Јумбо зајам

Џамбо зајам, такође познат као јумбо хипотека, је врста финансирања која превазилази лимите које је поставила Федерална агенција за стамбено финансирање (ФХФА). За разлику од конвенционалних хипотека, јумбо зајам није прихватљив да га купи, гарантује или секуритизује Фанние Мае или Фреддие Мац. Дизајниране за финансирање луксузних некретнина и кућа на високо конкурентним локалним тржиштима некретнина, јумбо хипотеке долазе са јединственим захтевима за преписивање и пореским импликацијама. Овакве хипотеке су стекле привлачност док се тржиште станова и даље опоравља након Велике рецесије.

Вриједност хипотекарне хипотеке варира од државе до државе. ФХФА на годишњем нивоу поставља одговарајућу величину зајма за различите области, мада се ретко мења. Од 2019. године граница је постављена на 484.350 УСД за већину земље. То је повећано са 453.100 у 2018. години. За жупаније које имају веће вредности код куће, основна граница је постављена на 726.525 УСД или 150% од 484.350 УСД.

ФХФА има другачији сет резервирања за подручја изван континенталног дијела Сједињених Држава за израчун лимита зајма. Као резултат, основни лимит за џомбо зајам на Аљасци, Гуаму, Хавајима и америчким Девичанским острвима од 2019. године такође је 726, 525 долара. Тај износ може бити чак и већи у жупанијама које имају веће кућне вриједности.

Како функционише зајам зајма

Ако сте одредили своју кућу у кући која кошта близу пола милиона долара или више - а немате толико места на банковном рачуну - вероватно ће вам требати јумбо хипотека. А ако покушате да га спустите, суочићете се са много строжим кредитним захтевима од власника кућа који аплицирају за конвенционални зајам. То је зато што јумбо кредити носе већи кредитни ризик за зајмодавца, јер не постоје гаранције Фанние Мае или Фреддие Мац. Такође постоји већи ризик јер је уложено више новца.

Баш као и код традиционалних хипотека, минимални захтеви за џоинт постају све строжи од 2008. Да бисте их одобрили, требаће вам звјездани кредитни резултат - 700 или више - и врло низак омјер дуга и прихода (ДТИ). ДТИ треба да буде испод 43% и по могућности ближе 36%. Иако се ради о хипотекарним хипотекама, јумбо-ови морају и даље бити у складу са смјерницама онога што Биро за заштиту потрошача сматра „квалификованом хипотеком“ - системом зајма са стандардизованим условима и правилима, као што је 43% ДТИ.

Морате да докажете да имате расположив новац у готовини да бисте покрили своје исплате, који ће вероватно бити веома високи ако се одлучите за стандардну хипотеку са фиксном стопом од 30 година. Специфични нивои прихода и резерви зависе од величине укупног зајма, али свим зајмопримцима је потребно 30 дана исплате рачуна и В2 порески обрасци који се протежу уназад две године. Ако сте самостално запослени, приходи за приходе су већи: Две године пореске пријаве и најмање 60 дана текућих банковних извештаја. Зајмопримцу су такође потребна доказива ликвидна средства да би се квалификовала и новчане резерве једнаке шест месеци хипотекарних плаћања. И сви подносиоци захтева морају да покажу одговарајућу документацију о свим осталим посећеним кредитима и доказ о власништву неликвидне имовине (као и друге некретнине).

Кључне Такеаваис

• Џамбо зајам је врста финансирања која прелази ограничења која је поставила Федерална агенција за финансирање стамбених објеката и не могу их купити, гарантовати или секуритизовати Фанние Мае или Фреддие Мац.
• Власници кућа морају поднијети строже захтјеве за кредитима од оних који се пријављују за конвенционални зајам.
• За одобрење је потребан звјездани кредитни резултат и врло низак омјер дуга и прихода.
• Просечна трава за хипотекарну хипотеку често је једнака уобичајеним хипотекама, док аванси износи отприлике 10% до 15% укупне купопродајне цене.

Јумбо камате зајма

Иако су хипотекарне хипотеке некада користиле веће каматне стопе од класичних хипотека, јаз се смањује последњих година. Данас је просечна годишња процентна стопа (хипотекарна стопа) за јумбо хипотеку често једнака уобичајеним хипотекама - а у неким случајевима и заправо нижа. На пример, од марта 2019. године, Веллс Фарго, на пример, 30-годишњу фиксну зајамну фиксну зајам и 3, 773% за исти термин на јумбо зајму, наплатио је 4, 022%.

