Стопа капитализације
Стопа капитализације (позната и као стопа капитализације) користи се у свету комерцијалних некретнина за означавање стопе приноса која се очекује да ће се остварити на некретнини за улагање у некретнине. Ова мера се израчунава на основу нето прихода који се очекује да ће имовина остварити и израчунава се дељењем нето оперативног прихода са вредношћу имовине имовине и изражава се у процентима. Користи се за процену потенцијалног поврата инвеститора од његовог улагања на тржишту некретнина.
Иако стопа капица може бити корисна за брзо упоређивање релативне вредности сличних улагања у некретнине на тржишту, она се не сме користити као једини показатељ снаге инвестиције, јер не узима у обзир полугу, временску вредност новца, и будућих новчаних токова од побољшања имовине, између осталих фактора. Не постоје јасни распони за добру или лошу стопу ограничења, а они у великој мјери зависе од контекста имовине и тржишта.
Кључне Такеаваис
- Стопа капитализације израчунава се дељењем нето оперативног прихода имовине од тренутне тржишне вредности.
- Овај омјер, изражен у процентима, је процјена потенцијалног поврата инвеститора од улагања у некретнине.
- Капитална стопа је најкориснија за поређење релативне вредности сличних улагања у некретнине.
Разумевање стопе капитализације
Стопа капи најпопуларније је мере којом се улагања у некретнине процењују на основу њихове профитабилности и потенцијала поврата. Стопа ограничења једноставно представља принос имовине током једногодишњег периода под претпоставком да је некретнина купљена у готовини, а не у зајму. Стопа капитализације указује на својствену, природну стопу и поврат приноса имовине.
Формула стопе капитализације
Постоји неколико верзија за израчунавање стопе капитализације. У најпопуларнијој формули стопа капитализације улагања у некретнине израчунава се дељењем нето оперативног прихода имовине (НОИ) са тренутном тржишном вредностом. Математички,
Стопа капитализације = нето оперативни приход / текућа тржишна вредност
где,
Нето оперативни приход је (очекивани) годишњи приход који ствара имовина (попут најамнине), а остварује се одузимањем свих трошкова који су настали због управљања имовином. Ови трошкови укључују трошкове који се плаћају за редовно одржавање објекта, као и порез на имовину.
Тренутна тржишна вредност средства је данашња вредност имовине према превладавајућим тржишним стопама.
У другој верзији, цифра се израчунава на основу првобитног трошка капитала или трошкова стицања имовине.
Стопа капитализације = нето оперативни приход / цена куповине
Међутим, друга верзија није баш популарна из два разлога. Прво, даје нереалне резултате за старе некретнине које су купљене пре неколико година / деценија по ниским ценама, и друго, не може се применити на наслеђену имовину јер је њихова откупна цена једнака нули, што поделу чини немогућом.
Поред тога, пошто цене некретнина знатно варирају, прва верзија која користи тренутну тржишну цену је тачнији приказ у односу на другу која користи оригиналну откупну цену фиксне вредности.
Примери стопе капитализације
Претпоставимо да инвеститор има милион долара и размишља о улагању у једну од две доступне опције за инвестирање - једна, може инвестирати у државне издаје државне обвезнице које нуде номиналну каматну стопу од 3 процента и сматрају се најбезбеднијим инвестицијама, а две могу куповина пословне зграде која има више станара од којих се очекује да редовно плаћају најамнину.
У другом случају, претпоставимо да укупна закупнина примљена годишње износи 90.000 долара и инвеститор мора да плати укупно 20.000 долара на разне трошкове одржавања и порез на имовину. Чисти приход од улагања у имовину оставља 70.000 долара. Претпоставимо да током прве године вредност имовине остаје стабилна по првотној откупној цени од милион долара.
Стопа капитализације израчунава се као (нето оперативни приход / вредност имовине) = 70 000 УСД / милион долара = 7%.
Овај повраћај од 7 процената генерисан од цене инвестирања у имовину бољи је од стандардног поврата од 3 процента доступног без ризичних државних обвезница. Додатних 4 процента представља поврат ризика који инвеститор преузима улагањем на тржиште некретнина у односу на улагање у најсигурније државне обвезнице које имају нулту ризик.
Улагање у некретнине је ризично и може постојати неколико сценарија где се принос, представљен мером капитализације, може увелико разликовати.
На пример, неколицина станара може да се исели, а приход од закупа од имовине може се смањити на 40.000 долара. Смањујући 20.000 УСД на разне трошкове одржавања и порезе на имовину, и претпостављајући да вредност имовине остаје на милион долара, стопа капитализације достиже (20.000 УСД / милион долара) = 2%. Ова вредност је мања од поврата који је доступан од обвезница без ризика.
