Како постићи најбољу стопу хипотеке

• Показатељи хипотекарне стопе
• Постављање хипотеке
• Цредит Сцоре
• Стабилна историја прихода и запослености
• Коефицијент дуга и прихода
• Однос зајма и вредности и авансно плаћање
• Продавци кредита
• Закључавање у вашој цени
• Преговарајући о својој тарифи

Кључно разматрање док купујете хипотеке је постизање најбоље могуће камате. Каматне стопе одређују трошкове ваше хипотеке током трајања зајма, па добијање најниже стопе унапред чини ваш кредит приступачнијим.

Каматна стопа (која се такође назива „хипотекарна стопа“) је камата наплаћена за стамбени кредит, израчуната као проценат од укупног износа кредита. Зајмодавци углавном постављају каматне стопе и могу бити фиксне или променљиве. Просјеци хипотекарних стопа флуктуирају са тржишним условима. Поред тога, ваше финансије и врста зајма који испуњавате услове за одређивање цене камата.

Друга стопа вам даје бољи осећај колико заиста кошта хипотека: годишња процентна стопа или трајна стопа. АПР процењује укупне трошкове хипотеке и израчунава се у проценту од укупног износа кредита. Укључује каматну стопу, провизије за зајмодавце, дисконтне бодове и друге трошкове зајма. Обратите пажњу на травањ јер је то холистичнији приказ колико ваш кредит заиста кошта на годишњем нивоу.

Ваше месечне хипотекарне исплате укључују две компоненте: главницу и камате.

Главни биланс је износ кредита, који се смањује током периода отплате ваше хипотеке.

Камата коју плаћате на почетку зајма има тенденцију да буде већа од главнице, али износ камате се с временом смањује како плаћате свој главни износ.

Остале компоненте вашег месечног хипотекарног плаћања могу да укључују порез на имовину, приватно хипотекарно осигурање (ако то захтева ваш кредит), осигурање власника куће и чланарине за удруживање власника. Неке од ових ставки могу се унети у вашу месечну хипотеку или платити одвојено.

Показатељи хипотекарне стопе

Схватање начина постављања хипотекарних стопа може се чинити сложеним, али постоје кључни показатељи које треба посматрати.

Једна је основна стопа, која представља најнижу просечну стопу коју банке нуде на кредит. Банке користе основну каматну стопу за међубанкарско кредитирање и могу понудити најповољније стопе најквалитетнијим зајмопримцима. Примарна стопа обично прати трендове у стопи савезних фондова Федералних резерви и обично је приближно 3% виша од тренутне стопе савезних фондова.

Други показатељ за кориснике кредита је принос од 10-годишњих државних обвезница. Ако принос обвезнице расте, стопа хипотеке обично расте и. Инверзно је исто; ако принос обвезнице опадне, стопа хипотеке обично слиједи како треба. Иако се већина хипотека израчунава на основу временског оквира од 30 година, након 10 година многе хипотеке се или отплаћују или рефинансирају по новој стопи. Због тога, десетогодишњи принос обвезница може бити добар стандард за мерење стопа. Можете да користите хипотекарни калкулатор Инвестопедије за процену месечних хипотекарних плаћања.

Постављање хипотеке

Када вам зајмодавац понуди хипотеку, он преузима одређени ниво ризика који можете платити, што значи да нећете моћи да платите кредит. Што се ризикује да је зајам или корисник кредита, виши ће зајмодавац поставити каматну стопу како би надокнадио тај ризик. Виша стопа помаже зајмодавцу да брже надокнади почетни износ зајма како би заштитио своје инвестиције. Али зајмодавци не одабиру произвољно проценат. Они помно процењују ваш кредитни и финансијски профил, као и ваш приход и врсту / износ зајма како би проценили вашу кредитну способност.

Цредит Сцоре

Ваш кредитни резултат помаже у одређивању каматне стопе и износа зајма. Виши кредитни резултат указује на то да кредитно користите одговорно, углавном плаћате рачуне на време, а не користите сву доступну кредитну способност. То такође значи да је већа вероватноћа да ћете отплатити дуговања него неко ко се упорно бори да плати рачуне на време или максимално искористи своје кредитне линије.

