Својства прихода од изнајмљивања: У чему је разлика?

На питање да ли је куповина или држање најбоља стратегија улагања у некретнине нема један тачан одговор. Уместо тога, одлука о избору једне методе над другом требало би да буде део експлицитног стратешког плана који узима у обзир укупне инвестиционе циљеве инвеститора. Разматрања ће такође укључивати могућности које представља постојеће тржиште.

Зашто инвестирати у некретнине?

Власништво стамбених некретнина добија све већи интерес малопродајних инвеститора из многих од следећих разлога:

• Некретнине пружају предвидљивији поврат од акција и обвезница.
• Некретнине пружају заштиту од инфлације јер стопе закупа и новчани ток улагања обично расту најмање онолико колико стопа инфлације.
• Некретнине пружају одлично место за капитал у временима када инвеститори нису сигурни у изглед на тржишту акција и обвезница или када инвеститори очекују да дугорочни приноси у капиталу, дужничким инструментима и другој имовини буду неадекватни.
• Капитал створен у инвестицији у некретнине пружа одличну основу за финансирање других могућности улагања. Уместо да се задужују да би капитал уложили (тј. Куповину акција на маржи), инвеститори могу да се задужују против свог капитала за финансирање других пројеката. Релативна лакоћа позајмљивања улагања у некретнине, у комбинацији са одбитком хипотекарног камата, чини ову опцију јефтинијом методом финансирања других могућности за инвеститоре који с лакоћом преузимају додатни финансијски ризик.
• Поред обезбеђивања новчаног тока за власнике, стамбене некретнине могу се користити и као кућа или у неке друге сврхе (очигледно, не истовремено).

Утицај тржишних фактора

Да бисте истакли импликације одлуке о преокрету или задржавању, морате разумети питања својствена свакој од стратегија. У поређењу са акцијама и обвезницама, некретнине су релативно неефикасно тржиште, које карактерише низак обим трансакција и подаци о имовини и тржишту који често нису баш транспарентни. Тешкоћа у проналажењу могућности за некретнине, у комбинацији са неликвидношћу тржишта, отежава трансакције некретнинама и коштају више него акције са акцијама и обвезницама.

Са позитивне стране, флуктуације вредности некретнина се јављају спорије. Стамбене некретнине вреднују се методом процене, а не континуираним трговањем, што резултира повратима од улагања који су предвидљивији и мање волатилни од поврата акција и обвезница. Пошто на потражњу за некретнинама утичу дугорочни економски трендови, попут раста локалног становништва, радних места и опште економије, некретнине су продужиле периоде високих и ниских вредности и обима трансакција.

Тржишта некретнина у дугом узлазном тренду карактеришу повећана потражња и периоди у којима инвеститори „сену док се сунце сија“, док на нижим тржиштима има тенденцију да показују ограничено трговање, при чему инвеститори узимају губитке од папира док тржиште не оживи и поново могу да схвате добици.

Да бисте демонстрирали релативно високу цену улагања у некретнине на основу укупних стратегија улагања, упоредите разлику између улагања у капитал у вредности 200.000 УСД и једнаких улагања у имовину. Када узима велику изложеност према капиталу, инвеститор може одмах да прода део инвестиције ради зараде и задржи салдо до просека трошкова у долару, док чекају на потенцијалне добитке или заузму дугорочну позицију у тој индустрији или компанији . Положај од 200.000 долара у имовини могао би бити било шта, од једне породичне куће до неколико малих имања.

Изузев секуритизованих инвестиција у некретнине, попут инвестицијских трустова за инвестирање у некретнине (РЕИТс), један проблем стамбене имовине је тај што га није лако поделити. Код других врста улагања, попут акција, ако инвеститору није непријатно одређено излагање, он или она могу „отпустити“ изложеност дериватима или продати део инвестиције. Ако је инвеститор једини власник, код некретнина, једини практични начин за смањење изложености је продаја удела у партнерству у некретнини, што може довести до контроле, правних и управљачких питања.

Предности и недостаци превртања

Најочитија предност преласка у имовину је могућност да се одмах остваре добици и да се капитал веже за најмање могуће време. Такође, за разлику од берзи акција, која се може претворити средином дана, тржишта некретнина се лакше предвиђају и могу произвести дуже периоде који компензирају инвеститоре за пребацивање некретнина. У том смислу, пребацивање некретнина могло би се сматрати сигурнијом стратегијом инвестирања, јер је циљ да капитал умањи ризик минимално време и зато што недостају ризици управљања и закупа својствени одржавању некретнина.

Две главне врсте некретнина могу се користити у приступу куповини / продаји улагања у некретнине. Прво су куће или станови који се могу купити испод тренутне тржишне вредности, јер су у финанцијској невољи. Други је горњи фиксатор, својство са структуралним, дизајнерским проблемима или проблемима у стању, које се може превазићи ради стварања вредности.

Инвеститори који се фокусирају на проблематичне некретнине то чине идентификујући власнике кућа који више не могу управљати или одржавати своје некретнине или проналазе имовину која је превисока и за коју постоји ризик да ће пропасти. Они који више воле поправљаче, с друге стране, преправит ће или побољшати некретнину тако да она боље функционише за власнике кућа или је ефикаснија за станаре станова.

