије у осигурању могу такође да порасту, као што су то имале природне катастрофе.

Тешки закупци

Упркос вашој пажњи у провјери потенцијалних изнајмљивача, могли бисте завршити са станарима који нису идеални. На примјер, могу бити потребни или захтјевни, каснити с плаћањем, заборавити искључити воду и тако даље. Или могу бити деструктивни, у том случају би амортизација у порезном закону могла бити крајње неадекватна. Међутим, увек можете да додате возача у стандардни образац закупа који прописује правила о смештају, кућним љубимцима, пушењу, осигурању станара и слично. Овде такође може бити од помоћи сигурносни депозит.

Пад сусједства

У идеалном сценарију, ваша инвестицијска имовина ће процветати усред осталих добро одржаваних станова и локалне погодности ће се побољшати. Као резултат, ваш новчани ток ће се непрестано повећавати, а ваши трошкови остати стабилни. Међутим, четврти се могу променити и ваша инвестиција би могла да се амортизира током времена. Треба обратити пажњу на локалну политику у коју инвестирате, баш као и на место где живите. Уз мало пажње можете ову изложеност умањити.

Неповољне промене пореског законика

Порезни код није имун на промјене. То би се могло променити на начине који би или смањили или укинули неке или све пореске олакшице за власништво над кућама и проток предузећа.

Улога домаћина

Бити газдарица није за свакога. Можете се стидети повећања станарина или бити заштитнички од начина на који други поступају са вашом имовином, што може довести до сукоба. Можете чак и да постанете пријатељски са својим станарима или ће можда већ бити породица или пријатељи. Ако не можете бити сигурни у погледу повећања станарине или бриге о имовини, на пример, можете завршити сакупљање станарине која је знатно испод тржишне цене или са подценом имовине.

Одржавање

У одржавању имовине настају ситни и већи поправци. Неки власници некретнина могу уштедети новац радећи сами посао. Међутим, већини им недостаје времена, алата или вештина за поправку куће. Очекујте да се наплате периодичне накнаде за извођаче.

Посебна разматрања

Било да купујете примарни дом или имовину за изнајмљивање, важно је размотрити шта се дешава са хипотекарним каматама. Хипотекарни дуг са фиксном стопом обично је добра заштита од инфлације. Ако сте посједник, периодична поскупљења стана један су од начина надокнађивања инфлаторног раста трошкова одржавања имовине.

Очекује се да ће камате у 2019. бити просечне између 4, 8% и 5, 3% за хипотеку са фиксном стопом од 30 година. То је више од просјека од 4, 19% у 2018. години и 3, 99% у 2017. години, али је и даље релативно низак. Иако ове стопе представљају прилику, такође је важно имати на уму да су стопе хипотеке обично веће за инвестиционе некретнине него за традиционалне домове.