9 ствари које треба знати прије него што рефинансирате хипотеку

Апликације за рефинансирање значајан су дио свих захтјева за хипотеку, према Удружењу банкарских хипотекарних кредита (МБА). Дјеломично то може бити зато што релативно ниске хипотекарне каматне стопе подстичу власнике кућа да реструктурирају своје финансије.

Међутим, да ли је исправно хипотекарно рефинансирање за вас, зависи више од појединачних околности него каматних стопа хипотеке ове недеље. Ево девет кључних разлога које треба размотрити пре него што се пријавите за кућно рефинансирање.

1. Знајте капитал свог дома

Прва квалификација коју ћете требати да рефинансирате је капитал у вашем дому. Добра вест је да се вредности кућа повећавају, а удео подводних власника кућа значајно је опао, каже Лен Киефер, заменик главног економисте Фреддие Мац-а. Ипак, неки домови нису повратили своју вредност, а неки власници кућа имају низак капитал. Рефинансирање са мало или без капитала није увек могуће код конвенционалних зајмодаваца, али неки владини програми су доступни. Најбољи начин да сазнате да ли се квалификујете за одређени програм је да посетите зајмодавца и разговарате о вашим индивидуалним потребама. Власници кућа са најмање 20% удјела у капиталу лакше ће се квалифицирати за нови кредит.

2. Знајте свој кредитни резултат

Зајмодавци су пооштрили своје стандарде за одобрење зајма последњих година, па се неки потрошачи могу изненадити да чак и уз добар кредит, неће увек бити квалификовани за најниже каматне стопе. Обично зајмодавци желе да виде кредитни резултат од 760 или виши како би се квалификовали за најниже камате на хипотеку. Корисници кредита са нижим резултатима можда и даље добијају нови зајам, али камате или накнаде које плаћају могу бити веће.

Кључне Такеаваис

• Пре него што одлучите да ли желите да рефинансирате хипотеку или не, проверите да ли имате адекватан капитал куће - најмање 20% ће вам олакшати да се квалификујете за кредит.
• Проверите да ли је ваш кредитни резултат најмање 760, а однос дуга и прихода је 36% или мањи.
• Размотрите услове, каматне стопе и трошкове рефинансирања - укључујући бодове и да ли ћете морати да платите ПМИ - да бисте утврдили да ли ће зајам за унапред служити вашим потребама.
• Обавезно израчунајте тачку и колико ће рефинансирање утицати на ваше порезе.

3. Знајте коефицијент дуга и прихода

Ако већ имате хипотекарни кредит, можете претпоставити да лако можете добити нови. Но, зајмодавци нису само подигли траку за кредитне резултате, већ су пооштрили и омјере дуга и прихода. Иако неки фактори, попут високог дохотка, дуге и стабилне историје посла или значајних уштеда могу вам помоћи да се квалификујете за кредит, зајмодавци обично желе да задрже месечне исплате стамбеног простора испод највише 28% вашег бруто месечног прихода. Укупни дуг према приходу требао би бити 36% или мањи, мада уз додатне позитивне факторе неки зајмодавци иду и до 43%. Можда желите да отплатите неки дуг пре рефинансирања како бисте се квалификовали.

4. Трошкови рефинансирања

Рефинансирање куће обично кошта између 3% и 5% укупног износа кредита, али корисници кредита могу пронаћи неколико начина да смање трошкове или да их уведу у зајам. Ако имате довољно капитала, можете пребацити трошкове у свој нови кредит, повећавајући главницу. Неки зајмодавци нуде рефинанцирање без трошкова, што обично значи да ћете платити нешто вишу каматну стопу како бисте покрили трошкове затварања. Не заборавите да се договарате и купујете, јер зајмодавац може платити или смањити неке накнаде за рефинансирање.

