4 једноставна начина за улагање у некретнине
Куповина и поседовање некретнина је узбудљива стратегија улагања, која може бити и задовољавајућа и уносна. За разлику од инвеститора у акције и обвезнице, потенцијални власници некретнина могу користити полуге да купе некретнину тако што ће платити део укупних трошкова унапред, а затим временом отплаћивати биланс плус плус камате. Док традиционална хипотека углавном захтева 20% до 25% аванса, у неким случајевима 5% предујам је све што је потребно за куповину целокупне имовине. Ова способност да се контролише имовина од тренутка потписивања папира обухвата и пераје некретнина и станодавце, који заузврат могу да преузму друге хипотеке на својим кућама како би извршили уплату додатних некретнина.
Кључне Такеаваис
- Амбициозни власници некретнина могу купити некретнину помоћу полуге, плаћајући дио својих укупних трошкова унапријед, а затим временом отплаћивати биланс.
- Четири главна начина на који инвеститори могу зарадити новац некретнинама су: 1) постајање изнајмљивачима некретнина за изнајмљивање, 2) трговање некретнинама (ака флиппинг), 3) групе за инвестирање у некретнине и 4) трустинг инвестирање у некретнине (РЕИТс) .
Ево четири начина на који инвеститори могу добро искористити некретнине:
1:405 једноставних начина улагања у некретнине
1. Дакле, желите да будете газдарица
Идеално за: Особе са властитим радом и вештинама обнове, који имају стрпљења да управљају станарима.
Шта је потребно да започнете: значајан капитал потребан за финансирање претходних трошкова одржавања и покривање слободних месеци.
Предности: Изнајмљивање некретнина може осигурати редован приход, уз максимизирање расположивог капитала путем полуга. Штавише, многи повезани трошкови се одбијају за порезе и било који губитак може надокнадити добит у другим инвестицијама.
Против: Ако не запослите компанију за управљање некретнинама, изнајмљивање некретнина обично се одстрањује од сталних главобоља. У најгорим сценаријима, олабављени станари могу оштетити имовину. Надаље, у одређеним климатским условима најамног простора, посједник мора или издржати слободна радна мјеста или наплатити мање станарине како би покрио трошкове док се ствари не обрну. Кад се хипотека потпуно исплати, већина станарине постаје сав профит.
Наравно, приход од најма није једини фокус посједника. У идеалној ситуацији, имовина цени током хипотеке, остављајући станодавцу вреднију имовину него што је започео.
Према подацима америчког Бироа за попис становништва, продајне цене нових домова (груби показатељ вредности некретнина) непрекидно су расле у вредности од 1940. до 2006. године, пре него што је пропао током финансијске кризе. Срећом, продајне цене су од тада наставиле свој успон, чак и надмашујући нивое пре кризе.
Извор: Анкета о грађевинарству, Амерички биро за попис становништва
2. Групе за инвестирање у некретнине
Идеално за: Људи који желе да поседују некретнину без наплате.
Шта је потребно да започнете: капитални јастук и приступ финансирању.
Прос: Ово је много практичнији приступ некретнинама који и даље доноси приход и цену.
Против: Постоји ризик слободног радног места код група за инвестирање у некретнине, било да је распоређен по групи, било да је специфичан за власника. Надаље, руководство може надгледати поврат.
Групе за улагања у некретнине су попут малих узајамних фондова који улажу у некретнине за изнајмљивање. У типичној групи за инвестирање у некретнине компанија купује или гради скуп стамбених блокова или станова, а затим инвеститорима омогућава да их купе преко компаније и тако се придруже групи. Поједини инвеститор може да поседује једну или више јединица самосталног животног простора, али компанија која управља инвестиционом групом колективно управља свим јединицама, руковањем одржавањем, огласним конкурсима и интервјуирањем станара. У замену за обављање ових задатака управљања, компанија узима проценат месечне кирије.
Закуп стандардне инвестиционе групе за некретнине је у име инвеститора, а све јединице удружују део кирије за заштиту од повремених слободних места. У ту сврху добит ћете одређени приход чак и ако је ваша јединица празна. Све док стопа конкурса за здружене јединице не постане превисока, требало би да буде довољно за покривање трошкова.
Иако су ове групе теоретски сигурне начине улагања у некретнине, рањиве су према истим накнадама које прогоне индустрију узајамних фондова. Штавише, ове групе су понекад приватне инвестиције у којима бескрупулозни менаџерски тимови наплаћују инвеститорима свој новац. Стога је критична пажљива пажња пресудна за проналажење најбољих могућности.
