Флиппинг некретнине: 8 откривања која морате направити

Када продајете некретнину, дужни сте да откријете информације о њеном стању које могу негативно утицати на њену вредност. Ако такве информације намјерно прикријете, осим оптужби можете бити осуђени и за превару. Продавање имовине „какво је“ неће вас изузети од ових обелодањивања.

Ова правила утичу на све који продају кућу, али већа је вероватноћа да ће утицати на пераје. Папуче имовине имају вероватније да се баве некретнинама у лошем стању. Надаље, постоје мале разлике у закону које се односе на информације о откривању података. Сазнајте посебне законе ваше државе о потребним обелодањивањима из вашег државног одјела за некретнине и локално планирање. Познавање врста информација које би требало да буду обелодањене може вам помоћи приликом куповине некретнина, а може вам спасити од суочавања са тужбом.

(Више информација о куповини куће потражите у: Водич за прву куповину кућа . )

1. Смрт у кући

Неки купци могу имати проблема или сујеверја око куповине куће у којој је неко умро, тако да је важно знати да ли ваша држава захтијева од продавца да обелодане претходну смрт у кући.

„Свака држава ће имати мало другачије захтеве за обелодањивањем“, каже Јим Оленбусх, тексашки посредник за некретнине. "У Тексасу, на пример, смрти од природних узрока, самоубистава или несреће које нису повезане са имовином не морају бити откривене."

„Продавац је дужан да открије смрт у вези са стањем имовине или насилним злочинима“, каже он. На пример, ако се дете претходног станара утопило у базену зато што није имао одговарајућу сигурносну ограду, продавац ће морати да открије смрт чак и након што санира проблем безбедности постављањем одговарајућег кућишта базена. Међутим, постоје околности када продавци не морају да открију смрт на имању.

"Не постоје државе у којима постоји обавеза обелодањивања смрти особе која је преминула под природним условима", каже адвокат Маттхев Реисцхер, извршни директор ЛегалАдвице.цом. „Међутим, неке државе намећу дужност стигматизованој кући или стану у којем је било самоубиства или убиства. Неке државе чак иду толико далеко да продавцу намећу позитивну дужност ако имају сазнања да им некретнину прогоне мртви. “

Чак и када обелодањивање није потребно - на пример, Грузија не захтева обелодањивање убиства или самоубиства - можда ћете желети да погријешите када купцу дате обавештење о смрти на имовини. "Ако је продавац забринут због одговорности, најбољи савет је да наставите и све откријете унапред, чак и ако то закон не захтева", каже Оленбусх. "Купци ће увек чути о стварима од комшија, а изненађење би могло да их натера да одустану од уговора о куповини или се питају шта им још не каже продавац."

2. Невоље око суседства

Узнемиравање је бука или мирис из извора изван некретнине који би могли иритирати кориснике стана. Северна Каролина захтева да продавци откривају буку, мирисе, дим или друге сметње из комерцијалних, индустријских или војних извора који утичу на имовину. Мицхиган захтијева од продавца да открију фарме, фарме, депоније, аеродроме, стрелишта и друге недаће у близини, али Пеннсилваниа то препушта купцу да утврди присуство у пољопривреди.

3. Опасности

Ако је код куће повећан ризик од штете од природне катастрофе или је познато или потенцијално загађено окружење, можда ће бити потребно да те информације откријете купцу.

Тексашки закон захтева да продавци открију присуство опасног или токсичног отпада, азбеста, изолације урее-формалдехида, радона, гаса на бази олова и претходне употребе просторија за производњу метамфетамина.

Њујоршки закон о објављивању стања имовине захтева да продавци обавештавају купце о томе да ли се имовина налази у поплавном, мочварном или пољопривредном округу; да ли је то икада било одлагалиште; ако су икада на имању били резервоари за складиштење горива изнад или испод земље; ако и где структура садржи азбест; ако постоји оловни водовод; да ли је дом тестиран на радон; и да ли је било које гориво, уље, опасна или отровна материја просута или процурила на имање.

Државе такође могу захтевати обелодањивање мина, подземних јама, насеља, клизања, превртања или других недостатака стабилности земље. Калифорнијски закон о откривању природних опасности захтијева од продавача да открију да ли се имовина налази у сеизмичкој опасној зони и може ли због тога бити под земљотресом или клизиштима након земљотреса.

Иако већину захтева за обелодањивање регулишу државе, савезна влада даје мандат: обелодањење да боја на бази олова може бити присутна на било којој имовини изграђеној пре 1978.

4. Информације о удружењу власника домова

Ако домом управља удружење власника кућа (ХОА), требало би да откријете ту чињеницу. Такође морате знати о финансијском здравственом стању ХОА-е и пружити ове информације купцу како би могао донети информисану одлуку о куповини.

