10 препрека затварању новог дома
Прихватање понуде за куповину куће је прихватање високог тркача током маратона. Али задржите хладњак Гаторадеа - имовина још увек није ваша. Током 30 дана (или слично) између прихватања понуде за куповину и предавања кључева (обично се назива депоновање), мора се савладати много препрека. Ако наиђете на било који од њих, куповина може пропасти и вратити вас на почетну линију.
Баш као што спортиста тренира за трку, можете се и сами обучити за застрашујуће последње кораке у куповини куће. Поступци и правила депоновања разликују се од државе до државе, али ево 10 најчешћих проблема с којима се сусрећу током овог периода и шта (ако ништа друго) можете предузети да их спречите или ублажите.
1. Термичка инспекција показује штету
Зајмодавац ће извршити инспекцију штеточина на свом дому (о вашем трошку, обично мањој од 100 УСД) како би се осигурало да нема озбиљне штете настале од инсеката који грицкају дрво попут термита или мрављих мрава. Ова инспекција штити зајмодавчев интерес за имовину. Власници кућа који након пресељења открију сталне проблеме, често напуштају некретнину, остављајући зајмодавца да држи торбу. Неким зајмодавцима можда неће бити потребан термички преглед, али можда ће вам бити у најбољем интересу да их набавите.
Ако инспекција открива било какве доказе видљиве заразе, проблематична подручја ће можда морати да се уклоне прије него што се есцров може затворити. Ако су проблеми превише озбиљни и / или продавац неће платити да их поправи, имат ћете могућност да одете, све док уговор о куповини има одговарајуће непредвиђене случајеве.
2. Оцена је прениска
Банка ће процјењивати дом (опет, о вашем трошку) како би заштитила свој интерес за дом. Жели осигурати да дом вриједи барем онолико колико ћете платити за њега, тако да ако дође до оврхе, губици се могу надокнадити. Ако процена буде прениска, продавац ће морати да снизи продајну цену или ћете морати да платите готовину за разлику. Можда је могуће добити повољније друго мишљење другог оцењивача.
3. Постоје наслови на наслову
Током процеса депоновања, унајмит ћете компанију за наслове која ће извршити претрагу наслова и закључити осигурање наслова. Претраживање наслова осигурава да нико други нема правни захтев за имовину коју желите да купите (као што је ИРС, држава или сродник продавца), а осигурање наслова штити вас од било каквих будућих потраживања имовине. Ако постоји неко заложно право или захтев против имовине, проблем ће морати бити решен пре него што трансакција може да се настави.
4. Кућна инспекција показује недостатке
У већини понуда за куповину унесен је случај инспекције, тако да ако кућна инспекција открије озбиљне проблеме, купац се може повући без казне. Ако ову случајност нисте унели у свој уговор, можда ћете изгубити свој озбиљни новац (обично неколико хиљада долара) ако одлучите да не купите кућу на основу инспекције.
Ако одлучите да наставите, процес преговора са продавцем да се кућа поправи или да вам позајмљује новац приликом затварања како бисте сами решили поправке потенцијално може задржати поступак куповине и одложити затварање. (За читање у вези, погледајте: Треба ли вам кућни преглед? )
5. Ви (или они) добијате хладне стопала
У уговору ће бити описани оправдани разлози да се купац или продавац повуку без казне, као што је не одустајање од непредвиђених случајева или неиспуњење рока. Међутим, ако се након одрицања од непредвиђених накнада одлучите да не купујете куповину (на пример, јер сте пронашли другу кућу која вам се више свиђа), изгубит ћете заслужени новац. Овде је разлог да се продавачу надокнади време за излазак куће са тржишта, што ће одложити време које му је потребно да прода (што може имати финансијске последице за продавца).
Супротно томе, ако се продавац одлучи одустати само због промене срца или због боље понуде, имаћете законско право да наплати од продавца штету.
