5 ризичних врста хипотеке које треба избегавати

Ако имамо нешто што смо научили од пада земље 2008. и пада 1987. године, сви бисмо требали да будемо опрезни када позајмљујемо новац за куповину или рефинансирање куће. Врста хипотеке коју одаберете може значити разлику између дана једноструког посједовања куће или проналаска усред оврхе или чак банкрота. У овом ћемо чланку разговарати о врстама хипотека са којима људи најчешће имају проблема и објаснити зашто су лоша идеја ако се упореде са погрешним дужницима.

Шта чини хипотеку ризичном?

Због стамбене кризе многи од нас су веровали да су одређене врсте хипотека по себи ризичне. Међутим, хипотекарни стручњаци ће вам рећи да је ризична хипотека заиста кредитни производ који није усклађен са способношћу отплате зајмопримца. (Погледајте факторе који су узроковали да ово тржиште букне и изгори, погледајте гориво које је нахранило пад субприме .)

Кеитх Т. Гумбингер, потпредседник ХСХ Ассоциатес, слаже се, рекавши, „веровали или не, производи доступни [око 2009.] нису били посебно ризични за праву публику“. Проблем је био што се поједине врсте хипотеке подударају са погрешним дужницима, а зајмодавци су дужницима говорили, „увек можете рефинансирати“. То се можда чинило истинитим када су цене кућа годинама расле, али није тачно када вредности кућа опадају.

Статистике тржишта становања убрзо након кризе 2008-2009 подржавају ове тврдње. Према Националном истраживању преступништва Удружења банкара за хипотекарне банкаре, у другом кварталу 2010. године, врсте кредита са највишим процентом отплате затвора биле су хипотеке под АРМ (енг. Субприме), подесиве по стопи приноса, са почетном стопом отплате од 3, 39%. АРМ-ови су са променљивим каматним стопама посебно ризичан хипотекарни производ за кориснике кредита са финансијским ситуацијама мање од идеалних.

За поређење, истраживање је показало да за ВА кредите стартна стопа отплате износи 0, 70%, основни фиксни зајмови 0, 71%, ФХА зајмови 1, 02%, основни АРМ-и 1, 96% и суб-рате фиксни кредити 2, 3%. Ови подаци указују на то да свака врста хипотеке може бити лоша идеја за корисника кредита са ниским ценама и да чак и главни зајмопримци могу ући у проблеме ако не разумеју АРМ.

У ствари, чак и хипотеке са фиксном стопом могу бити штетне за кориснике кредита. Погледајмо нашу прву ризичну врсту хипотеке.

1. 40-годишња хипотека са фиксном стопом
Зајмопримци са хипотекама на фиксну стопу могу имати ниску стопу оврхе, али то не значи да су хипотеке са фиксном стопом увек добра идеја. Хипотека са фиксном стопом од 40 година један је од таквих производа, јер што дуже позајмљујете новац, више камате плаћате.

Рецимо да желите да купите дом за 200.000 долара са 10% аванса. Износ који вам је потребан за посудбу је 180.000 УСД (200.000 УСД минус 20.000 УСД).

Уз каматну стопу од 5%, ево месечних уплата и укупног износа који ћете платити за дом под различитим условима ако задржате зајам током његовог живота:

Графикон изнад је поједностављено поређење. У стварности, каматна стопа ће бити најнижа за 15-годишњи зајам и највиша за 40-годишњи зајам. Ево реалнијег поређења:

Као што видите на слици 2 горе, 40-годишња хипотека је за 0, 6% већа за камате и смањиће ваш месечни рачун за само 23 долара, са 988 на 965 долара. Међутим, то ће вас коштати додатних 107.570, 82 долара током трајања зајма. Већина људи не може себи да приушти бацање такве врсте новца. Узимањем хипотеке од 40 година повећава се ризик да нећете имати довољно за пензију, да нећете моћи да платите школовање своје деце или било који други сценарио. У најбољем случају трошите 107.570, 82 долара које сте могли потрошити на летовање, електронику, лепе вечере и друге забавне трошкове. Ко то жели?

2. Хипотеке подесиве стопе
Хипотеке подесиве стопе (АРМ) имају фиксну каматну стопу за кратак почетни рок који може бити од шест месеци до 10 година. Ова почетна каматна стопа, која се назива теасер рате, често је нижа од каматне стопе на фиксни зајам од 15 или 30 година. Након почетног рока, стопа се периодично прилагођава - што може бити једном годишње, једном у шест месеци или чак једном месечно.

"Сваки кредит који има фиксну каматну стопу на период краћи од рока зајма представља огроман ризик од каматне стопе", каже калифорнијски посредник за некретнине Грег Цоок из Мреже купаца за прву куповину кућа.

Ризик од каматних стопа је ризик да ће, ако се каматне стопе повећају, месечне исплате под АРМ-ом постати скупље, а у неким случајевима то је трошак који власник куће не може да приушти.

Елемент непредвидивости који долази са АРМ-ом је проблем за многе људе, посебно ако су са фиксним примањима или не очекују да ће им приходи порасти.

