Куповина вс изнајмљивање у Сан Франциску: у чему је разлика?

Да ли треба да купите дом или га изнајмите? Ово је вековна расправа која заиста нема тачан или погрешан одговор, јер зависи од сваког појединца. За неке купња има више смисла, а за друге је изнајмљивање најприкладније.

Куповина куће једна је од највећих финансијских инвестиција које можете уложити у свом животу. Потребно је пуно планирања, штедње и одлучности, а на крају се може исплатити. Уосталом, градите капитал. Али власништво над кућама, које је одувек било део америчког сна, скуп је подухват. Размотримо неке од трошкова повезаних са власништвом куће, укључујући уплату хипотеке, реновирање и одржавање и порез на имовину - да набројимо само неколико.

С друге стране, изнајмљивање је потпуно другачија звер. Плаћање станарине месечно некоме другом некада се сматрало губитком, јер се веровало да станар баца новац. Али за некога ко се не жели бавити одржавањем, то може имати више смисла. Не морате да се бавите поправкама или другим трошковима, а многи од ваших рачуна могу се покрити у закупу. А закуп је често далеко јефтинији од плаћања хипотеке.

Али све то, наравно, зависи од тога где живите. Размотримо Сан Франциско, Калифорнија. Град се сматра једним од најпожељнијих у Сједињеним Државама. Али је такође један од најскупљих и за изнајмљиваче и за власнике кућа.

Према Смарт Ассет-у, средњи приход у граду био је 96.265 долара за домаћинства и 74.841 долара, што је изнад националног просека од 61.372 долара. Ако желите да приуштите да живите у граду као власник куће, морали бисте зарадити 128.600 долара, док би изнајмљивање захтевало приход од 188.000 долара.

И тешко је знати да ли куповина или изнајмљивање има највише смисла, јер су обоје скупи. Али у Сан Франциску постоје кључне разлике између њих две. У наставку смо навели неке од главних.

Кључне Такеаваис

• Сан Франциско је један од најскупљих градова у САД-у, и за изнајмљиваче и за купце кућа.
• Цијене кућа у граду просјечно коштају 1, 3 милиона долара, а његова ефективна стопа пореза на имовину износи 1, 163% од процијењене вриједности куће.
• Просечна месечна најамнина двособног стана у Сан Франциску износи 4.400 долара.
• Иако вам власништво над кућом може помоћи да изградите капитал, то може бити скупо. Најам, с друге стране, може бити повољнија опција, јер има мање трошкова који су повезани са изнајмљивачем.

Купује у Сан Франциску

Као што је већ споменуто, Смарт Ассет је известио да куповина куће у Сан Франциску заиста није тако приступачна. У ствари, анкета о локацији за 2017. открила је да би за месечно плаћање у износу од 3.588 долара било потребно годишње приходе од 128.000 долара. Имајте на уму, ова бројка не укључује било какве друге животне потребе, укључујући трошкове хране и превоза.

Подаци са странице за некретнине Зиллов показују да је средња листа цијена куће у граду износила 1, 299, 000 УСД од априла 2019. Хипотекарни кашњења у граду су 0, 2%, што је знатно испод националног просјека од 1, 1%. Три најскупље четврти у граду биле су Буена Виста, Цорона Хеигхтс и Хаигхт.

Као и у сваком граду, власништво над кућом има пуно предности и недостатака. Куповином куће улажете у некретнине и на тај начин градите капитал. Посједовање куће може помоћи власницима кућа да направе гнијездо јаја за будућност јер се вриједности куће углавном повећавају с временом. Према подацима Зиллов-а, средња вредност куће у Сан Франциску износила је 1.375.500 долара од априла 2019. Вредност домова у Сан Франциску порасла је за 3% од 2018. године.

Ако имате хипотеку с фиксном стопом, месечни трошкови могу бити предвидљиви. За разлику од станарина, које имају тенденцију да варирају, моћи ћете да закључате уплату. То значи да ћете имати бољу представу о томе колико ћете морати да уштедите сваког месеца да бисте извршили своје уплате.

