Улагање у власништво куће

Власништво куће увек је било део америчког сна. Због тога многи прихватају власништво куће као праву ствар без обзира на користи или ризике. Ако размишљате о куповини куће, требало би да знате и преиспитате предности инвестиционе одлуке коју ћете донети и све што долази са њом пре потписивања на тачканој линији.

Кључне Такеаваис

• Ако размишљате о власништву над домовима, будите свесни и прегледајте предности заједно са свим потенцијалним ризицима са којима бисте могли да се суочите пре него што закључите уговор.
• Предности укључују апрецијацију, основни капитал, одбитке пореза и одбитне трошкове.
• Ризици и упозорења могу укључивати високе претходне трошкове, амортизацију и неликвидност.

Атрактивна дугорочна инвестиција

Куповина куће једна је од најбољих дугорочних инвестиција које можете уложити. Према индексу Федералне агенције за стамбено финанцирање (ФХФА) Индекс цијена кућа (ХПИ), америчке цијене кућа у просјеку су порасле за 34, 71% током петогодишњег раздобља, закључно с 31. децембром 2017. У просјеку, власници кућа видјели су вриједност својих некретнина инвестиција расте за 6, 94% годишње у том периоду. То није лош поврат инвестиције који вам такође пружа место за живот.

Високи унапред трошкови

Куповање куће има више од продајне цене и каматне стопе. Можете да очекујете да платите било где од 2% до 5% купопродајне цене у затварању трошкова. Из тог разлога куповина куће није баш добра краткорочна инвестиција. Стручњаци кажу да би требало да планирате да останете у својој кући најмање пет година како бисте повратили те трошкове. Неки од најчешћих трошкова затварања укључују накнаде за пријаву, накнаду за процену, одветничке накнаде, порез на имовину, хипотекарно осигурање, инспекцију куће, премију осигурања власника прве године, тражење наслова, осигурање наслова, бодове (унапред плаћене камате), накнаду за порекло, снимање накнаде и анкетирање.

Захвалност

Вредновање представља пораст вредности куће током времена. Иако су цене некретнина цикличне, оне се углавном временом повећавају или цене. Немојте очекивати да ће се вредност драстично повећати ако је краткотрајно уђете у њу. Али ако останете у свом дому довољно дуго, постоји велика вероватноћа да ћете моћи да продате свој дом ради зараде због уважавања касније у будућности.

Некретнине се цене првенствено због земљишта на којем дом седи, док стварна структура депрецијација како време пролази. Дакле, израз „локација, локација, локација“ није само фраза за проналажење некретнина, већ врло важна пажња приликом куповине куће. Сусједство са погодностима које доноси - школске четврти, паркови, стање путева итд. - као и град у којем се налази дом по свему судећи цијени некретнину.

Размислите о кући која је срушена и разорена до те мере да је ненасељена. У овом случају, земљиште испод куће може коштати значајну своту новца. Продавац може размотрити продају каква јесте - са структуром још увек нетакнутом - или трошити мало више на рушење куће и продају земљишта по вишој цени.

Вредновање је промена вредности вашег дома током времена, док је капитална вредност куће разлика између салда на вашој хипотеци и тржишне вредности вашег дома.

Изградња капиталног капитала

Домаћи капитал представља разлику између тога колико још дугујете по вашој хипотеци и тржишне цене или вредности вашег дома. Домаћи капитал и уважавање могу се разматрати заједно. Као што је горе поменуто, ваш дом ће временом расти на тржишној вредности. Ваш капитал такође расте како отплаћујете хипотеку, с тим што мање плаћања иде ка каматама и више ка смањењу стања на вашем кредиту.

Стварање капиталног улагања треба неко време јер је потребно време да се смањи хипотекарни износ који се дугује хипотекарном зајму - осим ако, наравно, не извршите велики предујам или редовне уплате. Међутим, једна ствар коју треба имати на уму је да је дужина времена у којем дом имате велики фактор у томе колико капитал можете уложити и уважавање које можете да схватите. Што дуже га држите, то више капитала добијате.