5. Цене према термину

Иако се многи корисници кредита фокусирају на каматну стопу, важно је да приликом рефинансирања утврдите своје циљеве како бисте одредили који хипотекарни производ задовољава ваше потребе. Ако вам је циљ да смањите месечне уплате што је више могуће, желеће вам кредит са најнижом каматном стопом на најдужи рок. Ако желите да платите мање камате током дужине зајма, потражите најнижу каматну стопу у најкраћем року. Зајмопримци који желе да отплате свој кредит што је брже требало би да потраже хипотеку са најкраћим роком који захтева плаћања која могу да приуште.

6. Поени за рефинансирање

Када упоређујете разне понуде за хипотекарне зајмове, обавезно погледајте и каматне стопе и бодове. Поени, једнаки 1% износа зајма, често се плаћају како би смањили каматну стопу. Обавезно израчунајте колико ћете платити у бодовима са сваким кредитом, јер ће они бити плаћени при затварању или умотани у главницу вашег новог зајма.

Зајмодавци су пооштрили своје стандарде за одобрење зајма последњих година, захтевајући више кредитне оцене за најбоље каматне стопе и ниже омјере дуга и прихода него у прошлости.

7. Знајте своју тачку пробијања

Важан израчун у одлуци о рефинансирању је тачка пробијања, тачка у којој су трошкови рефинансирања покривени месечним уштедама. Након тога, месечна уштеда је у потпуности ваша. Ако, на пример, рефинансирање кошта 2000 долара, а уштедите 100 УСД месечно на претходном зајму, требаће вам 20 месеци да надокнадите своје трошкове. Ако намеравате да се преселите или продате свој дом у року од две године, рефинанцирање према овом сценарију можда неће имати смисла.

8. Приватно хипотекарно осигурање

Власници кућа који имају мање од 20% удела у свом дому приликом рефинансирања биће обавезни да плаћају приватно хипотекарно осигурање (ПМИ). Ако већ плаћате ПМИ по свом садашњем зајму, то вам неће значити велику разлику. Али неки власници кућа чији су домови смањени од датума куповине могу открити да ће, уколико рефинансирају, морати први пут да плате ПМИ. Смањене исплате због рефинанса можда нису довољно ниске да надокнаде додатне трошкове ПМИ. Зајмодавац може брзо израчунати да ли ћете морати да платите ПМИ и колико ће то додати вашим исплатама за становање.

9. Знајте своје порезе

Многи потрошачи су се ослонили на одбитак од хипотеке како би смањили рачун за порез на доходак. Ако рефинансирате и почнете да плаћате мање камате, ваш порезни одбитак може бити нижи, мада мало људи то види као разлог да избегнете рефинансирање. Међутим, такође је могуће да ће одбитак камате бити већи за првих неколико година зајма, када је каматни део месечне уплате већи од главнице. Повећање величине вашег зајма због узимања готовине или укидања трошкова затварања такође ће утицати на износ камате коју ћете платити.

Наведено речено, одредбе Закона о порезу на смањење пореза и радних места, усвојене у закон у децембру 2017., могу утицати на вашу жељу за коришћењем одбитка за хипотеку. Нови виши стандардни одбитак - сада 24.400 долара за брачне парове који заједно подносе пријаве, у поређењу са 12.700 долара према претходном закону - може учинити подешавање одбитка мање финансијски привлачним за више пореских обвезника. Али богатији власници кућа који желе рефинансирати велику постојећу хипотеку и даље ће моћи одбити камате на хипотекарни дуг до милион долара (лимит за нови хипотекарни дуг сада је 750.000 долара за куће купљене 15. децембра 2017. или касније). Имајући у виду ове промене, паметно је консултовати пореског саветника за појединачне информације о утицају рефинансирања на ваше порезе.

Доња граница

Као и многе финансијске трансакције, рефинансирање хипотеке је сложено и захтева дужну скрбност власника кућа који то разматрају.

Мудро је да се обратите угледном зајмодавцу за брзе одговоре на неке од ваших брига. Ово ће вам помоћи да донесете важну одлуку о томе да ли је рефинансирање најбоље за вас. Ако се чини да би то био добар потез, направите горе наведени истраживачки домаћи задатак.