6. Ваше финансирање пролази кроз
Знати купци не нуде понуде на кућама без одобрења, што значи да стекну писану обавезу банке да ће вам дати хипотеку у одређеном износу, а паметни продавци не прихватају понуде купаца који нису претходно одобрен. Међутим, постоје ствари које могу да спрече затварање зајма, на пример, ако сте лагали захтев, каматне стопе нагло порасту, ситуација на послу се мења или вам се кредитни резултат смањује.
Питајте свог зајмодавца како можете избећи проблеме попут ових. (За читање у вези, погледајте: 5 ствари које су неопходне за одобрење хипотеке .)
7. Кућа се налази у зони високог ризика
У државама које захтевају извештај о откривању природне опасности добићете документ у коме су описане природне опасности које могу утицати на дом (нпр. Поплаве, земљотреси, сеизмичке опасности, пожари) током ескплозије. Зајмодавац може тражити да купите осигурање од ризика (изнад и изван осигурања вашег власника куће) ако је дом у високоризичном подручју и то осигурање може бити скупо. То је такође трошак који ћете морати плаћати сваког месеца док се кредит не исплати или не продате кућу.
Да бисте спречили непријатна изненађења током депоновања, питајте свог агента, потенцијалне нове комшије или градско одељење за планирање које природне опасности постоје у жељеном подручју, коју врсту додатног осигурања можда требате да купите и колико може коштати пре него што ставите понуда куће.
8. Кућа није неосигурава
Ако је претходни власник куће уложио велики захтев за осигурање куће, попут оштећења воде или плијесни, појавит ће се у евиденцијама осигурања, а осигуравајуће компаније могу одбити осигурати дом мислећи да то представља превелики ризик. Ако дом није осигуран, нећете га моћи купити осим ако нисте купац у готовини, јер зајмодавци захтијевају да водите осигурање власника куће све док хипотека не буде исплаћена. Наравно, чак и ако сте купац у готовини, вероватно није добра идеја да купите неосигуравајућу кућу.
9. Разлике у ГФЕ-у и ХУД-1
Када добијете унапријед одобрење зајма и кад ставите понуду на одређену некретнину, зајмодавац би вам требао дати добру процјену (ГФЕ) с детаљним детаљима затварања повезаних са финансирањем куће. Процена добре вере у основи је груби нацрт онога што ће показати образац ХУД-1 најмање 24 сата пре затварања. Као што му име каже, процена добре вере требало би да буде приближни приближавање ономе што ћете на крају платити - у идеалном случају унутар 10% - али неки бескрупулозни зајмодавци покушаће да прогурају клијенте са нереално ниским проценама.
Ако се то догоди, а не можете натерати зајмодавца да одустане од превеликих трошкова, ваша најбоља опција може бити да тражите од продавца да продужи датум затварања и покуша да обезбеди алтернативно финансирање како бисте и даље могли да купите кућу без да вам се провали. ван.
10. Грешке спречавају затварање на време
У затварању депоновања учествује много различитих страна, а ако било која од њих направи грешку, ваше затварање може да се одложи. У зависности од тога шта уговор о купопродаји предвиђа и чија је грешка кашњење, ако се не затворите на време, продавачу ћете можда морати платити казну за сваки дан када касни.
Продавац је такође могао да одбије продужење рока затварања и цео посао би могао пропасти. У најбољем случају, продавац може једноставно пристати да продужи датум затварања без казне. На крају крајева, ако се посао не закључи, продавац ће морати почети све испочетка. (За читање у вези, погледајте: 7 Услови уговора о некретнинама .)
Тренинг за успешан крај
Преношење власништва над домом је стресно за све стране. Много ствари се мора догодити у кратком временском периоду, а може доћи до великих посљедица ако нешто пропадне. Процес може бити посебно стресан за купце који морају проћи сложени, понекад непознати процес и донети мноштво тешких одлука везаних за оно што је вероватно најскупља куповина у њиховом животу. Одвојите мало времена да се добро унапред упознате са деструктивним поступком и његовим потенцијалним замкама и бићете емоционално, интелектуално и финансијски спремни завршити трку. (За сродна читања, погледајте: 13 корака за затварање уговора о некретнинама .)