Како комбинирати двије хипотеке у једну?

Имати две хипотеке није толико ретко као што можда мислите. Људи који у својим домовима имају довољно капитала, често бирају другу хипотеку. Овај новац би могли да искористе за отплату дуга, слање детета на факултет, финансирање покретања посла или велика куповина. Други ће користити другу хипотеку како би повећали вредност свог дома или имовине кроз преуређивање или изградњу базена, итд.

Две хипотеке, међутим, могу бити замршеније од задржавања само једне. Срећом, постоје механизми помоћу којих се две хипотеке могу комбиновати или консолидовати у један кредит. Али, процес консолидације сам по себи може бити тежак и математика може на крају учинити да га на крају не исплати.

Кључне Такеаваис

• Држање две хипотеке је уобичајена ситуација, која се може поједноставити комбиновањем у један зајам.
• За обједињавање два зајма у један може бити потребна помоћ стручног посредника са искуством у томе.
• Иако консолидација може поједноставити ваше финансије и може вам уштедјети новац с временом, они настају с трошковима који се на крају можда неће претворити у паметну одлуку.

Комбиновање хипотека

Погледајмо један пример: Узели сте кредитну линију куће пре десет или више година, а током периода извлачења - у време када сте могли да „цртате“ на својој кредитној линији - плаћали сте управљиви износ: 275 УСД месечно кредитна линија од 100.000 УСД.

Према условима овог зајма, после десет година период извлачења постао је период отплате - наредних 15 година где морате да отплатите зајам као хипотеку. Али вероватно нисте очекивали да ће уплата од 275 долара постати уплата од 700 долара која би се могла повећати чак и ако се основна стопа повећа.

Консолидацијом ова два кредита потенцијално бисте могли уштедети више од 100 УСД месечно и закључати своју каматну стопу, а не гледати како ескалира уколико раст премије порасте. С друге стране, можда желите брже отплаћивати кредите и желите боље услове који ће вам помоћи у томе. Како функционише ова врста консолидације и да ли је добра идеја?

Знајте са чиме почињете

Да бисте схватили шта се догађа када се консолидујете, морате знати неколико ствари о тренутним кредитима које имате. Ако, када идете на консолидацију зајма, схватите да је ваша друга хипотека коришћена за извлачење готовине из вашег дома из неког разлога - која се зове готовинска позајмица - може додати нови зајам и смањити износ за који сте квалификовати. Зајмови за исплату готовине имају већу цијену, кажу зајмодавци јер је дужник статистички вјероватније да ће се удаљити од зајма ако упадне у проблеме.

Затим слиједи рефинанција стопе / термина (рефи). Ова врста зајма је једноставно прилагођавање каматне стопе и услова вашег тренутног зајма. Зајам се сматра сигурнијим зајмодавцем, јер позајмљивач не полаже новац или смањује износ капитала који посједује у имовини. Можда сте се рефинансирали недавно када су стопе хипотеке опале на најниже нивое.

Зашто су ове разлике важне? Према Цасеиу Флемингу, саветнику за хипотеку са Ц2 ФИНАНЦИЈСКА КОРПОРАЦИЈА и аутору књиге „Водич за зајмове: Како добити најбољу могућу хипотеку“, оне су важне јер би услови и износ који ћете платити за нове хипотеке могли бити веома различити.

„Рецимо да ви и ваш комшија добијате 75% зајмове за рефинансирање по вредности, испод одговарајућег лимита зајма од 417.000 УСД. Твој је новчани износ, његов није. Ваш зајам би коштао 0, 625 бодова више од комшије у априлу 2015. И један бод је 1% од износа кредита, тако да ако је износ вашег кредита 200 000 УСД, ако све буде једнако, платили бисте 1, 250 УСД (200, 000 к .00625) више за исту каматну стопу као и ваш комшија.

Размислите на овај начин. Ако сте прво купили два кредита када сте купили кућу, то није зајам за отплату готовине, јер је друга хипотека коришћена за куповину куће - не извлачите новац из ње. Али касније, ако сте добили новац као резултат узимања друге хипотеке, та је била готовинска позајмица, па ће се нови консолидовани зајам сматрати истим.

Постоји још један разлог због којег ова разлика постаје важна. Пошто су зајмови за исплату готовине ризичнији зајмодавцу, они могу у вашој кући посудити само 75% до 80% вашег капитала у односу на 90% по стопи / термину рефи. Флеминг то износи на обичан енглески језик овако: „Ако ће се ваш зајам сматрати готовинским зајмом, требаће вам више капитала у вашој имовини да бисте се квалификовали“.

Како консолидовати

Зајмодавац ће обавити сложену папирологију која иде уз консолидацију зајма. Ваш посао је да будете информисан потрошач. Не разговарајте с једним зајмодавцем - разговарајте с неколико.

Будући да је консолидација два зајма компликованија од једноставне хипотеке на кући, најбоље је разговарати лично са чак три или четири зајмодавца. Можете разговарати са својом банком или кредитном унијом, хипотекарним посредником или преузети препоруке професионалаца из индустрије у које имате поверења.

Наравно, питајте их да ли ће нови зајам постати готовински зајам или стопа / термин рефи. Да ли је то фиксна или променљива стопа? 15 или 30 година?

Једном када будете задовољни са неким зајмодавцем, водиће вас кроз поступак. Не потписујте ништа а да га прво не прочитате и проверите да ли разумете распоред плаћања.

Ако је ваш зајам готовински, Цасеи Флеминг каже да можда постоји начин да га претворите у стопу / термин рефикс годину дана касније.

„Консолидујте зајмове као готовину, али набавите кредит зајма који плаћа све трошкове повезане са трансакцијом. Сачекајте годину дана и поново рефинансирајте. С обзиром да у том тренутку само рефинансирате један зајам, то није зајам за исплату готовине. Сада можете потрошити новац на бодове за откуп каматне стопе, јер ћете задржати зајам дуже време. “Флеминг наставља да саветује да то радите само ако верујете да су каматне стопе стабилне или да могу да опадну.

Доња граница

„Никада не доносите одлуку о рефинансирању или консолидацији кредита на основу само смањења месечне уплате. У већини случајева ћете потрошити више током свог животног века за нови кредит него што бисте једноставно отплатили постојеће кредите “, каже Флеминг. "Милиони потрошача стално хипотекарно постављају своју будућност и завршавају са десетинама или чак стотинама хиљада долара мање од пензије."

Уместо тога, одредите колико дуго мислите да ћете остати у кући и упоредите трошкове тренутне хипотеке са новом хипотеком плус све трошкове повезане са новим зајмом кроз сво време у коме ћете задржати зајам. Ако би трошкови били нижи, консолидација је вероватно добра идеја.