Ево погледа како цене кредита и месечне исплате могу да варирају на основу вашег ФИЦО распона резултата. ФИЦО је модел кредитног бодовања који већина зајмодаваца користи за оцјену корисника кредита.

Дољи израчун је национални просјек заснован на износу од 300 000 УСД за 30-годишњи фиксни зајам од 12. марта 2018.

Извор: мифицо

Као што можете видети, што је нижи кредитни резултат зајмопримца, већи је и АПР, повећавајући и месечну исплату и износ камате плаћене током трајања зајма.

Пре него што поднесете захтев за хипотеку, извуците сопствени кредитни извештај (бесплатни кредит добијате једном годишње посећујући годишњи кредитни извештај.цом). Потражите било какве грешке или црвене заставице, као што су западни рачуни, кашњења у плаћању или рачуни у колекцијама. Ако нађете грешке, оспорите их са повериоцем извештавањем и кредитним бироом. Ако имате историју закашњелих плаћања, вратите се на пут тако што ћете месечно плаћати те рачуне - у целости, кад год је то могуће, или више од најмањег. Такође ћете морати да извучете кредитне оцене из сваке од три главне агенције за извештавање о кредитима: Екуифак, Екпериан и Трансунион. Потражите код своје тренутне банке или компаније са кредитним картицама да ли нуде ФИЦО резултате бесплатно или можете да их купите директно од сваке од три агенције уз номиналну накнаду.

Знајући сада ваше резултате може вам помоћи да боље планирате буџет и временски оквир за куповину куће. На пример, ако је ваш ФИЦО резултат испод 620, имаћете теже време за квалификацију за многе конвенционалне производе зајма, мада ћете се квалификовати за ФХА зајам и друге производе. Можда ће вам требати неколико месеци да покренете кредит како бисте подигли резултат како бисте се могли квалификовати за боље камате и услове. Наравно, каматне стопе могу расти или ниже у зависности од услова на тржишту, тако да ћете у међувремену желети да водите рачуна о свим великим скоковима.

Разумевање како ваш резултат може утицати на вашу стопу може вас спречити да се случајно не пријавите за хипотеку која је мање повољна него што заслужујете. Неки субприме зајмодавци (извори финансирања који хипотекама на високе каматне стопе дају зајмопримцима који имају лошу кредитну способност) снажно трже потенцијалним купцима домова. Ваше познавање тржишта заштитиће вас ако вам се обрати неки од ових кредитора и добијете кредитне оцене који би требали да вам откупе боље стопе и услове него што су вам понуђени.

Стабилна историја прихода и запослености

Зајмодавци углавном желе да виде две узастопне године сталног дохотка и запослености како би осигурали да можете да приуштите своје хипотекарне исплате и отплатите зајам током дугог пута. Ако сте запослени на плати, зајмодавци траже обрасце за В2 и савезне порезне пријаве за посљедње двије године како би провјерили ваше приходе. Зајмодавци такође провере код свог послодавца да провере колико дуго тамо радите. Ако су вам зараде опале или сте имали празнина у запослености у последње две године, зајмодавци су сумњичави према вашој могућности да приуштите хипотеку и можда ћете имати проблема са превременом одобравањем хипотеке.

Слично томе, самозапослени зајмопримци морају прескочити више обруча да би добили хипотеку. Ако сте самозапослени, очекујте да ћете платити веће камате од онога што видите на мрежи; те стопе су за кориснике кредита који се сматрају кредитно способнијим због својих сталних, проверљивих прихода и одличних кредитних резултата. Зајмодавци такође генерално имају строжа правила за потврђивање прихода од самозапошљавања. Не само да ћете морати да обезбедите савезне пореске пријаве током две године, већ ћете морати да поднесете потписану изјаву рачуновође, листу добити и губитка и другу документацију да бисте показали довољан пословни приход.

