Дефеасанце смањује накнаде за комерцијалне некретнине

Улагачи у комерцијалне некретнине који фаворизирају финансирање дуга с фиксном каматном стопом повремено се нађу да морају платити пенале за плаћање унапријед када свој дуг измире прије рока доспијећа зајма. Од различитих опција плаћања унапред, негативно је оно које нуди највећу флексибилност и потенцијални финансијски добитак када каматне стопе расту.

Шта је одбрана?

Дефеасанце, као што му име каже, је метода за смањење накнада потребних када дужник одлучи да отплати зајам за комерцијалне некретнине с фиксном стопом. Уместо да готовини плати готовину, опција одступања омогућава дужнику да размењује другу имовину која тече у готовини за оригинално обезбеђење на зајму.

Ново обезбеђење (обично државне хартије од вредности) је обично много мање ризично од првобитне имовине комерцијалних некретнина. У овом сценарију зајмодавац је далеко бољи јер прима исти новчани ток, а за узврат добија много бољу, ризично прилагођену инвестицију. Иако је корист од зајма за зајмодавца очигледна, корисници кредита такође могу значајно да користе. Ако се каматне стопе на кредите повећају на стопу већу од хипотеке, корисници кредита могу створити вредност и ставити готовину у своје џепове уз плаћање унапред. Будући да је одвраћање опција понуђена током преговора о кредиту за комерцијалне некретнине, зајмопримци би га требали размотрити како би сачували могућност стварања вредности својим финансирањем.

Образложење за одбрану

Зајмови за комерцијалне некретнине са променљивом каматном стопом су одговарајући начин финансирања краткорочних потреба, попут финансирања изградње или моста, који је капитал позајмљен власницима некретнина у фази закупа; она се враћа када имовина на крају доведе новчани ток.

Иако је ризик од каматних стопа висок и нема ограничења за финансијски пад, неки ће зајмопримци преузети дугорочно финансирање са променљивом стопом. То се често дешава када постоји велика вероватноћа да ће имовина са новчаним током бити продата пре доспећа кредита.

Зајмопримци користе вишеструке стопе финансирања из више разлога. Један значајан разлог је заобилажење казне за плаћање унапред, коју зајмодавци захтевају за отплату дуга с фиксном стопом. Код финансирања са променљивом каматном стопом, зајмодавци не сносе ризик реинвестирања, јер рате кредита лебде на тржишту. Када се врате, средства се поново могу позајмљивати, по истим тржишним стопама.

Ризици за зајмодавце

Финансирање са фиксном стопом може потенцијално створити финансијске губитке или смањење приноса зајмодавца када се капитал отплати, а затим позајми по нижим тржишним стопама. Због потенцијала за ризик поновног инвестирања, зајмодавци обично захтевају неку врсту авансне казне од оних који позајмљују по фиксној стопи. У почетку су зајмодавци захтијевали 'одржавање приноса', што је диктирало да зајмопримци плаћају разлике у стопама (између зајма и превладавајуће тржишне стопе) на унапријед плаћени капитал током преосталог периода до доспијећа кредита. Будући да постоје прилике и финансијски трошкови везани за настанак нових хипотекарних средстава, замишљање је замишљено као начин да се елиминише ризик од поновног инвестирања и потреба да се поново посуди унапријед плаћени капитал.

Дефеасанце омогућава зајмопримцима да замене залога на својим кредитима имовином која обезбеђује исте новчане токове као и оригинални зајам. Ова размјена имовине омогућава зајмодавцима да и даље примају свој очекивани принос током трајања зајма, а да не морају да пронађу нове могућности кредитирања како би замијенили унапријед плаћени капитал. Као што је раније поменуто, размена мање ризичне имовине (амерички благајни уместо некретнине комерцијалне некретнине) смањује укупни ризик улагања кредита. То је још већа корист за институције које секуритизирају ове хипотеке. Повећавајући вероватноћу да ће инвеститори примити све уговорене исплате камате и главнице, дефеасно увећава вредност хипотекарних хартија од вредности, као и зараде зајмодаваца.

Предности и питања зајмопримаца

За разлику од одржавања приноса, дефеасанце нуди зајам за потенцијалне клијенте када тржишне стопе порасту изнад уговорене стопе кредита. Одржавање приноса назива се казном, јер зајмопримци подлежу некој врсти плаћања без обзира у ком правцу се крећу тржишне стопе. Обично се структуира као већи од обрачуна одржавања приноса или у проценту од унапред уплаћеног износа. Будући да за одвраћање захтева куповина државних обвезница, кретање стопа директно утиче на трошкове ове имовине и одређује да ли ће отказивање бити трошак или промашај приликом претходне уплате.