„Купац којег познајем купио је кондоминијум, [и] продавац је погрешно заборавио да му да последњих 12 месеци белешке о састанцима“, каже Ед Камински, председник и извршни директор СпортСтар-а који се сели у Манхаттан Беацх, Калифорнија. „Седам месеци касније купац је процењен на 30.000 долара због побољшања имовине. Купац је накнадно тужио купца због тога што није открио ове важне белешке. "

5. Поправци

Шта сте поправили и зашто? Купци морају да знају историју поправке куће како би кућни инспектор могао да обрати додатну пажњу на проблематична подручја и буде свјестан могућих будућих проблема. Тексашки закон, на пример, захтева од продавца да открију претходне поправке конструкција или крова; одлагалишта, таложење, кретање тла или линије оштећења; и кварови или кварови у зидовима, крову, оградама, темељима, подовима, тротоарима и било којим другим тренутним или претходним проблемима који утичу на структурни интегритет куће. Можда ћете морати да откријете и поправке електричне или водоводне инсталације и било које друге проблеме о којима бисте желели да знате да ли желите да купите дом и живите у њему.

6. Штета од воде

Када вода уђе тамо где не би могла, може оштетити лични иметак, нарушити структуру куће и чак створити опасност по здравље ако подстиче раст плијесни. Продавци треба открити прошле или садашње цурења или оштећења на води. Мицхиган, на пример, захтева од продавца да открију доказе о води у подруму или простору за пузање, пропуштању крова, већој штети од поплава, врсти водоводног система (нпр. Поцинкованом, бакру, другим) и свим познатим водоводним проблемима. Може бити тешко знати о проблемима са водом (и многим другим врстама проблема) ако прелиставате дом и поседујете га само месец или два.

„Постоје многи ризици за папуче или друге који су укључени у затварање куће где је потребно мало посла на имању које није било очигледно у шетњи, нарочито зими или током сувог чаролије“, каже Билл Прице, адвокат из државе Илиноис. . „Зимом, кров који цури или има веома старе шиндре можда купац или њихов кућни инспектор неће моћи да прегледају. Слично томе, сува чаролија може да прикрије проблеме са пропадајућим подрумом. "У ситуацијама попут ове, проверите да ли штите законе ваше државе од обелодањивања података за које не бисте могли да знате.

7. Недостају предмети

Понекад купци кућа толико имају на уму да можда не примете да кући недостаје суштинска компонента све док се не уселе. Закони о обелодањивању држава покушавају да спрече овај проблем. Тексас и Мичиген, на пример, захтевају од продавца да открију да ли поседа поседује дугачак списак предмета, укључујући кухињске уређаје, централни клима уређај и грејање, олуке за кишу, издувне вентилаторе и грејаче воде.

8. Остала могућа откривања

Купци морају знати да ли се дом налази у посебном историјском кварту, јер ће то утицати на њихову способност поправљања и преинака, а такође може повећати трошкове тих активности.

Тексашки закон налаже продавцима да откривају активне термите или друге инсекте који уништавају дрво, оштећују термите или трулеж дрвета које су потребне за поправку, претходну штету од термита и претходну обраду термита. Закон о Мичигену и Северној Каролини такође захтева од продавца да открију било какву историју заразе. Посавјетујте се са законима своје државе да бисте видјели хоћете ли открити информације о било каквим штеточинама.

Од вас ће се можда тражити да откријете проблеме са одводњавањем или оцењивањем, зонирањем, у току парничног поступка, променама извршеним без дозвола, граничним споровима и службеношћу.

Како открити

Неке државе, попут Мицхиган-а и Северне Каролине, захтевају од продавца да користе одређени образац за обелодањивање. Ако не, ваш државни одељење или комисија за некретнине или удружење државних добављача обично имају препоручену форму коју можете да користите. Образац може бити више или мање свеобухватан од онога што државни закон захтева. Ако образац није довољно свеобухватан за вашу ситуацију, допуните га списком додатних ставки које желите да откријете. Продавац мора све открити купцу у писаном облику, а и купац и продавац треба да потпишу и датуму документ. Обавезно прегледајте шта требате открити и како то треба написати, са адвокатом за некретнине.

Доња граница

Чак и ако се у вашем крају не тражи одређено откривање података, ако имате информације о кући због којих купац може бити несрећан, можда бисте га желели открити у сваком случају. Поред моралних разлога за искреност према потенцијалним купцима - и жеље да избегнете трошак и гњаважу тужбе - имате репутацију да заштитите. Ако имате било каквих недоумица о томе да ли сте правилно открили стање имовине, обратите се адвокату за некретнине у вашој држави.