Фанние Мае: Шта ради и како функционише

Постоји веома добра шанса да сте чули за Фанние Мае. Али знате ли шта ради и како функционише?

Федерално национално удружење за хипотеку (ФНМА), обично познато као Фанние Мае, је предузеће које спонзорише влада (ГСЕ) основано 1938. године у Конгресу током Велике депресије као део Новог Договора. Основано је да стимулише тржиште станова тако што је омогућило више хипотека зајмопримачима са умјереним или ниским примањима.

Фанние Мае не потиче хипотеке кредиторима. Али то купује и гарантује их путем секундарног хипотекарног тржишта. У ствари, то је један од два највећа откупљивача хипотеке на секундарном тржишту. Други је његова сестра, Федерална хипотекарна корпорација за стамбени кредит или Фреддие Мац, још једно предузеће које спонзорише држава, а које је Конгрес створио.

Рани дани

У раним 1900-има, хипотека - а камоли дом - није била лак задатак. Многи људи нису могли себи да приуште да обезбеде предујам, а кредити су готово увек били краткорочни - не као они са дугорочним периодима амортизације какве познајемо данас. У ствари, када су многи зајмови доспели у то време, обично су тражили велика плаћања балоном од дужника. Ако власник куће не може извршити уплату, банка ће искључити рачун. Када је погодила Велика депресија, отприлике 25% власника домова у држави изгубило је своје домове.

Конгрес Сједињених Држава одговорио је стварањем Фанние Мае. Циљ је био помоћи у стварању тока финансирања становања који је доступан свима на сваком тржишту. То је довело до финансирања дугорочних хипотека са фиксном стопом, омогућавајући власницима кућа да рефинансирају своје кредите у било којем тренутку током трајања свог зајма.

1938

Године конгрес створио Фанние Мае.

Крајем 1960-их, Фанние Мае се почела финансирати продајом акција и обвезница након што их је влада уклонила из савезног буџета. Фанние Мае је задржала везе са владом као ГСЕ, с тим да је управни одбор био састављен од не више од 13 чланова. Такође је ослобођен локалних и државних пореза.

Кључне Такеаваис

• Фанние Мае је државно спонзорисано предузеће које хипотеке ставља на располагање зајмопримачима са ниским и умереним примањима.
• Не даје кредите, али их враћа или гарантује на секундарном хипотекарном тржишту.
• Фанние Мае обезбеђује ликвидност улагањем у хипотекарно тржиште, удруживањем кредита у хипотекарне хартије од вредности.
• Фанние Мае је одбацила америчка влада након финансијске кризе и била је искључена из НИСЕ.

Стварање ликвидности

Улагањем у хипотекарно тржиште, Фанние Мае ствара већу ликвидност за зајмодавце попут банака, штедиша и кредитних синдиката, што им заузврат омогућава да осигурају или финансирају више хипотека. Хипотеке које откупи и гарантују морају да испуњавају строге критеријуме. На пример, лимит за конвенционални зајам за породични дом у 2019. години је 484.350 УСД за већину подручја и 726.525 УСД за подручја са високим трошковима. Ова подручја укључују Хаваје, Аљаску, Гуам и америчка Дјевичанска острва, где су просечне вредности домова изнад почетне вредности за најмање 115%.

Да би хипотекарни зајмодавац могао да буде подржан од стране Фанние Мае-а, мора се сложити да неће спроводити неетичке праксе субвенционирања кредита. Кредити за субприме имају вишу стопу од кредита по премијери и нуде се зајмопримцима са лошим кредитима које зајмодавац сматра већим ризиком.

Према веб страници Фанние Мае, осигурана је 102 милијарде долара ликвидности за финансирање тржишта станова у првом кварталу 2019. То је помогло људима широм земље да купе, рефинансирају и изнајме око 527.000 домова.

Фанние Мае подржава или гарантује хипотеке, али не потиче од њих.