Користећи ову тактику, купац поправљача ослања се на уложени капитал како би повећао вредности за разлику од куповине имовине по ниској основи како би се створили високи приноси од улагања. Наравно, такође је могуће комбиновати ове две стратегије приликом пребацивања својстава, а многи инвеститори то раде.

Међутим, пребацивање некретнина може створити проблеме са трошковима и порезом са којима се неко не суочава са дугорочним улагањима. Трошкови који се односе на окретање могу захтевати много новца, што доводи до проблема са готовинским током. Будући да су трансакциони трошкови веома високи и на страни куповине и на продају, могу значајно утицати на добит. Брзи преокрет у некретнинама (а брзина је све у успешном превртавању посла) може створити промене у дохотку који могу повећати рачуне за порез - посебно ако се ствари крећу пребрзо да би се искористиле дугорочне норме пореза на добит.

Такође, проналажење ових могућности може бити тешко током дуготрајног, конзистентног периода. За већину инвеститора пребацивање имовине треба сматрати више тактичком стратегијом него дугорочним планом улагања.

За и против холдинга

Опште је позната чињеница да је куповина и држање некретнина рецепт за сакупљање великог богатства. Већина "старог новца" у САД-у и иностранству акумулирана је путем власништва над земљом. Упркос периодима смањења цена, вредности земљишта готово се дугорочно опорављају јер постоји ограничена понуда земље.

Међутим, дугорочно власништво над некретнинама носи мноштво управљачких и правних питања с којима се инвеститори у акције и обвезнице никада не морају борити. Власништво над некретнинама је напор који се интензивно односи на управљање и изван је вештина многих инвеститора.

Улагачи у капитал морају имати вештине да анализирају одређено тржиште, одређену компанију и способност менаџмента да спроводи своје пословне стратегије. Дугорочни инвеститор у некретнине треба исте вештине, али има додатну одговорност креирања и примене тих пословних стратегија за своје некретнине.

Многи инвеститори, посебно власници некретнина које први пут изнајмљују, лоше су припремљени или нису добро опремљени да се баве одговорностима које имају станодавац. Процес проналажења квалитетних станара и сервисирања њихових потреба, заједно са руковањем одржавањем и одржавањем имовине, може бити стресан и дуготрајан подухват, али је потребно успешно управљање имовином како би се осигурали стални новчани токови од нечије инвестиције.

Ризици својствени дугорочном власништву над некретнинама су велики, али ако је ублажен, инвеститор је добро надокнађен да их преузме. Већина ових ризика, који укључују трансакцијске ризике куповине и продаје некретнина, ризике за добробит имовине и ризике проналаска и сервисирања станара сматрају се несистематичним ризицима, односно инвестицијским ризицима који се могу диверзификовати ако је погодан број улагања се купују у добро урађеном портфељу. Проблем за већину инвеститора је тај што некретнине поседују капитал. Износ потребан за куповину довољно имовине за ублажавање ових ризика је ван њихових могућности или могућности.

Избор стратегије

Да бисте одлучили да ли је пребацивање својстава или дугорочно задржавање њих најприкладнија стратегија, потребно је одговорити на неколико критичних питања. Инвеститор мора одлучити да ли је расподјела капитала трајна или пролазна и да ли је то основни дио укупне инвестиционе стратегије или средство за повећање приноса. Такође треба утврдити који је омјер ризика и приноса погодан за овај део њиховог портфеља улагања и да ли инвеститор има одговарајућу толеранцију и вештину да преузме одговорности управљања које иду уз било коју врсту улагања.

Ако капитал није доступан за куповину разнородног портфеља, потенцијални инвеститор мора бити спреман да преузме несистематичан ризик, укључујући појединачне ризике од имовине и потенцијални недостатак потражње за имовином, било да су то власници кућа или изнајмљивачи. Одлучујући да преузме стратегију куповине и продаје, инвеститор такође мора да одреди да ли он или она умеју да открију проблематичне продајне некретнине или поправљаче средстава. У овој трансакцијској стратегији важно је утврдити да ли се капитал може довољно претворити у датом инвестиционом периоду да би се превазишли трансакциони трошкови и на страни куповине и продаје, укључујући брокерске, финансијске и завршне накнаде.

Доња граница

Иако избор између две дотичне стратегије зависи од посебне финансијске ситуације и инвестиционих циљева, дугорочна стратегија држања је углавном погоднија за оне који користе некретнине као основни део својих укупних портфеља улагања; преокретна својства су погоднија када се некретнине користе као додатак или тактика за повећање поврата.

Инвеститори који желе да прикупе богатство и остваре приход од својих инвестиција у некретнине требало би да размотре дугорочно власништво над некретнинама, користећи капитал који је уграђен у портфељ за финансирање других могућности улагања, са потенцијалом да евентуално продају некретнине у надградњи. Пребацивање својстава је тактика која је најприкладнија за периоде када су изгледи на тржишту акција и обвезница ниски, или за инвеститоре који желе да остваре краткорочни капитални добитак онолико дуго колико то допушта данашње тржиште.