Зашто су некретнине ризична инвестиција

Имовина попут злата и некретнина су основна улагања, а куповина куће је уобичајена инвестиција за појединце широм света, јер се широко сматра сигурном и профитабилном инвестицијом. Улагање у некретнине, међутим, захтева дуг период посвећености и високу полог и ризично је чак и на дуже стазе. Уз то, многи инвеститори често игноришу трошкове.

Узмите у обзир неке важне тачке у вези са скривеним трошковима и факторима који чине улагање у некретнине ризичним, скупим и, можда, не баш профитабилним подухватом. Инвеститори би требали имати све то на уму прије него што смање свој тешко зарађени новац.

Уобичајена перцепција

Просечни инвеститор може приметити да је двособан кондоминијум у предграђу доступан за 300.000 долара пет година уназад, а сада се продаје за 450.000 долара. То је цоол поврат од 50% у пет година, много бољи од поврата акција, обвезница или злата. Чини се да је и апсолутна вредност профита висока 150.000 УСД, а расположивост финансирања даје илузију о коришћењу новца који је искориштен за остваривање профита.

Уз све ове привидне предности, који су изазови и скривени трошкови улагања у некретнине?

Анатомија трошкова зајмова имовине

Размислите о случају да се појединац пресели у нови град због новог посла. Очекује да ће остати око пет година, али тај период може продужити на основу раста у каријери код свог постојећег послодавца или код других послодаваца у истом граду. Под претпоставком доброг приноса, он размишља о куповини куће или стамбеног објекта уместо изнајмљивања.

Имајте на уму да особа може купити део или јединицу фонда којима се тргује на берзи за само 5 долара, али за улагање у некретнине потребно је хиљаде долара. Иако се већина инвестиција у некретнине финансира кроз зајмове, куповина куће или стана у вриједности од 300.000 УСД још увијек захтијева 20% (60.000 УСД) предујма.

Појединци који дају мање од 20% могу добити кредит, али они ће на крају плаћати веће каматне стопе и приморани су да узимају приватно хипотекарно осигурање што повећава трошкове. Веће камате доводе до већих износа отплате, а хипотекарно осигурање обично кошта од 0, 15% до 2, 5% износа кредита.

Ако претпоставите да сте купили горе поменуту имовину у вредности од 300 000 УСД тако што ћете платити 20% предујма и позајмити преосталих 240 000 УСД по каматној стопи од 3, 875% за дугорочну хипотеку на 20 година, месечне исплате крећу се око 1, 440 УСД.

Постоје додатни једнократни трошкови за обраду зајма, који износе око 4% од износа кредита (9.600 УСД). Порези на пренос имовине или трошкови регистрације разликују се од државе до државе, а узимање у просеку 2, 5% вредности имовине додаје 6000 долара на трошкове.

Ако претпоставите да ће се вредност имовине у пет година повећати за 1, 5 пута, на 450 000 УСД, цена ће се повећати за око 9% на основи сложења. Ако се дода годишњи порез на имовину по стопи од 1, 5% од тренутне вредности имовине, укупни порез плаћен за пет година износи око 30 000 УСД.

Да је наш инвеститор купио стан, месечна накнада од 200 долара удружењу кондоминијума износила би 12.000 долара током пет година. Тада бисте требали додати трошкове поправка, опремања и одржавања. Конзервативна процјена од 1.000 долара годишње одведе нас до укупно 5.000 долара у пет година.

Затим, претпоставите да власник нађе купца спремног да купи свој стан за 450.000 долара након пет година.

До тада, инвеститор би банци вратио 86.400 долара кредита. Ако се томе додају 60.000 УСД, трошкови обраде зајма (9.600 УСД), порез на пренос имовине (6000 УСД), порез на имовину (30.000 УСД), трошкови удруживања (12.000 УСД) и опште одржавање (5.000 УСД), износи 209.000 УСД.

Шта је нето поврат?

Првобитни износ главнице зајма од 20 година од 240 000 УСД смањиће се на око 180 000 УСД за пет година, јер инвеститор наставља да плаћа 1.440 УСД месечно. Инвеститор ће платити ових 180.000 УСД од продајне цене од 450.000 УСД коју је примио од новог купца. Инвеститор плаћа 209.000 УСД укупних трошкова за ову некретнину, додатних 180.000 долара банци за преостало преостало плаћање, тако да нето који прима је 61.000 долара.

У основи, инвеститор је потрошио 209.000 УСД за пет година и остварио је нето добит од 61.000 УСД уз поврат од 29, 2%. Иако се продајна цена чини високом, скривени трошкови одузели су већи део добити.

Узмимо дуже време. Претпоставимо да инвеститор настави боравак у граду и држи свој кондоминијум током целог 20-годишњег рока зајма. Сваких пет година, вриједност стана повећава се за 1, 5 пута. За 20 година, вредност ће достићи 1, 52 милиона долара, а вредност је већа од пет пута.

Инвеститор ће вратити 345.600 долара. Ако се додају 60.000 долара, укупни трошкови иду на 405.600 долара.

Користећи сличне калкулације као горе, добијамо укупни порез на имовину у износу од 251.000 УСД, трошкови одржавања (48.000 УСД), генерални поправак и одржавање (20.000 УСД), трошкови обраде кредита (9.600 УСД) и пореза на пренос имовине (6000 УСД). Укупан је 739.600 долара, па је нето добит током 20 година 780.400 долара за поврат од 106%, што је у ствари удвостручило новац у 20 година.

Дугорочно, ефективни приноси нису толико велики. Иако је цена апретирана пет пута, трошкови плаћања камата, пореза и осталих трошкова смањују профит.

Инвеститори би такође требало да примете да стварна вредност новца с временом опада. Трошкови одржавања и редовних поправака повећавају се због инфлације. Ако се узме у обзир и инфлација, нето приноси ће се још више спустити. Инвеститори би такође требали размотрити осигурање, посредничке накнаде и порезе на пренос имовине у тренутку продаје. Укључивањем ових средстава додатно ће се смањити нето приноси.

Постоје и други повезани ризици у инвестирању у некретнине. Развој током инвестиционог периода може довести до потешкоћа у продаји имовине касније. На пример, нови бучни аутопут или шиљак злочина може да уништи имовину. Свака натприродна катастрофа попут урагана или земљотреса може потпуно девастирати имовину, док се од потраживања од осигурања може повратити само делимичан износ. Чак и након обнове користећи новац осигурања, добијање веће цене постаје тешко након појаве таквих догађаја у околини.

Алтернатива за улагања у некретнине

Уместо да купују некретнину, инвеститори би требало да размотре трустове за инвестирање у некретнине, опције за некретнине, ЕТФ-ове који се баве некретнинама, узајамне фондове и акције као алтернативне јефтине алтернативе.

Иако залихе долазе са ризиком специфичним за дионице, фондови, ЕТФ-ови и РЕИТ-ови пружају диверзификацију. За храбра срца спремна да преузму ризик друге уговорне стране на неуређеном тржишту, опције некретнина могу понудити већи поврат без трошкова или пореза.

Доња граница

Улагања у некретнине захтевају велике финансијске обавезе које се протежу у дужем временском периоду. Процјена вриједности таквих улагања распоређених током дугог трајања је сложен задатак. Док се неки инвеститори намамљују гледајући номинална поскупљења, потребно је узети у обзир све трошкове.