Како каматне стопе утичу на тржиште становања
Хипотекарни зајмови долазе у два основна облика - фиксна стопа и подесива стопа - са неким хибридним комбинацијама и вишеструким дериватима сваког. Основно разумевање каматних стопа и економски утицај који одређује будући курс може вам помоћи да донесете одлуке о хипотеци у финансијском смислу. Такве одлуке укључују избор између хипотеке са фиксном стопом или хипотеком са подесивом стопом (АРМ) или одлучивање да ли ће се рефинансирати из хипотеке са подесивом стопом.
Линија за производњу хипотеке
Хипотекарна индустрија има три основна дела или пословање: налогодавац хипотеке, агрегатор и инвеститор.
Аутор хипотеке је зајмодавац. Зајмодавци долазе у више облика, од кредитних синдиката и банака до хипотекарних посредника. Хипотекарни налогодавци уводе и продају потрошачима кредите. Продају кредите. Они се међусобно надмећу на основу каматних стопа, накнада и нивоа услуге који нуде. Каматне стопе и накнаде које наплаћују одређују њихове профитне марже. Већина хипотекарних иницијалца кредита не "портфолише" кредите (што значи да не задржавају кредитну имовину). Уместо тога, они продају хипотеку на секундарном тржишту хипотеке. Каматне стопе које наплаћују потрошачима одређују се њиховим профитним маржама и ценом по којој могу хипотеку продати на секундарном хипотекарном тржишту.
Агрегатор откупљује новоосноване хипотеке од других институција. Они су део секундарног тржишта хипотеке. Већина агрегатора су такође хипотека. Агрегатори обједињују много сличних хипотека заједно да би формирали хипотекарне хартије од вредности (МБС) - процес познат као секуритизација. Хипотекарна хартија од вредности је обвезница подржана основним базеном хипотека. Хипотекарне хартије од вредности продају се инвеститорима. Цијена по којој се хипотекарни вриједносни папири могу продати инвеститорима одређује цијену коју ће агрегатори платити за новоосноване хипотеке од других зајмодаваца и каматне стопе које нуде потрошачима за њихово хипотекарно поријекло.
Постоје многи улагачи у хипотекарне хартије од вредности: пензиони фондови, узајамни фондови, банке, хедге фондови, стране владе, осигуравајуће компаније и Фреддие Мац и Фанние Мае (предузећа која спонзоришу државе). Док инвеститори покушавају да повећају приносе, они често врше анализу релативне вредности између хипотекарних хартија од вредности и других улагања са фиксним дохотком, попут корпоративних обвезница. Као и код свих финансијских хартија од вредности, потражња инвеститора за хипотекарним хартијама од вредности одређује цену коју ће платити за ове хартије од вредности.
Утицај инвеститора на хипотекарне стопе
У великој мјери инвеститори који подржавају хипотеку одређују стопе хипотеке које се нуде потрошачима. Као што је горе објашњено, линија за производњу хипотеке завршава у облику гаранције заштићене хипотеком коју је купио инвеститор. Слободно тржиште одређује тржишне клириншке цијене које ће инвеститори платити за хипотекарне хартије од вриједности. Ове цијене враћају се хипотекарним индустријама да би утврдиле каматне стопе које ће вам бити понуђене приликом куповине куће.
Хипотеке са фиксном каматном стопом
Каматна стопа на хипотеку са фиксном стопом фиксна је за време трајања хипотеке. Међутим, у просеку хипотеке са фиксном стопом од 30 година имају краћи век трајања, због тога што клијенти крећу или рефинансирају своје хипотеке. Важило је правило да власници кућа у својим домовима бораве у просеку седам година. Међутим, Национална асоцијација градитеља кућа известила је у јануару 2018. године да се то сада променило на 12 до 13 година.
Хипотекарне цене хартија од вредности су у великој корелацији са ценама америчких државних обвезница. То значи да ће цена обезбеђења под хипотеком подржана 30-годишњим хипотекама кретати са ценом петогодишње белешке трезора САД-а или 10-годишње обвезнице америчке државне благајне на основу финансијске главнице познате као трајање. У пракси је трајање хипотеке од 30 година ближе петогодишњем уговору, али тржиште тежи да користи 10-годишњу обвезницу као мјерило. То такође значи да би каматна стопа на 30-годишње хипотеке са фиксном стопом која се нуди потрошачима требало да се креће према горе или доле с приносом 10-годишње обвезнице америчке државне благајне. Принос обвезнице је функција његове купонске стопе и цене.
Економска очекивања одређују цену и принос америчких државних обвезница. Најгори непријатељ обвезнице је инфлација, која умањује вредност будућих плаћања обвезница - и отплата купона, и отплата главнице. Стога, када је инфлација висока или се очекује раст, цене обвезница падају, што значи да њихов принос расте - постоји обрнута веза између цене обвезнице и њеног приноса.