У већини случајева, одбацивање укључује куповину државних обвезница са роком доспећа једнаком преосталом року кредита, са купонским стопама које обезбеђују неопходни приход за надокнаду уговорених периодичних камата и главница. Те обвезнице се затим додељују поверљивом губитнику који периодичне новчане токове просљеђује зајмодавцу док обвезнице не доспијевају. У зависности од разлике између стопа обвезница потребних да се кредити одузму и тржишних стопа, државне обвезнице ће трговати са попустом или премијом.

Кад се стопе повећају, државне обвезнице (или било која инвестиција са фиксним приходом) губе на вредности и постају јефтиније. Када се то догоди, зајмопримци могу купити потребне обвезнице за мање од онога што је потребно за плаћање унапријед кредита, што резултира додатним новцем у џепу. У обрнутој ситуацији, када стопе падају, инвестиције са фиксним приходом постају скупље. То захтева да дужник уплати износ већи од салда кредита уз плаћање унапред. С друге стране, израчун одржавања приноса резултираће тачно истим износом додатног капитала потребним за обуставу зајма. Ово не узима у обзир трошкове трансакције који би настали куповином обвезница неопходних за одустајање од зајма. Ови трошкови варирају у зависности од распона понуде и потражње или сила понуде и потражње за обвезницама. Наопако, одвраћање је корисно, док ће за одржавање приноса још увек бити потребна нека казна да се плати.

Опција обезбјеђења пружа дужницима са фиксном стопом предности у односу на оне који одабиру одржавање приноса или дугорочно финансирање са променљивом стопом. То је добра тактичка одлука за кориснике кредита који осећају да имају вештину да предвиђају кретање каматних стопа. Такође је добар избор за инвеститоре у некретнине који знају да ће од њих бити потребно да продају своје некретнине у кратком року, али су забринути због потенцијалног повећања дуга ако одлуче да користе дуг са променљивом стопом.

Зајмопримци који користе дуг на нивоу портфеља (један зајам који је колатерализован од више комерцијалних некретнина) сматрају да ће зајмодавци понекад захтевати од зајмопримаца да отплате већи проценат зајма од доприноса вредности портфеља у портфељу. Ова ситуација настаје када зајмодавац верује да дужник продаје имовину која је мање ризична од преостале имовине у портфељу. Будући да портфељ постаје ризичнији мање мање ризичне имовине коју поседују, зајмодавци ће захтевати износ аванса који ће им надокнадити већи ризик преношења, ефективно уклањајући преостали портфељ и смањујући поврат улагања од стране инвеститора.

Будући да занемаривање резултира разменом мање ризичног средства од колатерала, зајмопримци могу задржати исти проценат дуга у портфељу и након продаје средства. Сагласношћу зајмодавца могуће је повећати проценат дуга на преосталој имовини када се изврши одступање.

Још једна корист зајмопримаца је да зајмодавци обично не захтевају било какву врсту плаћања, било унапред или повећањем рате зајма, како би добили опцију за накнаду. Ако се стопе повећавају, за кредитора постоји потенцијал за стварање вредности; стога је могуће да би зајмодавци могли затражити надокнаду за продају опције.

Доња граница

Зајмопримци морају бити свјесни могућности плаћања унапријед како би донијели исправне одлуке о управљању имовином. На пример, у периодима значајних повећања каматних стопа, можда би било повољније продати субптималну комерцијалну имовину због вредности створене губитком зајма. С друге стране, можда ће имати смисла задржати се на имовини, чак и након оптимизације вредности. Вријеме преостало зајма уз плаћање унапред директно утиче на трошкове аконтације. Све подједнаке, казне за плаћање унапред расподељују се временом.

Када преговарају о условима зајма за комерцијалне некретнине, зајмопримци би требали тражити могућност да обуставе своје кредите с фиксном стопом, чак и ако немају намјеру унапријед платити обвезу прије доспијећа. Изразита предност коју дефасанце пружа у односу на друге опције плаћања унапред је значајна због његове способности да створи догађај који доноси доходак када тржишне каматне стопе расту. Могуће је да током периода раста каматних стопа власници некретнина који преферирају фиксно финансирање могу произвести капитални добитак од својих дужничких обавеза који могу више него надокнадити смањење вредности некретнина. Инвеститори који користе финансијске полуге за куповину некретнина које ће бити фиксне, а затим продане, требало би да размотре фиксно финансирање са опцијом одбацивања као атрактивну алтернативу краткорочном финансирању са променљивом стопом.