Домаћи капитал пружа флексибилност за добијање зајма који је везан за износ вашег основног капитала. Многи инвеститори прате истовремено њихов капитал и уважавање куће. Ако инвеститор верује да њихова вредност куће веома цени, они могу одложити зајам домаћег капитала како би имали бољу прилику да схвате цене продавца.

Понос власништва

Једна од често наведених предности власништва над кућом је сазнање да поседујете свој мали кутак света. Можете прилагодити кућу, преуређивати, фарбати и украшавати без потребе да добијете дозволу од станодавца.

Лоцатион, Лоцатион, Лоцатион

Иако отплаћивање хипотеке дјелује исто без обзира гдје живите, раст тржишне вриједности варира у зависности од локације. Иако ФХФА каже да су се просечне цене кућа повећале за 34, 71% у САД током петогодишњег периода који је завршио 31. децембра 2017. године, цене у одељењу за попис становништва у Средњем Атлантику порасле су само за 18, 48%. Цијене у одјелу пописа у Тихом океану, међутим, порасле су у просјеку за 57, 06% у периоду између 31. децембра 2012. и 31. децембра 2017. године.

Да бисте видели како то може утицати на цене тамо где планирате да купите, погледајте потпуну ФХФА табелу испод:

Извор: ФХФА. Одељења пописа у САД, проценат промене цена кућа. Десезонирано прилагођени, ХПИ-јев само за куповину, период завршен 31. децембра 2017.

Искључење капиталних добитака

На крају ћете продати свој дом. Када то учините, закон вам омогућава да задржите профит и да не плаћате порез на капитални добитак. То је порез без пореза до 250.000 УСД за власнике самохраних кућа и 500.000 УСД за брачне парове. Ово је само за ваше главно пребивалиште - не за други дом или кућу за одмор.

Постоји неколико услова које морате испунити да бисте се квалификовали за ово искључење. Морате да поседујете дом најмање две године - 24 месеца - у последњих пет година до закључења. Услов боравка диктира да сте требали живјети у дому најмање 730 дана, или двије године, током петогодишњег периода који је доводио до продаје. Коначни захтев, захтев за прегледом, означава да нисте профитирали од продаје другог основног пребивалишта током двогодишњег периода, што је довело до последње продаје.

Пресељење и остали трошкови

Ако се не квалификујете за потпуно искључење капиталних добитака, можда ћете моћи да захтевате трошкове пресељења. Иако то не може бити толико изузеће капиталних добитака, ипак можете да надокнадите неке трошкове ако докажете да је продаја проузрокована променом на радном месту, здравственим разлозима или другим догађајима које нисте могли предвидети.

Ако захтевате трошкове пресељења, одбитци ће углавном покривати премештање ваше робе и личних ствари, укључујући трошкове складиштења у транзиту или у иностранству, трошкове настале путовањем до вашег новог дома, укључујући смештај, али не и оброке, повезивање комуналних услуга и отказа, и трошкове отпреме. возила и кућне љубимце у ваш нови дом.

Да бисте се квалификовали за трошкове пресељења, морате ИРС-у доказати следеће:

• Време кретања и удаљеност : Ваш потез мора да се догоди у року од годину дана од датума почетка вашег новог посла. А удаљеност између вашег новог дома и посла не може бити већа од растојања између вашег старог и новог посла.
• Тест на даљину : Ваш нови посао, а самим тим и нови дом, морају бити удаљени најмање 50 миља од вашег старог.
• Време испитивања : ИРС захтева да током прве године након пресељења радите са пуним радним временом најмање 39 недеља.

Порезни одбитци

Након уважавања, предност власништва над кућама која се наводи најчешће су одбитци пореза или уштеде. Када купите кућу, можете да одузмете део трошкова поседовања куће од пореза који плаћате држави. Ово укључује камате на хипотеку и на вашем главном пребивалишту и на другом дому, а то може износити хиљаде долара годишње.

Камате на кредите са основним капиталом или кредитне линије код куће (ХЕЛОЦ-ови) такође се одбијају ако се средства значајно побољшају ваш дом.

Такође можете одбити до 10.000 УСД у државним и локалним порезима (САЛТ), укључујући порез на имовину.