У другом сценарију, претпоставимо да приход од закупа остане првобитних 90 000 УСД, али се трошкови одржавања и / или порез на имовину значајно повећавају, рецимо 50 000 УСД. Стопа капитализације тада ће бити (40 000 УСД / милион долара) = 4%.
У другом случају, ако се тренутна тржишна вредност саме имовине смањи, рецимо 800.000 УСД, а приход од закупа и различити трошкови остану исти, стопа капитализације ће се повећати на 70.000 УСД / 800.000 $ = 8.75%.
У суштини, различити нивои прихода који се остварују од имовине, трошкови везани за имовину и тренутна тржишна процена имовине могу значајно променити стопу капитализације.
Вишак приноса, који је теоретски доступан инвеститорима у имовину изнад и преко државних обвезница, може се приписати повезаним ризицима који воде горе наведеним сценаријима. Фактори ризика укључују:
- Старост, локација и статус некретнине
- Врста некретнине - вишеобитељска, канцеларијска, индустријска, малопродајна или рекреативна
- Солвентност станара и редовни примици станарина
- Термин и структура закупа
- Укупна тржишна стопа имовине и фактори који утичу на њену процену
- Макроекономске основе региона као и фактори који утичу на пословање станара
Тумачење стопе капитализације
Пошто се стопе лимита заснивају на пројектованим проценама будућег дохотка, оне подлежу великој варијанци. Тада постаје важно да се схвати шта представља добру стопу ограничења за инвестициону имовину.
Стопа такође означава трајање времена које ће требати да се уложи уложени износ у некретнину. На пример, имовини која има стопу ограничења од 10% биће потребно око 10 година за поврат инвестиције.
Различите стопе капа између различитих некретнина или различите стопе капирања кроз различите временске хоризонте на истој некретнини, представљају различите нивое ризика. Поглед на формулу показује да ће вредност стопе обима бити већа за некретнине које остварују већи нето оперативни приход и имају нижу процену вредности, и обрнуто.
Рецимо, постоје два својства која су слична у свим атрибутима, осим што су географски одвојена. Један је у елегантном центру града, а други на периферији града. Уз све једнаке вриједности, прва некретнина ће створити већи најам у односу на други, али они ће се дијелом надокнадити већим трошковима одржавања и већим порезима. Имовина центра града имат ће релативно нижу стопу ограничења у односу на другу захваљујући знатно високој тржишној вриједности.
То указује да нижа вредност стопе ограничења одговара бољој процени вредности и бољој перспективи приноса са нижим нивоом ризика. Са друге стране, већа вредност стопе обвезе подразумева релативно ниже изгледе за поврат улагања у имовину, а самим тим и већи ниво ризика.
Иако горњи хипотетички пример инвеститору олакшава избор имовине са некретнинама у центру града, стварни сценарији можда нису тако једноставни. Инвеститор који процењује имовину на основу стопе обима суочава се са изазовним задатком да одреди погодну стопу обима за одређени ниво ризика.
2:00Стопа капитализације
Гордон Модел репрезентација за максималну стопу
Још један приказ стопе обима капитала долази из Гордон модела раста, који се још назива и моделом дисконтних дивиденди (ДДМ). То је метода за рачунање унутрашње вредности цене акција компаније независно од тренутних тржишних услова, а вредност акција израчунава се као садашња вредност будућих дивиденди акције. Математички,
Вредност акција = Очекивани годишњи новчани ток дивиденде / (Потребна стопа приноса инвеститора - Очекивана стопа раста дивиденде)
Преуређивање једначине и уопштавање формуле изван дивиденде,
(Обавезна стопа приноса - Очекивана стопа раста) = Очекивани новчани ток / вредност активе
Горња репрезентација одговара основној формули стопе капитализације која је споменута у претходном одељку. Очекивана вредност новчаног тока представља нето оперативни приход и вредност имовине одговара тренутној тржишној цени имовине. То доводи до тога да стопа капитализације буде еквивалентна разлици између захтеване стопе приноса и очекиване стопе раста. Односно, стопа ограничења је једноставно потребна стопа приноса умањена за стопу раста.
Ово се може користити за процену процене вредности имовине по датом приносу који очекује инвеститор. На пример, рецимо да је нето оперативни приход имовине око 50.000 УСД, а очекује се да ће се повећавати за два процента годишње. Ако очекивана стопа приноса од инвеститора износи 10 процената годишње, нето стопа ограничења достићи ће (10% - 2%) = 8%. Користећи га у горњој формули, процена имовине долази до (50 000 УСД / 8%) = 625 000 УСД.
Упоредите инвестиционе рачуне Име добављача Опис Откривање оглашивача × Понуде које се појављују у овој табели су од партнерстава од којих Инвестопедиа прима накнаду.