Зашто становање пропада

Продаја куће обично није једноставан процес. Међутим, може постати још сложеније и скупље ако купац направи понуду, а продаја пропадне због тога што купац одустане. Стога, као продавац, морате знати неколико ствари о излазима из касне фазе. Ако размишљате о продаји куће, сазнајте шта можете учинити да се заштитите ако посао пропадне.

Како продаја куће може пропасти

У уобичајеној продаји од куће, купци ће понудити понуду продавца и, када то буде прихваћено, између две стране је потписан уговор. У том се тренутку статус имовине обично мења из „за продају“ у „под уговором“ или „у уговору“. Промјена статуса говори другим купцима и агентима за продају некретнина да продавац има купца и да је у фази закључења посла. Међутим, продаја или куповина куће није коначна док обе стране нису потписале све потребне правне документе који преносе власништво над домом приликом затварања.

Купци често у својим уговорима имају клаузуле о непредвиђеним ситуацијама, које су легални начини „повратка“ уговора било без икаквих трошкова или са малим трошковима купца. У купопродајни уговор уписује се случајна клаузула којом и купац и продавац пристају на услове из уговора. Неке од најчешћих ванредних ситуација укључују:

Хипотекарни случај

Купац мора бити у могућности да добије хипотеку на имовини, обично у одређеном временском року од потписивања уговора. Понекад се у уговор може уписати услов да, уколико финансирање пропадне, уговор се поништава. За продавце је важно да купац затражи да му преда хипотеку.

Непредвиђена кућна инспекција

Кућа за продају мора или проћи инспекцију или купац може затражити од продавца да изврши поправке које су истакнуте у извештају о инспекцији. Ако се изврше поправке, обично се наређује накнадна контрола како би се осигурало пролазак куће. Купац може информације из извештаја о инспекцији користити као полугу да преговара о нижој продајној цени.

Кућни случај случајност

Нова куповина куће може зависити од купца који продаје своју тренутну имовину. Случајна продаја куће помаже купцима јер им омогућава да одустану од уговора ако се њихов дом не прода - остављајући продавца да поступак започне изнова. Иако је обично постављен временски период до којег, ако се кућа не продаје, продавац може одустати од уговора; продавац може пропустити друге понуде потенцијалних купаца које је спремно затворити.

Непредвиђена процена

Непредвиђена процена омогућава купцу да процени кућу како би утврдио његову вредност. Цена куће мора или бити нижа од званичне цене процене. Ако процена дође по нижој цени, купац може наставити са куповином или тражити од продавца да снизи цену куће.

Када пропадне продаја куће, обично због тога што један од горе наведених непредвиђених ситуација није испуњен, или је купац или продавац променио срце.

Кључне Такеаваис

• Купци често у уговору садрже клаузуле о непредвиђеним ситуацијама, које су легални начини „одустајања“ од куповине куће.
• Ако понуда о продаји куће пропадне, продавац губи време, новац и пропушта остале купце који су били спремни затворити.
• Клаузула о бијегу помаже продавачима јер омогућава продавачу да забавља понуде других купаца упркос контингентима у оригиналној понуди.

Знаци упозорења

Неиспуњавање ниједног од непредвиђених уговора је оправдан разлог да се не затвори. Међутим, постоје и неки други знакови упозорења да се купац може одустати од куповине, а они укључују:

• Неуспјех враћања папира потписаних, датираних и испуњених према упутама
• Неизвршење плаћања трећим лицима (тј. Инспекторима)
• Не враћају позиве
• Недостају састанци
• Бројни захтеви за промену уговора

Ако наиђете на било шта од тога, то може значити да вам купац постаје хладан. Назовите свог купца (или његовог или њеног представника) ако сте забринути да је затварање угрожено.

