Зајам за домаћи капитал против ХЕЛОЦ-а
Да ли вам треба начин да платите велики трошак попут слања дјетета на факултет или реновирања кухиње? Или желите да елиминирате, једном заувек, та неподмирена стања на кредитним картицама? Одговор би могао бити, буквално, у вашем дворишту. Ако у свом дому имате довољно капитала, можете га позајмити по прилично ниској каматној стопи и - у зависности од начина на који средства користите - плаћања камате могу бити одбитна за порез.
Постоје два основна начина да користите пребивалиште као обезбеђење: зајам за капитални капитал и кредитну линију куће (ХЕЛОЦ). Ево тачака које би требало узети у обзир при избору између њих.
За шта је новац?
Прво питање: Која је сврха зајма? Зајам за домаћи капитал, који се понекад назива и залог за рату код куће, добар је избор ако тачно знате колико требате да позајмите и за шта ћете новац користити. Гарантујете одређени износ који у целости добијате приликом затварања.
"Домаћи кредити за капитал углавном се преферирају за веће, скупље циљеве као што су преградња, плаћање високог образовања или чак консолидација дуга пошто се средства добијају у једном паушалном износу", каже Рицхард Аиреи, старији покретач хипотеке у Фирст Финанциал Хипотека у Портланду, Мејн. Наравно, када се пријављујете, може бити неких искушења да се позајмите више него што вам је потребно, јер исплату добијате само једном, а не знате да ли ћете се убудуће квалификовати за неки други зајам.
Супротно томе, ХЕЛОЦ је добар избор ако нисте сигурни колико ћете требати да посудите или када. Генерално вам омогућава стални приступ готовини током одређеног периода (понекад и до 10 година). Можете позајмити за свој ред, вратити га у цијелости или дјеломично, а затим касније поново посудити тај новац, све док сте још у уводном периоду ХЕЛОЦ-а.
Међутим, кредитна линија је опозива. Ако се ваша финансијска ситуација погорша или тржишна вредност вашег дома опадне, ваш зајмодавац може одлучити да смањи кредитну линију или је потпуно затвори. Иако је идеја која стоји иза ХЕЛОЦ-а да средства можете привући колико вам требају, ваша могућност приступа том новцу није сигурна ствар. "ХЕЛОЦ-ови се најбоље користе за краткорочне циљеве, рецимо од 12 до 20 месеци, јер [камата] стопа може да варира и углавном је везана за највишу стопу", каже Аиреи.
Имајте на уму и то да камате које плаћате и за ХЕЛОЦ и за зајмове на власничком капиталу могу бити опорезовани само ако средства користите за "куповину, изградњу или значајно побољшање" свог дома, а новац који потрошите на таква побољшања мора бити потрошен на имовини која се користи као капитал за кредит. Више није могуће одбити камате од ових кредита ако новац платите за колеџ свог детета или за елиминацију дуга. Постоје додатна правила, па се пре употребе овог одбитка обавезно обратите пореском стручњаку. (Погледајте Да ли је камата на кредитну линију основног капитала (ХЕЛОЦ) умањена за порез? )
Фактори интереса
Годинама је главна камата у питању да ли добити зајам за власнички капитал или ХЕЛОЦ била каматна стопа. Стопе на ХЕЛОЦ-ове обично су барем пуни проценат ниже од каматне стопе на стамбене кредите, па је било примамљиво одабрати ХЕЛОЦ, иако је стопа променљива, док је стопа зајма за власнички капитал фиксна (више о томе испод).
Данас су ХЕЛОЦ-и нешто већи од зајмова за капиталне капиталце, иако је разлика занемарљива. Према недељном истраживању главних зајмодаваца Банкрате-а за 25. април 2018., кредит за кућни капитал имао је просечну каматну стопу од 5, 57%, док је ХЕЛОЦ имао просечну каматну стопу од 5, 90%, што је разлика мања од пола процента.
Међутим, морате узети у обзир не само тренутну разлику у каматним стопама, већ и куда се каматне стопе воде. Ако остану исти или смање, нижа стопа ХЕЛОЦ-а може имати смисла. Али ако се стопе повећају, зајам за власништво над кућама би могао бити пут. У ствари, аналитичари очекују да ће каматне стопе порасти, тако да би закључавање данашњих ниских стопа зајмова за власнички капитал могло имати пуно смисла.
Време за наплату
Такође је важно узети у обзир како је структуриран сваки зајам. Кредит за власнички капитал дјелује попут хипотеке са фиксном стопом. Позајмљујете постављени износ по утврђеној каматној стопи и вршите једнаке исплате током целог трајања кредита, а може трајати било где од 5 до 30 година. Без обзира на период, имаћете стабилна и предвидљива месечна плаћања током трајања зајма.
Супротно томе, рок зајма ХЕЛОЦ-а има два дела: период повлачења и период отплате. Период извлачења током којег можете повући средства може трајати 10 година, а рок отплате може трајати још 20 година, чиме ХЕЛОЦ добија зајам од 30 година. Када се период извлачења заврши, више новца не можете позајмити.