АРМ-ови постају још ризичнији ако имате џомбо хипотеку, једноставно зато што што је већа ваша главница, то ће већа промена каматне стопе утицати на вашу месечну уплату.

Уз то, Мари Тоотикиан, искусна хипотекарна процесија и подривачица и ауторица књиге „Запрепашћена у Америци“, истиче да „Историјски људи не остају у својим домовима или хипотекама дуже од пет до седам година., зашто плаћати вишу стопу [за] фиксни зајам од 30 година када ће хипотека ниже стопе учинити? "

Такође је важно имати на уму да се подесива каматна стопа може прилагодити према доље, смањујући месечну уплату. То значи да АРМ-ови могу бити добар избор ако очекујете да ће се каматне стопе у будућности смањити. Наравно, не можете предвидјети будућност. (Обје врсте хипотека имају предности и недостатке у зависности од ваших финансијских потреба и перспектива. За више увида, прочитајте Хипотеке: Фиксна стопа према подешавајућој стопи .)

3. Хипотеке само за камате
Када је хипотека само за камату (ИО), дужник плаћа само камате на хипотеку током пет до 10 година, омогућавајући ниже месечно плаћање хипотеке у овом периоду. Ово хипотеке само за камате чини привлачним за неке инвеститоре у некретнине који ће имати дом за само кратко време и желе да смање своје трошкове преноса.

Хипотека на ИО може бити добра и за људе који остварују нередовне приходе и људе који имају значајан потенцијал за повећање прихода у будућности, али само ако су довољно дисциплиновани да изврше веће исплате када то могу себи да приуште.

Лоша страна је што каматна стопа на ИО хипотеку има тенденцију да буде већа од стопе коју би платили за конвенционалну хипотеку са фиксном стопом, јер људи чешће исплате зајмове само за камате. (Ови зајмови могу бити корисни, али за многе кориснике кредита представљају финансијску замку. Сазнајте више о хипотекама само за камате: Слободна кућа или бескућници? )

Надаље, ако нисте финанцијски софистицирани зајмопримац, хипотеке само за камате могу бити изузетно ризичне из било којег или више сљедећих разлога:

• Не можете си приуштити знатно веће месечне исплате када се заврши период само камате. У овом тренутку ћете и даље плаћати камате, али ћете и отплаћивати главницу у краћем временском периоду него што бисте то узели са фиксним кредитом.
• Не можете рефинансирати јер немате готово никакав капитал у кући.
• Не можете продати, јер немате готово никаквог капитала, а цене кућа су се смањиле, стављајући вас под воду.
• Зајмопримци који задржавају зајам само током камате платит ће знатно веће камате него што би имали са конвенционалном хипотеком.
• У зависности од начина структурирања зајма, на крају рока кредита можете се суочити са великом балоном плаћања главнице.

Ако сте зајмопримац који није добар кандидат за ИО кредит, било који од ових проблема могао би да проузрокује губитак куће у најгорем сценарију. У мало мање лошем сценарију, ИО зајам би вас могао једноставно коштати много више него што стварно требате да платите да бисте били власник куће.

4. АРМ-ови само за камате
Код неких зајмова само за камате, који се називају АРМ-ови само за каматне стопе, каматна стопа није фиксна, али може се повећавати или смањивати на основу тржишних каматних стопа. У основи, АРМ који користи само камату узима две потенцијално ризичне врсте хипотеке и комбинује их у један производ.

Ево примера како овај производ може да делује. Зајмопримац првих пет година плаћа само фиксну камату. Затим, током наредних пет година, зајмопримац наставља да плаћа само камате, али се каматна стопа прилагођава годишње на основу тржишних каматних стопа, што значи да каматна стопа зајма може да порасте или падне. Затим, током остатка рока зајма, рецимо, 20 година, дужник ће сваког месеца отплаћивати фиксни износ главнице плус камате сваког месеца по каматној стопи која се мења годишње.

Многи људи једноставно немају финансијске или емотивне осећаје да издрже неизвесност која долази са АРМ-овима само за интерес. (За више цхецк оут АРМ-ова са могућношћу плаћања: Бомба која откуцава? )

5. Ниски зајмови
Чини се да је мали ризик спустити само 3, 5% јер се не растајете са много новца. У ствари, зајмови ВА и Федерална стамбена управа (ФХА), који имају обавезу за плаћање 0% односно 3, 5%, имају неке од најнижих почетних стопа отплате. Проблем са ниским плаћањем је да ако падну цене кућа, можете заглавити у ситуацији у којој не можете да продате или рефинансирате.

Ако имате довољно новца у банци, можете се откупити од своје хипотеке, али већина људи који плаћају ниске уплате по кућама немају значајне новчане резерве.

Доња граница

Иако већина кредита које неки хипотекарни зајмодавци могу сматрати заиста високоризичним, попут АРМ-а само за камату, више није на тржишту, постоји још много начина да завршите са лошом хипотеком ако се пријавите за производ који заиста није прави за вас. (Такође погледајте Самозапослени? 5 корака за постизање хипотеке .)