Улога Феда
Федералне резерве играју велику улогу у инфлацијским очекивањима. То је зато што перцепција тржишта обвезница колико добро Федералне резерве контролишу инфлацију кроз администрацију краткорочних каматних стопа одређују дугорочне каматне стопе, као што је принос америчке државне 10-годишње обвезнице. Другим речима, Федералне резерве одређују тренутне краткорочне каматне стопе, које тржиште тумачи да би одредило дугорочне каматне стопе, попут приноса на 10-годишњу обвезницу америчког Трезора.
Запамтите, каматне стопе на 30-годишње хипотеке су у великој корелацији са приносом америчке државне 10-годишње обвезнице. Ако покушавате да прогнозирате шта ће 30-годишње хипотекарне каматне стопе радити у будућности, гледајте и разумејте принос 10-годишње обвезнице америчке државне благајне (или петогодишњу белешку) и пратите шта је тржиште говорећи о монетарној политици Федералних резерви.
Хипотеке подесиве стопе - АРМ
Каматна стопа на хипотеку с прилагодљивом стопом може се мењати месечно, сваких шест месеци, годишње или ређе, зависно од услова хипотеке. Каматна стопа се састоји од вредности индекса плус марже. То је познато као потпуно индексирана каматна стопа. Обично је заокружена на једну осмину процентног поена. Вриједност индекса је промјењива, док је маржа фиксна за вијек трајања хипотеке. На пример, ако тренутна вредност индекса износи 6, 83%, а маржа 3%, заокруживање на најближу осмину процентног поена учинило би потпуно индексану каматну стопу 9, 83%. Ако би индекс пао на 6, 1%, потпуно индексирана каматна стопа била би 9, 1%.
Каматна стопа на хипотеку с прилагодљивом стопом везана је за индекс. Постоји неколико различитих индекса хипотеке који се користе за хипотеке подесиве каматне стопе, од којих се свака гради на каматним стопама било на врсту активно тргујућег финансијског осигурања, на врсту банкарског зајма или на врсту банкарског депозита. Сви различити индекси хипотеке су међусобно широко повезани. Другим речима, они се крећу у истом смеру, горе или доле, као што се мењају економски услови.
Већина индекса хипотеке сматрају се краткорочним индексима. „Краткорочни“ или „термин“ односи се на израз хартија од вредности, зајмова или депозита који се користе за изградњу индекса. Обично се свака хартија од вредности, зајам или депозит који има рок од годину дана или краће сматра краткорочним. Већина краткорочних каматних стопа, укључујући оне које се користе за изградњу индекса хипотеке, уско је повезана са каматном стопом познатом као Федерална стопа фондова.
Прогнозе промене
Ако покушавате да предвидите промјене каматних стопа на хипотекама подесивих стопа, погледајте облик кривуље приноса. Кривуља приноса представља приносе на америчке државне обвезнице са роком доспећа од три месеца до 30 година.
Када је облик кривуље раван или косо нагиб, то значи да тржиште очекује од Федералних резерви да краткорочне камате остану стабилне или да их помере ниже. Када је облик кривуље нагибан према горе, тржиште очекује да ће Федералне резерве повећати краткорочне каматне стопе.
Стрмина кривуље у било којем смјеру индикација је колико тржиште очекује од Федералних резерви да повисе или сниже краткорочне каматне стопе. Цена фјучерса Фед фондова такође је показатељ тржишних очекивања за будуће краткорочне каматне стопе.
Доња граница
Разумевање шта утиче на тренутне и будуће стопе хипотеке са фиксном и подесивом стопом може вам помоћи да донесете финансијски исправне одлуке о хипотеци. На пример, може да обавести вашу одлуку о избору хипотеке са подесивом стопом преко хипотеке са фиксном стопом и може вам помоћи да одлучите када има смисла рефинансирати хипотеку подесиве стопе.
Не верујте свему што чујете на ТВ-у. Није увек „добро време за рефинансирање хипотеке подесиве каматне стопе пре него што се каматна стопа додатно повиси.“ Каматне стопе могу даље расти даље крећући се напред - или могу пасти. Сазнајте шта говори крива приноса.
- (За више, погледајте како каматне стопе делују на хипотеку, погледајте тренутне хипотекарне стопе, како каматне стопе делују на хипотеку, разумевање структуре плаћања хипотеке, хипотекарне поене: у чему је поента?
- Хипотеке: Фиксна стопа у односу на подесиву стопу, Фиксна или променљива стопа Хипотека: Шта је сада боље ?, Проналажење најбољих стопа хипотеке, Добра стопа хипотеке? Закључајте то !, најважнији фактори који утичу на хипотекарне стопе, прогнозирање хипотекарних стопа: Купујте, продајте или рефикујте ?, Подесива хипотека: шта се дешава када каматне стопе порасту, да ли је цена куће или каматна стопа важнија ?, Куповина хипотеке Цене)