У складу са дефиницијом зајма
Прикладан зајам је хипотека која је једнака или мања од износа долара утврђеног лимитом за усклађивање зајма који је утврдила Федерална агенција за стамбено финансирање (ФХФА) и испуњава критеријуме финансирања Фреддие Мац-а и Фанние Мае. За кориснике кредита са одличним кредитом, одговарајући зајмови су повољни због ниских каматних стопа које су њима приложене.
Како функционира зајам за усклађивање
Федерално удружење за хипотекарне хипотеке (ФНМА или Фанние Мае) и Федерална хипотекарна корпорација за хипотекарне кредите (ФХЛМЦ или Фреддие Мац) су предузећа која спонзоришу државе, а која покрећу тржиште стамбених кредита. Ове квази владине агенције створиле су стандардизована правила и смернице којима се хипотеке морају придржавати. Израз "усаглашавање" најчешће се користи када се посебно говори о износу хипотеке, који мора пасти испод одређеног лимита, познатог као лимит усклађивања зајма, који је поставила Федерална агенција за стамбено финансирање (ФХФА). За 2019. ово ограничење износи 484.350 УСД, што је повећање од 453.100 у 2018. На тржиштима високих цена лимит је већи. Нови плафон за једнособне некретнине у већини скупоцених области, као што су Сан Франциско и Њујорк Сити, износи 726, 525 долара или 150% од 484, 350 долара. Закон о стамбеном и економском опоравку (ХЕРА) захтева да се основни лимит за усклађивање зајма сваке године прилагођава како би Фанние Мае и Фреддие Мац одражавали промјену просјечне америчке цијене кућа.
Осим величине зајма, друге смернице које се односе на кредите морају да садрже омјер зајмопримац-залога-вредност (тј. Величина предујма), однос дуга и прихода, кредитни резултат и историја, захтеви за документацију итд. Закладни зајам преко Фанние-а или Фреддие-а може имати авансно плаћање до 3%, а корисник кредита мора бити купац за прву куповину куће. Поред тога, зајам је потребан за приватно хипотекарно осигурање (ПМИ) од око 1, 05% годишње за 30-годишње кредите до 484.350 УСД. Део или целокупни трошкови осигурања опорезују се порезом ако бруто доходак прилагођеном домаћинству (АГИ) не буде већи од 109 000 УСД.
Усаглашени зајмови су повољни због ниских каматних стопа.
Како зајмодавци користе зајмове који одговарају?
Важно је напоменути да Фанние Мае и Фреддие Мац не издају хипотеке. Уместо тога, осигуравају хипотеке које су издали зајмодавци, стварајући више простора банкама да издају више кредита него што би у супротном могли да ураде без осигурања. Из тог разлога, зајмодавци радије раде са одговарајућим зајмовима, јер се могу лако спаковати у инвестиционе пакете и продавати на секундарном хипотекарном тржишту, ослобађајући капацитет да више могу позајмити купцима кућа.
Усклађивање зајмова у односу на неусклађене зајмове
И Фанние Мае и Фреддие Мац купују само одговарајуће зајмове како би их поново пласирали на секундарно тржиште, чиме је потражња за неусклађеним кредитом много мања. Хипотеке које прекорачују лимит за усклађивање зајма класификују се као хипотекарне или јумбо хипотеке. Одредбе и услови хипотекарних хипотекарних кредита могу се увелико разликовати од зајмодавца до зајмодавца, али хипотекарне стопе и минимални предујам за јумбо зајмове обично су виши, јер представљају већи ризик за зајмодавца.
Посебна разматрања за усклађивање зајма
ФХФА, која годишње поставља лимит за усклађивање зајма, има регулаторни надзор како би осигурала да Фанние Мае и Фреддие Мац испуњавају своје повеље и мисије промовисања власништва над домовима Американаца са нижим приходима и средње класе. ФХФА користи повећање / смањење просјечних цијена станова од октобра до октобра у мјесечном истраживању каматних стопа (МИРС) да прилагоди лимите за зајмове за наредну годину.
Да би спровела ову анкету, ФХФА тражи узорак хипотекарних зајмодаваца да пријаве услове за све породичне, потпуно амортизационе, откупне, ненамјенске кредите које затварају током последњих пет радних дана у месецу. Истраживање даје месечне информације о каматним стопама, условима кредита и ценама кућа по врсти имовине, врсти кредита (фиксна стопа или подесива стопа) и врсти зајма, као и информације о зајмовима са фиксном каматом од 15 и 30 година.