Али постоје одређени трошкови везани за власништво над кућама које бисте можда требали узети у обзир. Прво, постоје редовни трошкови за одржавање вашег дома. А ако додајете или мењате свој дом, такође ћете морати да их узмете у обзир. Као власник куће бићете одговорни и за комуналне рачуне, укључујући грејање и хлађење, накнаду за воду и канализацију и за струју. А ако сте власник кондоминијума, наплаћиваће вам се и месечна накнада за одржавање.

Онда је ту и питање пореза на имовину. Ефективна стопа пореза на имовину у Калифорнији износи 0, 79%, што је ниже од националног просека од 1, 19%, преноси Смарт Ассет. Али пореска стопа у Сан Францисцу скоро је једнака држави. За фискалну годину 2018–2019, власницима кућа наплаћено је 1.163% од процењене вредности куће. Дакле, рачун за порез на имовину на средњој вредности куће од 1, 375, 500 УСД, коју је Зиллов пријавио, био би скоро 16 000 УСД.

Становници Сан Франциска плаћају више хране него већина других Американаца.

Изнајмљивање у Сан Франциску

Иако може бити мање гњаваже, изнајмљивање у Сан Франциску није јефтиније. Просечна кирија за двособни стан у граду износила је отприлике 4.400 долара, односно 52.800 долара годишње, преноси Смарт Ассет. Студија странице утврдила је да су овом граду потребни становници да би зарадили највећи приход у земљи да би могли плаћати кирију.

Према Цурбед-у, отприлике 65% становника Сан Франциска били су изнајмљивачи. Иако су станарине знатно високе, можда ће бити и повољнија опција, у зависности од тога како гледате - посебно у поређењу са тренутним вредностима куће.

Иако изнајмљивање може бити скупо, многи изнајмљивачи не морају да се суоче са многим трошковима с којима се власници домова суочавају. Резање чека за станарину може бити корисно када не морате да плаћате порез на имовину, поправке, станарину или комуналије ако ваш закуп укључује трошкове воде, топлотне енергије и струје. Тако да ћете можда имати мало додатног прихода да уштедите за своју имовину даље низ цесту.

Али то не значи да сте из шуме. Закупе углавном флуктуирају како економија јача и слаби. Власници Сан Франциска могу да одреде износ најма на било ком нивоу који изаберу на слободној јединици, али град има контролу закупа. То значи да је закуподавцима дозвољено да повећају закупнину за одређени износ само ако је та заузета. Између 1. марта 2019. и 29. фебруара 2020. град је омогућио власницима земљишта да повећају закупнину за максималну стопу од 2, 6%.

Посебна разматрања

Однос цене за закуп

Однос цене према закупу даје назнаке да ли изнајмљивање или куповина имају бољи финансијски смисао на одређеном тржишту некретнина. Да бисте израчунали, средњу продајну цену поделите на просечну годишњу најамнину за упоредиви дом.

Опћенито, тржиште фаворизира купце ако је омјер мањи од 15, а изнајмљиваче ако је омјер већи од 20 (омјери између 15 и 20 могу ићи у оба смјера). Користећи горње цифре, однос цене и закупа у Сан Франциску износио би 24, 6 (1, 299, 000 долара подељено са 52, 800 долара), што значи да је боље изнајмити. Међутим, иако је однос цене према закупу добро полазиште, то не говори читаву причу.

Вербхоусе

Вербхоусе је Сан Францисцо преузео концепт изнајмљивања некретнина. Комбинујући флексибилност најма са дугорочним предностима поседовања, локално засновани програм омогућава учесницима или Вербеесима да се преселе у пребивалиште са опцијом - али не и обавезом - да га купе касније. Вербеес закључавају своју станарину заједно с купопродајном ценом до пет година. Затим врше месечне исплате и граде капитал према власништву. Ово све може елиминисати потребу за великим предујмом када дође време за финансирање.

Програм је дизајниран за амбициозне власнике кућа који немају уштеду аванса или имају мале кредитне проблеме које могу поправити у наредних неколико година.

„Вербхоусе вјерује да би емоционалне, социјалне и финансијске користи власништва над кућама требале бити доступне свима“, каже извршна директорица Вербхоусеа Марјорие Сцхолтз.