Како добити зајам за окретање куће

Опремање кућа је на највишем нивоу од 2007. захваљујући растућим ценама кућа и већој доступности финансирања. Штавише, ограничена понуда помаже лепезама да сада зараде веће зараде него што су их остваривали након стамбене кризе 2008-2009. Године, када су форецлосурес преплавили тржиште некретнина.

Кључне Такеаваис

• Обично кошта више новца за окретање куће него за куповину куће као куће.
• Зајмодавци виде окретање као ризичан приједлог и углавном неће радити са неискусним перајама.
• Зајмодавци за тежак новац могу се наћи на мрежи и имају услове краће од једне године са каматама од 12% до 18%, плус два до пет бодова.
• Размислите о провјери приватних зајмодаваца разговором са другим периферима.
• Флипперс могу покушати цровдфундинг сајтове за финансирање својих инвестиција.

Трошкови скретања домова

Иако куповина, поправљање и брзо препродавање некретнина могу бити уносни, потребно је много више новца да преусмерите кућу него што је то једноставно да бисте купили кућу у којој желите да живите. Не само да вам је потребан новац да бисте постали власник имовине, већ су вам потребна и средства за обнову и средства за покривање пореза на имовину, комуналије и осигурање власника кућа од дана када се продаја заврши радовима на рехабилитацији и до дана продаје. Краткорочне стопе пореза на капитални добитак од 10% до 37%, у зависности од вашег савезног оквира пореза на доходак, резат ће у било какву зараду коју зарадите на некретнинама које пребаците у року од једне године или мање.

Ако немате сопствени новац за инвестирање, започињање преуређења кућа није лаган предлог. Ово није 2005. година када неко ко може замаглити огледало може добити хипотеку без ичега. Чак и ако се квалификујете за кредит са предујмом, платићете више када се задужујете за финансирање флип-а, него када се задужујете за куповину примарног пребивалишта. То је зато што зајмодавци виде окретање као ризичнији предлог.

Даље, многи зајмодавци неће радити са неискусним перајама. Они ће желети да виде да имате успешан успех да сте продали бар један дом ради зараде. Други ће радити са неискусним флипперима, али ће наплаћивати веће таксе и камате.

Изјава о одрицању одговорности: Зајмодавци именовани и описани у овом чланку представљени су само у информативне сврхе. Ни Инвестопедиа, ни аутор не подржавају ниједну од ових компанија. Зајмопримци би требали направити властито истраживање прије него што утврде да ли је неки од ових зајмодаваца добар избор за њихове посебне потребе финансирања.

Кредити за тежак новац

Стручњаци се не слажу како је тежак новац добио име. Неки кажу да се то односи на чињеницу да је много скупље од традиционалног финансирања и да има "теже" услове. Други кажу да је то зато што финансира куће које су "тешке" за конвенционалне зајмодавце за финансирање. Ипак, други кажу да тај појам описује залог за кредит као у тешкој имовини, која је у овом случају некретнина.

Без обзира на порекло, зајмови за тврди новац обично имају краће од једне године и каматне стопе од 12% до 18%, плус два до пет бодова. Поен је једнак 1% износа зајма, тако да ако позајмите 112.000 УСД и зајмодавац наплати два бода, платили бисте 2% од 112.000 УСД или 2.240 УСД. Уместо да платите бодове при затварању, као што је то случај са конвенционалном хипотеком, можда нећете морати да плаћате бодове док се кућа не прода са зајмом за тежак новац - једина мека ове тврдог новца.

Зајмодавци за тежак новац заснивају износ који можете посудити на вриједности куће након обнове (АРВ). Ако дом кошта 80.000 УСД, али АРВ 160.000 УСД, а можете позајмити до 70% АРВ-а, тада можете позајмити 112.000 УСД. Након плаћања 80.000 УСД купопродајне цене, остаће вам 32.000 УСД за затварање трошкова (мада ћете можда моћи да се договарате о томе да их продавац куће уплати), зајмодавске таксе, рехабилитацију, трошкове превоза и трошкове продаје као што су организовање, маркетинг, и агенције за промет некретнинама. Ако се можете придржавати тог буџета, неће вам требати новац из џепа да бисте обрисали кућу.