Трошкови продавача

Ако имате уговор о продаји куће, морате изгубити неколико ствари ако купац одустане:

Оппортунити Цост

Остали купци који су можда били заинтересовани да направе понуду за ваш дом почет ће да разгледају и друге некретнине на тржишту када ваша кућа оде "под уговором". Можда ћете изгубити прилику да је продате тим купцима када им је дом уговор, јер су можда купили другу некретнину.

време

Један од најфасцинантнијих аспеката продаје куће који пролази је изгубљено време. Продавац се шаље на квадрат четврти да би започео поступак поново како би пронашао другог купца. Такође, кашњење би могло одузети ваше планове за куповину другог дома или променити временски распоред за пресељење.

Ваш следећи дом

Ако имате уговор о куповини другог дома и та трансакција је зависила од продаје вашег тренутног пребивалишта - јер су вам били потребни приходи од продаје - можда нећете моћи да купите дом. Као резултат, можда ћете морати да одустанете од куповине или пронађете други начин да то финансирате.

Новац

Можете изгубити новац као резултат посла који вам пада уколико морате наставити да плаћате хипотеку на свом тренутном дому - који продајете - а истовремено плаћате хипотеку на кући коју сте управо купили. Такође, можда ћете плаћати најам стана док не затворите нову куповину куће, посебно ако је продаја удаљена од куће. Укратко, одустајање од купца може привремено повећати ваше месечне трошкове становања.

Ако имате уговор о куповини новог дома и потенцијални купац вашег тренутног дома одустане, можда ћете морати да платите за раскид уговора о куповини нове куће.

Текући трошкови одржавања вашег тренутног дома наставит ће се са порезом на имовину, комуналије и уређење околиша. А будући да је важно да дом изгледа презентовано како би привукли новог купца, трошкови могу да се саплате с временом.

Уштедавање посла

Постоји неколико корака које можете предузети ако ваш купац жели да се повуче. Прво проверите да ли агенти за продају некретнина за вас и купца успешно комуницирају. Будите сигурни да сте и потенцијални купац добили копије свих комуникација у писаном облику. Ако ви или купац не користите агента (или ако вам није угодан ниво комуникације), покушајте директно да разговарате са купцем да бисте разумели његове намере или забринутости. Такође утврдите да ли можете да направите неке уступке како бисте задржали свог купца на путу.

Иако можда не желите да смањите продајну цену свог дома или платите ажурирања и поправке, можда ће бити корисно ако губитак продаје буде скупљи од поправка.

Прегледајте уговор да бисте утврдили било какав поврат новца који би могао бити продавац ако се купац одустане. На пример, постоји ли клаузула у вашем уговору која би вам дала законске основе да тужите свог корисника кредита за кршење уговора и добијете проценат од договорене продајне цене? Или постоји клаузула која каже да је купац у пропустању ако не откаже уговор у наведеном року након потписивања уговора?

Користите Есцапе клаузулу

Клаузула о бијегу омогућава продавачу да забавља и прихвата понуде других купаца чак и ако постоје услови или непредвиђене ситуације које купац упише у уговор.

Ако је код куће извршена друга понуда, продавац ће обавестити оригиналног купца који ће имати одређени број дана да удовољи непредвиђеним ситуацијама или их се одрекне. Другим речима, клаузула о бекству помаже у заштити продавача тако да не пропуштају прилике за продају док чекају да се испуне непредвиђене ситуације купца, попут продаје куће купца.

Доња граница

Постоји неколико фактора због којих продаја куће може пропасти, укључујући неиспуњавање неког од непредвиђених обавеза или клаузула у уговору или купац има промену срца.

Међутим, продавци се могу заштитити тако што ће бити обавештени и знају детаље уговора. Продавци морају бити сигурни да њихов агент ради и комуницира на ефикасан начин. Такође, ако сте продавац, можда бисте размотрили да адвокат за некретнине прегледа уговор, предложи било какве клаузуле које би вас могле заштитити и предложи опције повратка ако се купац одустане - укључујући могућност да тужи купца ако је потребно.