Нови закон о порезу

Нови Закон о порезима и смањењу послова који је усвојен у децембру 2017. године, увелико је измијенио дијелове порезног закона који имају везе са власништвом над кућама. Ако неки будући Конгрес не измени закон, све одредбе истичу након 31. децембра 2025. године.

Нови закон ограничава одбитке за хипотекарне камате на 750.000 УСД укупног хипотекарног дуга, укључујући за први и други дом и све стамбене капиталне или ХЕЛОЦ кредите. Претходни лимит је био хипотекарни дуг од 1.000.000 УСД плус додатних 100.000 америчких долара дуга.

Постоји изузетак који дозвољава 1.000.000 УСД укупног хипотекарног дуга ако сте купили кућу 14. децембра 2017. године или пре ње. Ова одредба се примењује чак и ако рефинансирате стару хипотеку. Камата на зајам на домаћем капиталу може се одбити само ако се новац искористи за знатна побољшања куће у којој сте узели кредит. Раније је камата до 100.000 УСД била одбитна без обзира на то како се користио новац из основног капитала.

Одбици за САЛТ, укључујући порез на имовину, сада су ограничени на 10 000 долара. Раније су сва САЛТ плаћања била одбитна, осим ако нисте подложни алтернативном минималном порезу. Остале нове одредбе укључују ограничења за тражење губитака од незгоде, осим за федерално проглашене катастрофе и за одбитак од покретних трошкова, осим за војску активног дежурства.

Све ове промене смањиле су вредност поседовања куће - укључујући чињеницу да ће, уз удвостручење стандардног одбитка, такође према новом закону о порезу, мање људи имати довољно одбитка да поднесу Прилог А уместо стандардног одбитка. Дакле, чињеница да сте подобни за одбитак пореза не значи да ће вам на крају бити од користи. Строго ограничавање одбитка за САЛТ биће посебно штетно у смањењу расположивих одбитка за људе који живе у државама са високим опорезивањем.

Присилна штедња

Док плаћате хипотеку и смањујете износ који дугујете, а да то не схватате, штедите како вредност вашег дома расте - баш као што вредност штедног рачуна расте са каматама. Када продате, вероватно ћете добити сваки долар који сте платили и више, под претпоставком да останете у својој кући довољно дуго. Временом просечни принос од 6% (камата) на вашу штедњу требао би више него покрити ваше трошкове.

Потенцијална амортизација

Не расту све куће. Стамбена криза из 2008. довела је до тога да су многи власници кућа били под водом, што значи да дугујете више хипотеке него што кошта ваш дом. Не треба стамбена криза да цене кућа стагнирају или опадају. Регионални или локални економски услови могу резултирати кућним вредностима које не иду у корак са инфлацијом.

Имајте на уму и да ће се стварна структура у којој живите временом смањивати. То може бити због општих услова имовине или недостатка одржавања и поправки.

Финансијске одговорности

Власништво долази са одговорностима. Морате платити хипотеку или рискирати да изгубите дом и капитал који сте изградили. Одржавање и одржавање су ваша одговорност. Не можете позвати станодавца у 2 сата да поправите непропусну водоводну цев. Ако је кров оштећен, морате га поправити - или га поправити - сами. Кошња травњака, уклањање снега, осигурање власника кућа и осигурање од одговорности спадају на вас.

Неликвидност

За разлику од залиха, које се могу продати у року од неколико дана, куће су обично потребно много дуже да се истоваре. Чињеница да ћете можда имати приступ до 500.000 америчких долара без пореза на добит не значи да имате спреман приступ. У међувремену, још увек морате извршити хипотеку и одржавати кућу док је не продате.

Доња граница

Кућа је инвестиција која долази са многим инвестицијским користима, али и ризиком, што га чини инвестицијом која није свима. Стога је важно вагање инвестиционих користи са ризицима. Рационална поређење предности и недостатака може вам помоћи да одлучите да ли свој новац уложити у кућно улагање или потенцијално пронаћи бољи поврат негде другде.

Ако сте купац први пут, размислите о похађању едукативног течаја како бисте сазнали више о власништву над кућом. Неки течајеви за образовање код куће су бесплатни и нуде се локално, док други могу наплатити малу накнаду.