3. Трговање некретнинама (ака Флиппинг)
Идеално за: Особе са значајним искуством у процени и маркетингу некретнина.
Шта је потребно да започнете: капитал и могућност да се изврше или надгледају поправке по потреби.
Прос: Трговање некретнинама има краћи временски период током кога су капитал и труд повезани у некретнини. Али у зависности од тржишних услова, могу бити значајни приноси, чак и у краћим временским оквирима.
Против: Трговање некретнинама захтева дубље познавање тржишта упарено са срећом. Врућа тржишта могу се неочекивано охладити, остављајући краткорочне трговце губицима или дугорочним главобољама.
Трговање некретнинама је дивља страна улагања у некретнине. Као што су трговци данима другачија животиња од инвеститора који купују и држе, тако се и трговци некретнинама разликују од изнајмљивача који купују и изнајмљују. Случај у ствари: трговци некретнинама често траже да профитабилно продају подцењене некретнине које су купили, за само три до четири месеца.
Чисти папучици имовине често не улажу у побољшање својстава. Стога инвестиција већ мора имати унутрашњу вредност потребну за окретање профита без икаквих измена или ће елиминирати имовину из препирке.
Папучице које нису у могућности да брзо искрцају некретнину могу се наћи у проблемима, јер обично не држе довољно неискориштеног новца у руци да дугорочно уплате хипотеку на некретнини. То може довести до сталних губитака на снегом.
Постоји и друга врста флиппер-а који зарађује новац купујући имовину по повољним ценама и додајејући вредност реновирањем. То може бити дугорочна инвестиција, где инвеститори могу себи приуштити само да преузму једну или две некретнине истовремено.
4. Трустови за инвестирање у некретнине (РЕИТс)
Идеално за: Инвеститоре који желе изложеност портфеља некретнинама без традиционалне трансакције некретнинама.
Шта је потребно да започнете: инвестициони капитал.
Предности: РЕИТ-ови су у основи дионице са исплатом дивиденди чији основни удјели чине имовину комерцијалних некретнина са дугорочним закупима готовине.
Против: РЕИТ-ови су у основи дионице, тако да полуга повезана са традиционалним некретнинама за изнајмљивање не важи.
РЕИТ настаје када корпорација (или поверење) користи новац инвеститора за куповину и управљање имовином прихода. РЕИТ-ови се купују и продају на главним берзама, као и било које друге акције. Корпорација мора да исплати 90% своје опорезиве добити у облику дивиденди како би задржала свој статус РЕИТ. Радећи то, РЕИТ-ови избегавају плаћање пореза на добит, док би се редовна компанија опорезовала на добит и тада би требала да одлучи да ли ће добит након опорезивања дистрибуирати или не.
Као и редовне акције за исплату дивиденди, РЕИТ-ови су солидна инвестиција за инвеститоре на берзи који желе редовне приходе. У поређењу са горе поменутим врстама улагања у некретнине, РЕИТ-ови пружају инвеститорима улазак у нерезиденцијална улагања, попут тржних центара или пословних зграда, што појединачни инвеститори углавном нису изводљиви за куповину. Још важније, РЕИТ-ови су високо ликвидни јер се тргује разменом. Другим речима, неће вам требати некретнина и трансфер власништва који ће вам помоћи да уновчите своју инвестицију. У пракси, РЕИТ-ови су формализована верзија групе за улагања у некретнине.
Коначно, гледајући РЕИТ-ове, инвеститори би требали разликовати између власничких зграда у власништву зграда и хипотекарних РЕИТ-ова који осигуравају финансирање некретнина и обрачуна са хипотекарним вриједносним папирима (МБС). Обе нуде изложеност некретнинама, али природа изложености је различита. Власнички РЕИТ је традиционалнији по томе што представља власништво над некретнинама, док се хипотекарни РЕИТ фокусирају на приход од хипотекарног финансирања непокретности.
Доња граница
Било да инвеститори у некретнине користе своје некретнине за остваривање прихода од закупа или да одвоје своје време док се не појави савршена прилика за продају, изведиво је израдити снажан инвестициони програм плаћањем релативно малог дела укупне вредности имовине унапред. Али као и код сваке инвестиције, и у некретнинама постоји профит и потенцијал, било да је целокупно тржиште све веће или веће. (За читање у вези, погледајте „Колико новца треба да уложите у некретнине“> 1:35