Кабриолет АРМ
Конвертибилна АРМ је хипотека подесива стопа (АРМ) која дужнику даје могућност конверзије у хипотеку са фиксном стопом. Конвертибилни АРМ-ови се продају као начин да се искористе падајуће каматне стопе и обично укључују посебне услове. Финансијска институција углавном наплаћује накнаду за пребацивање АРМ-а у хипотеку с фиксном стопом.
БРЕАКИНГ ДОВН Цонвертибле АРМ
Конвертибилна АРМС хибрид је две врсте хипотеке: конвенционална хипотека са фиксном стопом од 30 година и хипотека подесива стопа (АРМ). Хипотеке са фиксном стопом дају дужнику сигурност да зна да се његова месечна исплата никада неће променити, чак и ако се стопе повећају; временом уплате ефективно опадају у односу на инфлацију. Хипотека подесива стопа почиње знатно нижом почетном стопом „теасера“, али након постављеног периода (обично пет година) стопа се прилагођава према индексу, као што је ЛИБОР, плус маржа. Стопа се обично прилагођава сваких шест месеци и може ићи нагоре или ниже (у границама наведеним у уговору).
Са конвертибилним АРМ-ом, хипотека почиње као 30-годишња подесива стопа - односно стопом клишеја испод тржишне просеке. Али унутар одређеног периода, често после прве године, али пре пете, дужник има могућност конверзије у фиксни износ. Нова каматна стопа је обично најнижа понуђена стопа у року од седам дана пре закључивања. Дакле, ако каматне стопе опадају, зајмопримац може добити нижу фиксну стопу него што је можда иницијално добио.
Конвертибилни АРМ-ови могу се смислити када су цене високе
Представљени почетком 1980-их, конвертибилни АРМ-ови ступали су на сцену током периода двоцифрених хипотека фиксне стопе. Теорија је била да, с обзиром да је вероватно да каматне стопе не би порасле много више (забрањујући ванредну инфлацију), позајмљивачи конвертибилних АРМ-а могу у суштини кладити се на велику вероватноћу нижих стопа у будућности. Рани кабриолетни АРМ били су скупи и садржавали су озбиљна ограничења. Али 1987. године, хипотекарна предузећа која су спонзорисала влада, Фанние Мае и Фреддие Мац, су почели да купују конвертибилне АРМ-ове на секундарном тржишту; будући да већина комерцијалних банака продаје хипотекарне кредите на секундарном тржишту, прихватање конвертибилних АРМ-ова од стране два хипотекарна гиганта довело је до њиховог брзог ширења. Конкуренција је са своје стране донела ниже таксе и мање рестриктивне услове.
Мана
Главни недостатак конвертибилних АРМС-а је тај што они приморају дужника да надгледа каматне стопе и предвиђа будуће промене - нешто што чак и стручњаци не могу поуздано да ураде. Такође, каматне стопе на конвертибилни АРМС - и уводна и каснија фиксна - обично су мало више од тржишних. И док зајмопримци не плаћају трошкове затварања приликом претварања хипотеке, зајмодавци наплаћују накнаде. У међувремену, ако каматне стопе порасту током уводног периода, губи се корист конвертибилног АРМ-а. Коначно, месечна уплата након конверзије ће готово сигурно бити већа од онога што је власник куће плаћао према рате теасер-а, иако уз обезбеђење да ће остати фиксно.