Шта треба да знате о процени вредности некретнина

Процена вредности некретнина је неопходна за разна настојања, укључујући финансирање, списак продаје, анализу улагања, осигурање имовине и опорезивање. Али за већину људи је одређивање тражене или купопродајне цене неког некретнине најкориснија примена процене вредности некретнина. Овај чланак ће пружити увод у основне концепте и методе процене вредности некретнина, посебно када је реч о продаји.

Вредновање некретнина: шта бисте требали знати

Основни појмови процене

Вредност
Технички гледано, вредност имовине је дефинисана као садашња вредност будућих користи проистеклих из власништва над некретнином. За разлику од многих производа широке потрошње који се брзо користе, користи од имовине углавном се остварују током дужег временског периода. Стога процјена вриједности имовине мора узети у обзир економска и социјална кретања, као и владине контроле или прописе и околинске услове који могу утјецати на четири вриједносна елемента:

• Потражња: жеља или потреба за власништвом подржаним финансијским средствима да би се задовољила жеља
• Корисност: способност да се задовоље жеље и потребе будућих власника
• Оскудност: ограничена понуда конкурентских својстава
• Преносљивост: лакоћа преноса власничких права

Вредност Версус Цена и цена

Вредност није нужно једнака цени или цени . Трошак се односи на стварне издатке - на пример, на материјал или радну снагу. С друге стране, цена је износ који неко за нешто плати. Иако цена и цена могу утицати на вредност, оне не одређују вредност. Продајна цена куће могла би бити 150 000 долара, али вредност може бити знатно већа или нижа. На примјер, ако нови власник нађе озбиљну грешку у кући, попут неисправног темеља, вриједност куће могла би бити нижа од цијене.

Тржишна вредност

Процена је мишљење или процена вредности одређене некретнине на одређени датум. Извештаје о процени користе предузећа, владине агенције, појединци, инвеститори и хипотекарне компаније када доносе одлуке у вези са трансакцијама са некретнинама. Циљ процене је утврђивање тржишне вредности некретнине - највероватније цене коју ће некретнина донети на конкурентном и отвореном тржишту.

Тржишна цена, цена по којој се имовина заиста продаје, не мора увек да представља тржишну вредност. На пример, ако је продавац под принудом због претње искључења из затвора или ако се одржи приватна продаја, имовина може продати испод своје тржишне вредности.

Методе процене

Тачна оцена зависи од методичког прикупљања података. Конкретни подаци који обухватају детаље о одређеном имању и опште податке који се односе на државу, регион, град и кварт у којем се некретнина налази, прикупљају се и анализирају како би се добила вредност. Процјене користе три основна приступа за утврђивање вриједности некретнине.

Метод 1: Приступ упоређивању продаје

Приступ упоређивања продаје се обично користи у вредновању породичних кућа и земљишта. Понекад се назива приступом тржишним подацима, то је процена вредности добијена упоређивањем имовине са недавно продатим некретнинама са сличним карактеристикама. Ова слична својства се називају упоредивим , а да би се омогућило валидно поређење, свако мора:

• Будите што сличнији предметном својству
• Продате су у последњих годину дана на отвореном, конкурентном тржишту
• Продати су под типичним тржишним условима

Најмање три или четири упоредива треба да буду кориштена у поступку оцењивања. Најважнији фактори које треба узети у обзир при избору упоредивих вриједности су величина, упоредиве карактеристике и - можда највише од свега - локација, што може имати огроман утицај на тржишну вредност некретнине.

Квалитете успоредивих производа

Како ниједна два својства нису потпуно слична, прилагодбе продајних цена упоредивих производа биће извршене ради обрачунавања различитих карактеристика и других фактора који би утицали на вредност, укључујући:

• Старост и стање зграда
• Датум продаје, ако се економске промене догоде између датума продаје упоредивог и датума процене
• Правила и услови продаје, као што је да ли је продавац имовине био под принудом или ако је имовина продата између родбине (по сниженој цени)
• Локација, с обзиром на то да се сличне некретнине могу разликовати у цени од комшије до сусједства
• Физичке карактеристике, укључујући величину парцеле, пејзаж, врсту и квалитет израде, број и врсту просторија, квадратних метара стамбеног простора, подне од тврдог дрва, гаражу, надоградњу кухиње, камин, базен, централни ваздух, итд.

Процена тржишне вредности предметне имовине ће пасти унутар распона формираног прилагођеним продајним ценама упоредивих производа. Пошто ће нека од прилагођавања продајних цена упоредивих вредности бити субјективнија од других, обично се узима у обзир пондерирани они упоредиви који имају најмањи износ прилагођавања.