Хипотекарне хартије од вредности

Након куповине хипотеке на секундарном тржишту, Фанние Мае обједињује их ради формирања хипотекарних хартија од вредности (МБС). МБС су хартије од вредности заштићене имовином обезбеђене хипотеком или збиром хипотека. Хипотекарне хартије од вредности Фанние Мае купују институције као што су осигуравајуће компаније, пензиони фондови и инвестиционе банке. Гарантује плаћање главнице и камата на свој МБС.

Фанние Мае такође има свој портфељ који се обично назива задржани портфељ. Ово улаже у сопствене хипотекарне хартије од вредности као и у хартије од вредности других институција. Фанние Мае издаје дуг зван агенцијски дуг како би финанцирао задржани портфељ.

Финансијска криза

Фанние Мае јавно се тргује од 1968. године. До 2010 године се трговало на Њујоршкој берзи (НИСЕ). Избачена је након хипотекарне, стамбене и финансијске кризе након што је њена дионица пала испод минималних капиталних захтева које је налагала Њујоршка берза. Сада тргује без рецепта.

Неетичке праксе кредитирања довеле су до кризе. Током стамбеног процвата становања средином 2000-их, зајмодавци су снизили своје стандарде и нудили стамбене кредите зајмопримцима са лошим кредитним способностима. 2007. године, стамбени мјехур је пукао и стотине хиљада тих корисника су пропали, што је довело до онога што је било познато као подмакли пад. То је имало јак ефекат на кредитним тржиштима, што је финансијским тржиштима послало у репу и створило најтежу рецесију у деценијама у Сједињеним Државама. (За више погледајте: Преглед прошлих рецесија .)

Преузимања владе и спашавање

У другој половини 2008. године влада је преузела Фанние Мае и Фреддие Мац преко конзервације Федералног одбора за стамбено финансирање. У то време обе су загарантоване или држане половине хипотека у земљи вредне отприлике 5 билиона долара. Обоје су добили гаранцију у износу од 187, 4 милијарде долара, што их је спасило од колапса. У суштини, америчка влада је интервенисала како би повратила поверење на тржишта обећавши да ће решити лоше зајмове и спречити даљи пад на тржишту станова. То је заузврат довело до повећања износа државног дуга, који је у то време дуговао око 9 билиона долара.

Опције кредита

Фанние Мае сада нуди низ различитих пословних иницијатива и кредитних опција власницима кућа, радећи са зајмодавцима како би помогли људима који у супротном могу имати потешкоћа у добијању финансирања.

• ХомеРеади хипотека: Овај производ омогућава власницима кућа да осигурају финансирање и купе дом уз ниску уплату. Зајмопримци се квалификују ако имају низак до умерен приход и кредитни резултат испод 620. Људи са резултатима изнад 620 добијају боље цене.
• 3% аванса : Још један ресурс за власнике домова који можда немају приступ довољно средстава да осигурају велики предујам.
• ХФА Преферред: Овај програм помаже власницима кућа да приступе повољном финансирању путем локалних и државних агенција за финансирање становања и других зајмодаваца. Висину прихода за зајмопримце одређује ХФА и не постоје први купци.

Потпуна листа производа и њихов опис доступан је на веб локацији Фанние Мае.

Измене зајма

Након краха хипотеке, Фанние Мае се почела фокусирати на модификације кредита. Од 2009. године Фанние Мае извршила је више од 1, 5 милиона модификација зајма. Измјене зајма мијењају увјете постојеће хипотеке како би се дужницима олакшало избјегавање неиспуњења хипотеке, окончајући оврху и на крају изгубили дом. Измене могу да укључују нижу каматну стопу или продужују рок зајма. Измена зајма такође може снизити месечне исплате.

Доња граница

Фанние Мае успела је да се окрене откако је била на ивици 2008. године. Данас је највећи носилац хипотеке са фиксном стопом од 30 година и остаје кључни механизам за олакшавање власништва над кућама.