2.240 долара у бодовима заузеће значајан део тог буџета од 32.000 долара, а ако плаћате 15% камате током шест месеци, ваш укупни износ камате од 112.000 долара биће 8.400 УСД. Зајмодавци за тежак новац обично очекују плаћања само камате месечно док је зајам неподмирен, али неки могу дозволити да камате наплате и не захтевају да се плати док завршетак није завршен. Након ова два велика трошка, имаћете само 21.360 долара за све остало - мање ако бисте морали да платите трошкове затварања. Али ако се дом заиста прода за 160.000 долара, гледате зараду од 48.000 долара, умањено за порезе, за шест месеци рада, потенцијално без писања иједног чека са вашег банковног рачуна.

Тешки новац против конвенционалних зајмова

Луцас Мацхадо, предсједник куће хероја, групе инвеститора у некретнине које обртају куће на Флориди и финанцирају кредите с тврдим новцем, каже да су зајмови с тврдим новцем једноставни на други начин: недостатак бирократске бирокрације. За разлику од конвенционалних банака, зајмодавци нису везани смерницама о облику некретнине. „Некретнине у лошем стању не задовољавају смјернице за традиционално финансирање хипотеке. С друге стране, зајмодавци за тежак новац очекују да кредитирају куће неуредно “, каже Мацхадо.

Уместо тога, "зајмодавци за тежак новац одлучују да ли ће дати зајам проценом снаге посла и поузданости кућног флиппера", каже Мацхадо. Ако трошак куповине и поправке у односу на вредност препродаје има смисла, а кућни флип је поуздан, зајмодавац тврдог новца ће зајам дати.

Приликом оцјењивања пера, зајмодавци за тежак новац обично не забрињавају квалификације зајмопримаца, као што су омјери дуга и прихода и кредитни резултати. У неким случајевима ће можда желети да виде документе подносиоца захтева, као што су пореске пријаве, банковни извештаји и кредитни извештаји. Нити их брига да ли су средства позајмљена (друга разлика од класичних зајмодаваца). На крају крајева, "Ако се флиппер пропусти, зајмодавац за тежак новац може искључити право, преузети власништво над кућом и самостално је продати", напомиње Мацхадо.

Зајмодавац тврдог новца, сличан банци, држат ће заложно право на првом положају код куће док дужник не отплати кредит, али ће позајмљивач бити власник и задржати ће дјело, објашњава Мат Тренцхард, менаџер за стјецање власника компаније Сенна Хоусе, једна од највећих компанија за куповину кућа у Хјустону.

Где да потражим зајмодавце

На мрежи је једно место за проналажење зајма за тежак новац. Као пример, Лима Оне Цапитал ће радити са новим флипперима и позајмит ће до 90% цене кредита или до 75% АРВ-а. Накнаде и каматне стопе се смањују због преокретања дужника. Лима Оне позајмљује у већини држава са стопама и накнадама које се разликују од државе до државе.

Уопште, очекујте да ћете платити:

• Ако испуните до једног преокрета у последња 24 месеца, имаћете накнаду за порекло од 3, 5% и каматну стопу од 12%
• Са два до четири обруча испод вашег појаса, то је накнада за порекло од 3% и каматну стопу од 11%
• За пет или више завршених видеа видећете накнаду за порекло од 2% и каматну стопу од 9, 99%

Зајмопримци са кредитним резултатима нижим од 680 моћи ће да се задуже нешто мање и платиће највише трошкове. Минимални кредитни резултат је 630. Такође, Лима Оне Цапитал захтева 10% аванса и нуди услове отплате до 13 месеци.

Други пример долази из компаније ЛендингХоме. Ова фирма нуди кредите за фиксно преусмеравање за до 90% купопродајне цене и 100% трошкова реновирања. Зајмопримци морају поднети банковне изводе како би показали да могу да покрију предујам и трошкове затварања. Остали захтеви укључују уговор о куповини, списак прошлих пројеката за поправљање, имовинска документација и предујам. Каматне стопе се обично крећу од 7, 5% до 12%. За покриће трошкова преговора о зајму трећих страна постоји 199 УСД пријава. ЛендингХоме такође наплаћује накнаду за порекло, накнаду за процену, право на име власништва и есцров, а компанија задржава средства за рехабилитацију до завршетка реновирања.