Иако предузећа која спонзоришу државе не могу да их подносе, зајмови за кредите често секуритишу друге финансијске институције; будући да ови хартије од вредности носе већи ризик, они тргују премијом приноса конвенционалним секуритизованим хипотекама. Међутим, ово повећање је смањено каматном стопом самих кредита.

Предујам на Јумбо зајму

Срећом, захтјеви за предујам су се у истом временском периоду олабавили. У прошлости су хипотекарни зајмодавци често захтевали да купци кућа ставе 30% купопродајне цене пребивалишта (у поређењу са 20% код класичних хипотека). Сада је та цифра пала чак 10% на 15%. Као и код сваке хипотеке, може постојати и низ предности да се исплати већи предујам - међу њима, како би се избегли трошкови зајмодаваца за приватно хипотекарно осигурање који захтевају за почетне уплате испод 20%.

Ко треба да узме Џумбо зајам?

Колико коначно можете да позајмите, наравно зависи од ваше имовине, вашег кредитног резултата и вредности имовине која сте заинтересовани да купите. Ове хипотеке сматрају се најприкладнијима за сегмент корисника високог дохотка који зарађују између 250.000 и 500.000 долара годишње. Овај сегмент је познат као ХЕНРИ, скраћеница за високе зараде, још није богат. У основи, то су људи који углавном зарађују много новца, али немају нагомилане милионе или другу имовину - још увек.

Иако појединац у сегменту ХЕНРИ можда није купио богатство за куповину скупе нове куће готовином, такви људи са високим примањима обично имају боље кредитне оцене и обимније познате кредитне историје од просечног купца који тражи конвенционални хипотекарни кредит за нижи износ. Они имају тенденцију да имају солидније успостављене пензионе рачуне. Они често доприносе дуже време него примаоци са нижим примањима.

Не очекујте велику пореску попуст на јумбо зајам. Одузимање одбитка за камате ограничено је на 750 000 УСД за нови хипотекарни дуг.

Ово су само врсте људи које институције воле да се пријављују за дугорочне производе, делом и зато што су често потребне додатне услуге управљања богатством. Поред тога, практичније је да банка одреди хипотеку од два милиона долара него 10 кредита у вредности 200.000 долара по комаду.

Посебна разматрања за Јумбо зајам

Само зато што се можда квалификујете за један од ових зајмова не значи да бисте требали да га узмете. Свакако не бисте требали рачунати ако рачунате да ће вам то пружити знатну пореску олакшицу.

Вероватно сте свесни да од пореза можете одбити камате на хипотеку које сте платили за одређену годину, под условом да одредите своје одбитке. Али вероватно се никада нисте морали бринути око ограничења ИРС места на овом одбитку - капице која је спуштена доношењем Закона о порезима и олакшицама. Свако ко је добио хипотеку 14. децембра 2017 или раније може одбити камате на дуг до милион долара, што је износ старог ограничења. Али за куповине кућа обављене после 14. децембра 2017, камате на хипотекарни дуг можете одбити само до 750.000 долара. Ако је ваша хипотека већа, не можете у потпуности одбити. Ако планирате да узмете јумбо хипотеку од два милиона долара која годишње прикупи камате од 80.000 УСД, можете само да одузмете 30.000 УСД - камате на првих 750.000 УСД ваше хипотеке. У ствари, пореску олакшицу добијате само на 37, 5% камате на хипотеку.

То значи да бисте требали пажљиво позајмљивати и бројеве пажљиво уситнити да бисте видели шта заиста можете приуштити и које врсте пореских олакшица ћете добити. Са државним и локалним одбитком пореза који је ограничен на 10.000 УСД годишње, због истог рачуна за порез, имовина која се високо опорезује коштат ће и више. Још једна стратегија: Упоредите услове да бисте видели да ли би узимање мањег одговарајућег зајма, плус другог зајма, уместо једне велике џумбо, могло да се покаже бољим за ваше финансије на дуже стазе. (За повезано читање, погледајте „Разумевање Јумбо вс конвенционалних хипотека“)