Зајмодавци користе вашу историју запослености и прихода за израчунавање односа дуга и прихода, што игра кључну улогу у одређивању ваше хипотекарне стопе. Ако можете показати доказ о свом приходу за зајам са потпуном документацијом, добићете конкурентније стопе и услове у односу на друге врсте кредита за самозапослене кориснике кредита, као што је зајам без документације или зајам наведен у дохотку / наведеном зајму.

Коефицијент дуга и прихода

Зајмодавци брину о томе колико дуга имате у односу на бруто месечни приход. Да би израчунали омјер дуга и прихода зајма, односно зајмодавци, зајмодавци процјењују двије формуле: „однос коефицијента на крају“ и „однос задњег дијела“. Однос „фронт-енд“ (који се такође назива омјер становања) комбинује све мјесечне трошкови становања (хипотека, осигурање власника куће, порези на имовину, накнаде ХОА, итд.) затим деле овај износ на ваш бруто месечни приход. Са друге стране, однос коефицијента (или укупног дуга) комбинује све месечне рате и револвинг дугове (мисли кредитне картице, ауто кредите и студентске зајмове), као и предложену хипотекарну уплату, и дели овај износ на ваш бруто месечни износ приход.

Приликом процјене ових омјера, зајмодавци претпостављају да што је већи ваш ДТИ омјер, то је вјероватније да ћете платити зајам. Генерално, зајмодавци желе да виде коефицијент на првом месту не виши од 28% и максимални омјер позадине од 36%. Неки кредитни производи омогућавају зајмопримцима да имају већи омјер ДТИ. ФХА зајмови, на пример, омогућавају удио од 43%.

Однос зајма и вредности и авансно плаћање

Када купујете кућу, очекује се да предујам платите као авансно плаћање главнице за дом. Иако производи за зајмове имају различите захтеве за предујам, виши је ваш авансни износ, нижи је однос кредита према вредности или ЛТВ. Нижи ЛТВ коефицијенти (обично испод 80% износа кредита) остварују вам ниже стопе хипотеке. Опет, то се своди на минимизирање ризика зајмодавца. Ако имате више капитала у свом дому јер сте одложили више новца и нижи ЛТВ омјер, зајмодавци се мање брину због вашег ризика неплаћања. Међутим, ако сте мало уштедјели на предујму и финансирате већину (или чак сву) износа кредита, зајмодавци могу изгубити више новца ако не отплате хипотеку, па наплаћују веће каматне стопе.

Програми за ниско плаћање помажу многим купцима који нису уштедјели пуно готовине, али ови купци углавном плаћају веће камате од оних који дођу за столом са већим предујмом.

Продавци кредита

Преношење најнижих цена и одабир најбоље хипотеке за вас укључује обављање домаћег посла. Купите около са неколико врста зајмодаваца и потражите разне производе за зајмове да бисте пронашли најниже цене и најбоље услове. Такође обратите пажњу на зајмодавске накнаде и трошкове затварања који се могу сакупити за завршним столом. Иако неке варијације у ценама на папиру не изгледају велико, могу повећати уштеде током трајања вашег кредита. Имајте на уму да ће вам неки зајмодавци понудити „бодове“ са попустом, начин да откупе каматну стопу унапред, што повећава трошкове затварања. И други зајмодавци који промовишу ниске или никакве трошкове затварања имају тенденцију да наплаћују веће каматне стопе како би надокнадили животни век зајма.

Поред провера са својом тренутном финансијском институцијом (банком или кредитном унијом), затражите од хипотекарног посредника да купује цене у ваше име. Хипотекарни посредници нису зајмодавци; они дјелују као посредници између вас и зајмодаваца у њиховој мрежи. Они могу уштедети ваше време и новац упоређујући више зајмодаваца који имају производе који одговарају вашим потребама. Такође, вредно је контактирати неке директне зајмодавце, било онлине или лично, да бисте видели шта они нуде. Не постоји чаробни број зајмодаваца које бисте требали купити, али три до пет процјена зајма треба да вам дају јаку основу за упоређивање.