Предсједник Хоусе Хероес, Луцус Мацхадо, предлаже да се обрате локалним удружењима за улагања у некретнине, локалним инвеститорима и локалним агентима за продају некретнина како би пронашли зајмодавце за тежак новац од цигле и малтера. Али можда неће бити пуно простора за преговоре, посебно о бодовима и каматама. Током посљедњих неколико година, напомиње Мацхадо, било је толико могућности за позајмљивање новца да нема потребе за гањањем посла. "Зашто бисте данас требали узимати зајам са слабијим повратом, када ћете вјероватно сутра наићи на другу прилику?", Пита он.

Приватни зајмодавци

„Приватни зајмодавац је једноставно појединац који има значајан капитал да вам га позајми“, каже купци Сенна Хоусе Мат Тренцхард. „Изненадили бисте се колико људи тамо тражи новце који су уштедјели. Они ће функционисати попут ХМЛ-а [зајмодавца тврдог новца], осим што обично можете добити боље цене и услове. "

Тренцхард каже да су приватни зајмодавци можда отворенији за преговарање о условима плаћања него што дају зајмодавци с тврдим новцем. Они чак могу бити вољни да партнери у споразуму и узму део профита у замену за не наплаћивање камата.

„Кључ неискусног лажњака је да имају самопоуздање током преговора“, каже Тренцхард. „Морају да се умреже и разговарају са другим габаритима о томе колико су навикли да плаћају и знају да могу да оду. Не мислите јер нисте могли постићи договор с првим зајмодавцем с којим разговарате да нећете наћи новац за договор. "

Можете потражити приватне зајмодавце на локалним мрежним догађајима. Ти појединци могу наплатити 8% до 12%, плус нула до два бода у поређењу са 12% до 15% позајмљивача, уз два до пет бодова, каже Тренцхард. Као зајмодавац или банка тврдог новца, они ће преузети заложно право прве позиције на кући.

Како провјерити приватног зајмодавца

Искусни професионални лепршави људи кажу да је најбољи начин да измерите приватног зајмодавца о којем размишљате разговарати с другим лепршавинама - које ћете такође наћи на мрежама догађања у вези са некретнинама - и питати да ли имају искуства са тим зајмодавцима. Колико је преокрет био брз? Какве цене су добили? Колико је реаговао зајмодавац? Такође можете тражити референце и назвати их.

У најгорем сценарију обично долази до пада посла јер зајмодавац не обезбеђује обећано финансирање и купац губи свој озбиљни новчани депозит. Друга могућност се изненађује за столом за намирење неочекиваним накнадама за зајмодавце. Постоји и потенцијална правна свађа око услова уговора или зајмодавац који покушава ухватити зајмопримца у случају да не може платити право на имовину. Све су то добри разлози да се провери зајмодавац пре него што било шта потпишете.

„Уз то, имајте на уму да у овој врсти трансакције зајмодавац тргује гомилом новца у замену за неке потписане листове папира - документа о зајму. То није лош посао за корисника кредита “, каже Мацхадо.

Онлине приватни зајмодавци

Технички гледано, приватни зајмодавац је пријатељ, члан породице или други појединац који не прави посао позајмљивањем новца, али пристаје на финансирање, каже Бриан Давис, суоснивач СпаркРентал-а и инвеститор у некретнине са 15 некретнина . Неке компаније могу себе називати приватним зајмодавцима само зато што су у приватном власништву. Као и зајмодавци за тежак новац, можете их пронаћи и на интернету.

5 Арцх Фундинг, са седиштем у Ирвинеу, у Калифорнији, ради са искусним лепршавима у 30 држава. Нуди једноцифрене каматне стопе за фиксне и флип кредите.

Сидрени зајмови, компанија у Калабаши у Калифорнији, могу закључити уговоре о широком спектру врста имовине по конкурентним каматним стопама у 46 држава. Услови се разликују од државе до државе. На пример, у Калифорнији, кредити су доступни са каматним стопама од 8% до 13%, зависно од искустава и вредности зајмопримаца, са накнадама плаћања од 2% до 3% и условима кредита од шест до 12 месеци без плаћања унапред казне. Мапе могу позајмити до 70% АРВ куће. Захтијева се предујам од најмање 10% до 20% од трошкова стицања. Зајмопримци морају имати доказани списак од најмање пет окретаја у претходних 18 месеци. Кредити за сидрење размотриће зајмове квалификованим корпорацијама и вишечланим друштвима с ограниченом одговорношћу (ЛЛЦ) са мање од пет обртаја. До финансирања може доћи за два дана до две недеље и обично траје једну недељу, наводи се на веб сајту компаније.

