Побољшање капитала
Капитално унапређење је додавање сталне структуралне промене или враћање неког аспекта својства који ће или побољшати укупну вредност имовине, продужити њен корисни век или прилагодити новим употребама. Појединци, предузећа и градови могу уложити капитална побољшања у имовину коју поседују. У пословном или општинском смислу, овај процес се може знати и као капитални расходи.
Према Служби за интерне приходе (ИРС), да би се квалификовали, ова врста побољшања мора да траје дуже од једне године након завршетка. Иако обим побољшања капитала може да варира, и поједини власници кућа и власници великих имовине спроводе капитална побољшања.
Како функционише унапређење капитала
Побољшање капитала обично повећава тржишну вредност имовине, али такође може проширити корисност средства ван тренутног стања.
Публикација ИРС 523 даје дефиницију побољшања капитала. Примери побољшања резиденцијалног капитала укључују додавање спаваће собе, купатила или палубе. Остали пројекти које је одобрио ИРС укључују додавање нових уграђених уређаја, тепиха или пода за зид или побољшање спољашњости куће, као што је замена крова, споредних колосијека или олујних прозора.
На пример, ако особа купи нови грејач воде и заливу алата за своју имовину, а оба су прикључена на кућу, сматрат ће се капиталним побољшањем куће. Примјер побољшања капитала заснованог на послу би била замјена ХВАЦ-а или постављање доступних карактеристика за постојеће зграде Американцима са инвалидитетом (АДА). Слично томе, стварање новог јавног парка у центру града такође би се сматрало главним побољшањем за град. У тим сценаријима би нови додаци учинили дотичне некретнине вреднијима, сматрали би се сталним додацима, а њихово уклањање нанијело би материјалну штету имовини.
Кључне Такеаваис
- Побољшање капитала је стална структурална промена или обнова која повећава вредност имања, повећава његов корисни век или га прилагођава новој употреби.
- ИРС дефинише капитална побољшања и разликује их од поправка.
- Поред побољшања куће, побољшање капитала повећава основу трошкова тог дома, што заузврат смањује величину било какве опорезиве добити када се прода.
Основе капиталних побољшања Учинак трошкова
Основа трошкова представља првобитни трошак средства. ИРС поставља посебне стандарде за побољшање које би се могло квалификовати као повећање трошкова. Примарна брига је да мора постојати у тренутку продаје имовине. Капитално унапређење такође мора постати део имовине - или се тако трајно причврстити на имовину - да би уклањање ње проузроковало значајну штету или смањење вредности саме имовине.
ИРС разликује капитална побољшања и поправке. Поправци или одржавање не могу бити обухваћени у цени имовине. Међутим, поправке које су део већег пројекта, као што је замена свих прозора куће, квалификују се као капитална побољшања. Реновирања која су неопходна за одржавање доброг стања куће нису укључена ако не додају вредност средству. Примери таквих нестручних поправки, према ИРС-у, укључују фарбање зидова, поправљање пропуштања или замена поквареног хардвера.
Побољшања капитала утичу на капиталне добитке
Поред побољшања куће, капитално побољшање - по ИРС-у - повећава основу трошкова структуре. Односно, трошкови настали побољшањем додају се износу који је власник платио да купи или изгради некретнину. Повећање основа трошкова, заузврат, смањује величину опорезиве добити од капитала при продаји имовине.
Капитални добици од некретнина понашају се другачије од осталих врста капиталних добитака. Већ од 2019. године власници кућа имају право на изузеће од капиталног добитка од било какве добити од продаје примарног пребивалишта до 250.000 УСД ако су самохрани и 500.000 УСД ако су у браку и подносе заједничку пријаву. Ово изузеће има једно важно упозорење. Власник куће мора имати пребивалиште на имању најмање две у последњих пет година пре продаје.
Такође, ако је добитак знатно већи од износа наведених у горе наведеним капиталним побољшањима, ефекат на основу трошкова може бити значајан. Многи фактори могу натерати пореског обвезника да повећа ниво капитала од 250/500 УСД. Они укључују ако су власници стекли имовину пре више деценија и ако су се вредности некретнина од куповине драстично повећале.
Претпоставимо, на пример, да особа купује дом за 650.000 долара и троши 50.000 долара за реновирање кухиње и додавање купатила. Основна цена куће повећава се са 650.000 на 700.000 УСД. Након 10 година посједовања и становања у кући, власник куће, који је сам и подноси порез као такав, завршава продају имовине по цијени од 975.000 УСД. Да није било капиталних побољшања, опорезиви износ за капитални добитак био би 75.000 УСД (продајна цена 975.000 УСД - куповна цена 650.000 УСД - искључење капиталних добитака од 250.000 УСД).
Међутим, с обзиром да је побољшање капитала повећало базу трошкова за 50.000 УСД, опорезиви износ за капитални добитак био би 25.000 УСД (975.000 - (650.000 + 50.000 УСД) - 250.000 УСД = 25.000 УСД).
Пример реалног живота капиталног побољшања
Закони о закупу државе Нев Иорк укључују одредбу која се назива програм главних капиталних унапређења (МЦИ). Из 1970-их, он омогућава власницима да подижу најамнине за стабилизоване или контролисане зграде за до 6% годишње како би надокнадили трошкове великих капиталних побољшања тих структура. Надоградња система ХВАЦ, нови лифтови, ажурирани заједнички простори и друга побољшања рачунају на МЦИ.
У фебруару 2019. године два члана Државне законодавства представила су предлог закона о укидању програма, наплаћујући власницима зграда да је превише лако да злоупотребе програм. Злоупотреба долази када ти бескрупулозни посједници поднесу надуване или измишљене захтеве о трошковима. Потенцијални за превару, МЦИ програм је сам по себи непоштен, тврде неки критичари. Ови дистрактори кажу да је побољшање капитала једнократни трошак за станодавца, али повећање станарине је текући трошак за станара.
Упоредите инвестиционе рачуне Име добављача Опис Откривање оглашивача × Понуде које се појављују у овој табели су од партнерстава од којих Инвестопедиа прима накнаду.