Током периода повлачења ХЕЛОЦ-а, морате вршити исплате, али оне су обично мале, што често износи отплату камата. Примера ради, клијенти ХЕЛОЦ-а у америчкој банци плаћају само камате или 1% или 2% неизмиреног салда током периода извлачења. Током периода отплате, плаћања постају знатно већа, јер сада отплаћујете главницу. Током 20-годишњег периода отплате морате вратити сав новац који сте посудили плус камате по променљивој стопи.
Тај скок плаћања на почетку новог периода резултирао је шоком плаћања за многе неспремне дужнике ХЕЛОЦ-а. Ако су износи довољно велики, то чак може довести до неизмирења обавеза у финансијским проблемима. А ако не изврше плаћање, могли би изгубити своје домове; запамтите, то је обезбеђење зајма.
Дуги поглед
Ако сте тип особе која са широке слике гледа на ваше финансијске одлуке, зајам за капитални капитал може имати више смисла. Будући да позајмљујете фиксну своту по фиксној каматној стопи, узимање зајма за власнички капитал значи знати колико ћете дугорочно платити зајма у тренутку када га узмете (иако тај износ можете смањити ако отплаћујете зајам пријевремено или рефинансирате по нижој стопи). Позајми 30.000 УСД на 5, 5% за 20 година и лако можеш израчунати да ће укупни трошак зајма, укључујући камате, бити 49, 528 УСД.
Са ХЕЛОЦ-ом знате да је максимални износ који ћете потенцијално моћи да позајмите износ вашег кредитног лимита, али не знате колико ћете заправо позајмити. Не знате ни коју каматну стопу ћете платити. То значи да је тешко израчунати ХЕЛОЦ-ов дугорочни трошак.
Наравно, такође би могло бити лако уклопити ХЕЛОЦ у своју велику слику ако само желите да имате кредитну линију, а не планирате да је користите много. Али ако планирате да снажно привучете ХЕЛОЦ и желите да знате како би ваша нето вредност могла изгледати за 20 година, то је пуно теже предвидети.
Најбоље од оба света
Не можете да одлучите између два возила? Не узрујавајте се: Постоје начини да се постигне стабилност неких кредита код куће уз помоћ неке ХЕЛОЦ-ове флексибилности. Неки зајмодавци дају дужницима могућност претварања салда ХЕЛОЦ-а у кредит са фиксном стопом. Америчка банка, на пример, омогућава закључавање фиксне каматне стопе за услове као што су 15 или 20 година на цели или део вашег променљивог салда. Можете имати највише три баланса са фиксном стопом одједном. Банк оф Америца и Веллс Фарго такође нуде опције с фиксном каматном стопом на својим ХЕЛОЦ-овима (користећи их, у ствари, за замену зајмова из власничког капитала који су у потпуности престали да нуде).
Федерална кредитна унија Пентагона, друга највећа америчка кредитна унија (којој се људи могу придружити уз малу накнаду и придруживањем одређеним организацијама) нуди још једну занимљиву опцију: 5/5 ХЕЛОЦ-а, где се каматна стопа мења само једном у пет година.
Доња граница
Имајте на уму да само зато што можете позајмљивати против власничког капитала не значи да би требало. Али ако имате потребу, има много фактора који треба узети у обзир приликом одлучивања који је најбољи начин да се позајмите: како ћете новац искористити, шта се може догодити са каматама, вашим дугорочним финансијским плановима и вашом толеранцијом према ризику и флуктуирајуће стопе.
Некима није угодно са променљивом каматном стопом ХЕЛОЦ-а, а више воле зајам домаћег капитала због стабилности и предвидљивости тачно знања колика ће бити њихова плаћања и колико дугују укупно. Зајмови за власнички капитал много је лакше радити у буџету, као што истиче Аиреи.
Поред тога, "зајмови са фиксним капиталом за куће резултирају мањом неозбиљном потрошњом", додаје Аиреи. Са ХЕЛОЦ-ом, „ниска плаћања само за камате и једноставан приступ могу бити примамљиви онима који нису финансијски дисциплиновани. То може постати лако трошите на непотребне ствари, баш као на кредитну картицу, "каже он. (Погледајте 5 разлога да се не користи вашу домаћу капиталну кредитну линију .) Ако имате ту дисциплину и волите идеју о отворенијем извору средства, кредитна линија може бити опција за вас.
Наставите са читањем
Кредити за домаће власништво и ХЕЛОЦ-ове
Најпаметнији начин да искористите свој капитал
Рефинансирање зајма за власнички капитал: Водич за упуте
5 разлога за некоришћење кредитне линије вашег домаћег капитала
Како функционише опција с фиксном стопом ХЕЛОЦ-а
Зајам за рефинансирање у односу на домаћи капитал
Кредитна линија домаћег капитала: 4 начина за рефинансирање
Да ли је порез на одбитке вашег домаћег капиталног капитала (ХЕЛОЦ)?
Лош кредит? Још увијек можете добити зајам за власничку имовину
Хипотекарни зајам против зајма хипотекарног капитала: како се разликују
Шта учинити ако не можете вратити зајам за домаћи капитал