Групно финансирање

Вишеструко финансирање ослања се на групу различитих појединаца и / или институција како би заједно финансирали кредите. Сваки зајмодавац, којег називају инвеститором, испоручује мали проценат кредита зајма и на тај новац зарађује камате.

Традиционалне странице за цровдфундинг попут Проспер-а нису усмерене на куповину и преуређивање кућа. Просперов максимални износ зајма од 35.000 долара намењен је пројектима попут обнове кућа, консолидације дуга и финансирања малих предузећа. Ту стижу специјалне цровдфундинг локације за стамбене просторе. Неке ће унапред финансирати ваш зајам, што значи да ће компанија брзо затворити свој кредит користећи сопствени новац, док чека да инвеститори ставе средства, док други не затворе кредит. све док га инвеститори у потпуности не финансирају. То може значити спорије затварање или никакво затварање.

„Веб локације за густо финансирање заузимају сличну нишу као и зајмодавци за тежак новац“, каже Дејвис. „Они су релативно скупи, али ће позајмљивати инвеститорима у некретнине без обзира колико хипотека имају, и усредсређени ће се на колатерал и квалитет самог посла.“

Веб странице финансирања

Гроундфлоор нуди зајмове од 25.000 до 2 милиона УСД уз финансирање до 90% ЛТЦ-а (100% трошкова обнове), затварање за само седам дана, без плаћања током трајања кредита и нема пореских пријава или банковних извода за кредите испод пола милиона. Каматне стопе се крећу од 5, 4% до 26%. Зајмопримци морају платити камате најмање три месеца, чак и ако отплаћују кредит пре. Типични трошкови затварања су од 500 до 1500 долара, а приземље наплаћује два до четири бода по зајму. Сви бодови и накнаде могу се пренети у зајам. Приземље обично не ради са неискусним перајама.

Патцх оф Ланд нуди зајмове од 100 000 до 5 милиона долара уз финансирање до 80% вредности кредита или до 70% обновљене вредности, затварање за само седам дана, а камате почињу од 7, 99 %. Зајмопримци врше аутоматска месечна плаћања камате на своје кредите у трајању од једног до 36 месеци. Патцх оф Ланд ради само са искусним програмерима.

Фунд Тхат Флип нуди до 90% купопродајне цене, до 100% обима посла, затвара се за само седам дана, услове кредита од шест до 24 месеца и рате почињу од 7, 99%.

Повратни недостаци

Тренцхард и Мацхадо рекли су да нису користили ниједан веб-сајт за цровдфундинг непокретности, али обојица су сумњали да би поступак цровдфундинга за процену и обавезу на неки посао могао бити спорији од онога што би дужник доживео код приватног или тврдог зајмодавца. Једном када флиппер има чврст однос са зајмодавцем, њих двоје ће можда моћи да закључе посао за 24 сата када се појаве велика прилика и сва папирологија је у реду.

За разлику од приватног зајмодавца, сајтови за цровдфундинг такође не нуде могућност преговора. Можда су поставили параметре за сваки посао јер су одговорни за велику групу инвеститора.

Доња граница

Ако немате довољно новца да пребаците кућу без финансијске помоћи, или ако имате новац, али желите да ограничите ризик, постоји неколико начина да добијете средства. Зајмодавац с тврдим новцем, приватни зајмодавац или веб локација за цровдфундинг непокретности могу вам помоћи да остварите своје снове о кућама.

Све ове опције су скупе у поређењу с традиционалним хипотекарним финансирањем куће коју поседује власник, али њихова цена одражава високи ризик који зајмодавац преузима и мало вероватноћу да ћете добити кредит са ниским каматама за пребацивање куће. Али употреба туђег новца не само што вам омогућава да започнете са необавезним пословима када имате мало новца или га нема за инвестирати, већ вам даје и прилику да истовремено бацате више некретнина и повећате укупни профит након што стекнете довољно искуства за обављање више послова .

"Ако знате опције, где их пронаћи и како умрежити, проблем лежи више у проналажењу понуда него у проналажењу новца", каже Тренцхард. „Врло је лако пронаћи новац за много, али врло је тешко пронаћи сјајне понуде.“