Подношењем захтева за хипотеку с неколико зајмодаваца, добићете процене кредита за упоређивање стопа и затварање трошкова упоредо. Такође, ако већину куповне рате обавите у року од 30 дана, обављање више кредитних чекова ће се сматрати једним тешким истрагом и вероватно неће снизити ваш кредитни резултат.

Закључавање у вашој цени

Кад примите понуду, имате могућност да зајмодавцу закључите каматну стопу. Закључавање камате је када зајмодавац пристане да гарантује одређену каматну стопу у тренутку закључавања за одређени временски период. Ово вам даје времена да финализирате и затворите куповину куће и кредит и примите исту стопу без обзира да ли се цене прелазно повећавају или смањују. Закључавање стопе вас штити ако каматне стопе порасту пре него што дођете до затварања; обрнуто, ако се каматне стопе смање, нећете уживати корист. Браве за тарифе углавном важе до 60 дана, али тај временски оквир може бити дужи или краћи, зависно од зајмодавца.

Генерално је мудрије закључити стопу након што сте потписали уговор о куповини. Ако одмах не пронађете дом, време на уговору о закључавању тарифе означава и оно може истећи пре него што дате понуду. Тада бисте морали да платите додатак, што може бити скупо. Када говоримо о трошковима, закључавање стандардне рате у року од 60 дана је углавном бесплатно или ће зајмодавац наплатити фиксну накнаду или проценат од износа зајма за ову услугу. Браве за рате обично коштају око 0, 25 до 0, 50% од износа кредита (отприлике неколико стотина долара). Ако затражите закључавање дугорочне стопе, очекујете да платите већу накнаду.

Преговарајући о својој тарифи

Могуће је преговарати о нижим каматама са зајмодавцима, али морате то упоредити са продавницом да бисте то успешно урадили. Зајмопримци са јаким кредитним способностима, стабилним историјама прихода и запослености и ниским односом ЛТВ и ДТИ углавном имају више преговарачке моћи од осталих корисника кредита. Ако имате процене зајма од више зајмодаваца, можете покушати да замолите неке зајмодавце да смање ниже стопе или смање неке накнаде за затварање да бисте освојили посао. Нема гаранције да ћете бити успешни, али не смета вас питати да ли сте добро квалификовани зајмопримац.

Још једна стратегија да постигнете нижу стопу је да је откупите кроз плаћање бодова. Бодови су у основи унапред плаћена камата, а плаћање овог трошка унапред може вам помоћи да уштедите хиљаде током целог животног зајма ако планирате да останете са вама. Један бод једнак је 1% износа позајмљеног износа. На пример, ако је износ вашег зајма 200 000 УСД, један попустни бод износи 2000 долара, а два попустна поена 4000 долара. Уобичајено, плаћање једне попустне тачке може снизити вашу хипотеку за 0, 25%, али тај износ може варирати од зајмодавца.

Доња граница

Проналажење најниже стопе хипотеке укључује истраживање и куповину. И то није једино разматрање у проналажењу одговарајућег кредита за куће. Обратите велику пажњу на трошкове затварања, који укључују накнаде зајмодавца. Ваша процена зајма ће обрисати све ове ставке линију по ред. Да бисте осигурали да добијате најбоље услове и стопу, поднесите захтев за хипотеку с неколико зајмодаваца, тако да можете упоређивати понуде једна са другом.

Упоредна куповина помоћи ће вам да идентификујете црвене заставе, попут надуваних накнада за зајмодавце или ризичне карактеристике зајма, и помоћи ће вам да сузите свој избор. Запамтите, снажан кредитни профил, низак омјер ДТИ и ЛТВ-а и стабилна историја прихода и запослености чине вас привлачнијим зајмодавцем хипотекарним зајмодавцима - и дају вам више преговарачке моћи када дође вријеме за преговоре.

Наставите са читањем:

Ултимате водич за хипотеку
Како да добијем унапред одобрење за хипотеку?
Како одабрати најбољу хипотеку
11 грешака које први пут купују куће треба да избегавају
Колико новца треба да одложим?
Шта је хипотекарно осигурање и које су моје могућности?
Који су завршни трошкови?
Које су главне врсте кредитора?