Метода 2: Приступ трошковима

Приступ трошкова може се користити за процену вредности некретнина које су побољшане од једне или више зграда. Ова метода укључује одвојене процене вредности зграде (зграде) и земљишта, узимајући у обзир амортизацију. Процене се додају да би се израчунала вредност целокупног побољшаног својства. Приступ трошкова чини претпоставку да разумни купац не би платио више за постојећу унапређену некретнину од цене да купи упоредиву парцелу и изгради сличну зграду. Овај приступ је користан када је некретнина која се процењује врста која се не продаје често и не доноси приход. Примери укључују школе, цркве, болнице и владине зграде.

Трошкови изградње могу се проценити на више начина, укључујући методу квадратног метра где се трошак по четворном стопа недавно изграђене упоредиве множи са бројем квадратних стопа у предметној згради; метода на лицу места, где се трошкови процењују на основу трошкова изградње по јединици мере појединачних грађевинских делова, укључујући рад и материјале; и метод испитивања количине, који процењује количине сировина које ће бити потребне за замену предметне зграде, заједно са тренутном ценом материјала и пратећим трошковима уградње.

Амортизација

У сврху процене, амортизација се односи на сваки услов који негативно утиче на вредност побољшања некретнина и узима у обзир:

• Физичко пропадање, укључујући излечиво пропадање, као што су кречење и замена крова, и неизлечиво погоршање, као што су структурни проблеми
• Функционална застарелост, која се односи на физичке или дизајнерске карактеристике које власници имовине више не сматрају пожељним, као што су застарели уређаји, уредјаји који изгледају или куће са четири спаваће собе, већ само једно купатило
• Економска застарелост, узрокована факторима који су ван имовине, као што су лоцирање у близини бучног аеродрома или фабрике за загађивање.

Методологија

• Процијените вриједност земљишта као да је празно и на располагању за његово најбоље и најбоље кориштење, користећи приступ поређења продаје, јер се земљиште не може амортизирати.
• Процијените тренутне трошкове изградње грађевинских објеката и побољшања локације.
• Процијените износ амортизације побољшања која су резултат пропадања, функционалне застарјелости или економске застаријелости.
• Одбити амортизацију од процењених трошкова изградње.
• Додајте процењену вредност земљишта амортизованом трошку зграде (зграде) и побољшања локације да бисте одредили укупну вредност имовине.

Метода 3: Приступ капитализацији дохотка

Ова метода се често назива једноставно приступом дохотка и заснива се на односу између стопе приноса коју инвеститор тражи и нето прихода који имовина производи. Користи се за процену вредности имовине која доноси приход као што су стамбени комплекси, пословне зграде и тржни центри. Процјене кориштењем приступа капитализације дохотка могу бити прилично једноставне када се може очекивати да ће предметна имовина остварити будући приход и када су њени трошкови предвидљиви и стални.

Директна капитализација

Оцењивачи ће извршити следеће кораке када користе приступ директне капитализације:

• Процијените годишњи потенцијални бруто приход.
• Узмите у обзир губитке из радног места и наплате за одређивање ефективног бруто прихода.
• Одбити годишње оперативне трошкове за израчунавање годишњег нето оперативног прихода.
• Процијените цијену коју би типични инвеститор платио за приход произведен од одређене врсте и класе имовине. Ово се постиже проценом стопе приноса или стопе капитализације.
• Примените стопу капитализације на годишњи нето оперативни приход имовине да бисте формирали процену вредности имовине.

Мултипликатори бруто прихода

Метода мултипликатора бруто дохотка (ГИМ) може се користити за процену осталих својстава која се обично не купују као приходи од прихода, али се могу изнајмити, као што су куће за једну и две породице. ГРМ метода повезује продајну цену некретнине са очекиваним приходима од закупа. (За сродна читања, погледајте „4 начина за вредновање некретнине за изнајмљивање некретнина“)

За стамбене објекте обично се користи бруто месечни приход; за комерцијалне и индустријске некретнине користиће се бруто годишњи приход. Метода мултипликатора бруто прихода може се израчунати на следећи начин:

Продајна цена ÷ приход од изнајмљивања = мултипликатор бруто прихода

Недавни подаци о продаји и изнајмљивању са најмање три слична својства могу се користити за успостављање тачног ГИМ-а. ГИМ се тада може применити на процењену фер тржишну закупнину предметне имовине да би се утврдила њена тржишна вредност, која се може израчунати на следећи начин:

Приход од изнајмљивања к ГИМ = Процењена тржишна вредност

Доња граница

Тачно процењивање вредности некретнина је важно за хипотекарне зајмодавце, инвеститоре, осигураваче и купце и продавце некретнина. Иако процене углавном обављају квалификовани професионалци, свако ко је укључен у стварну трансакцију може имати користи од основног разумевања различитих метода процене некретнина.