Како уложити у приватне некретнине

Приватни власнички фондови за некретнине омогућавају појединцима и институцијама високог износа као што су задужбине и пензиони фондови да улажу у капитал и удјеле у имовини. Користећи активну стратегију управљања некретнинама приватног капитала користи разноврстан приступ власништву над имовином. Генерални партнери улажу у разне врсте некретнина на различитим локацијама. Стратегије власништва могу се кретати у распону од новог развоја и газдинстава земљишта до потпуног преуређења постојећих некретнина или убризгавања новчаног тока у непокретна имања. ( За више, прочитајте: Шта је приватни капитал? )

Ево погледа како улагачи могу учествовати у некретнинама приватног капитала и преглед могућности, ризика и ограничења ове индустрије.

Проналажење идеалног фонда за некретнине приватног капитала

Прво, просечна особа није у могућности да учествује у инвестирању у некретнине приватног капитала. Традиционални фонд приватног капитала од инвеститора захтева да уложе најмање 250.000 долара у фонд, мада већина менаџера тражи појединце или институције који су спремни да обезбеде више од 20 до 25 милиона долара у дугорочној шеми колективног улагања са другим инвеститорима.

Пошто је мало регулисано у вези са фондовима за продају приватног капитала, могућности су традиционално ограничене на „акредитоване инвеститоре“. То значи да инвеститор мора имати личну или заједничку имовину од најмање милион долара (не укључујући вредност њихових примарних становника) или годишњи приход појединца мора бити најмање 200.000 УСД. Парови који су у претходне две године комбиновали приход од најмање 300 000 УСД - и имају "разумно очекивање" да ће њихови нивои прихода остати на овом нивоу у текућој години - такође су прихватљиви.

Појединци или парови који желе уложити у некретнине приватног капитала требало би да пронађу фирму која је специјализована за ову дисциплину. Испитујући могућности фондова фирме за приватни капитал, требало би да разуме природу структуре сваког фонда приватног капитала, која је обично ограничено партнерство.

Када се придруже фонду, спољни инвеститори постаће ограничени партнери, што значи да прихватају одговорност за новац који улажу у фонд и немају вето контролу над имовинама које су изабрали генерални партнери (ГП). Новац ограниченог партнера удружиће се са осталим инвеститорима који учествују, а менаџери фондова ће изградити портфељ некретнина чији је циљ максимализација профитабилности и минимизирање финансијског ризика.

Разумевање трошкова и структуре улагања фонда

Приватни власнички фондови за некретнине имају бројне накнаде за управљање и перформансе које морају платити инвеститори. Уобичајено је да фондови приватног капитала захтевају годишњу накнаду од 2% уложеног капитала за плату фирми које се плаћају, баве се правним услугама, правним услугама, трошковима података и истраживања, маркетингом и додатним фиксним и променљивим трошковима. Међутим, за ове инвестицијске накнаде нема ограничења.

Појединци би требали добро схватити ове трошкове пре улагања, јер ће то ограничити укупни поврат улагања. На пример, ако би фонд за продају приватног капитала прикупио 500 милиона долара, он би сваке године прикупљао 10 милиона долара за плаћање повезаних трошкова. Током свог 10-годишњег циклуса, фонд би прикупио накнаду од 100 милиона долара, што значи да ће у тој деценији заправо бити уложено само 400 милиона долара.

Менаџери приватног капитала такође добијају „пренос“, што је накнада за рад која традиционално износи 20% вишка бруто добити за фонд. Инвеститори су традиционално спремни да плате ове накнаде због способности фонда да помогне у ублажавању корпоративног управљања и проблема управљања. што би могло негативно утицати на јавно предузеће.

Већина фондова за продају приватног капитала сматрају се улагањима „на основу потребе“, што значи да партнери преузимају капитал за генералне партнере у ратама према потреби. Док ГП-ови пронађу потенцијалне инвестиционе некретнине, фонд ће послати формални захтев за капитал који су ограничени партнери заложили фонду за некретнине на почетку циклуса. Познат и као „капитални позив“, законска је обавеза коју ограничени партнери морају да испуне. (Више о томе прочитајте: Сазнајте Линго оф Привате Екуити Инвестинг.)

Ако ограничени партнер не испуни позив о капиталу, фонд може присилити ту особу или институцију да пропусти и изгуби њихов целокупни власнички удео. Остали ограничени партнери обично добијају могућност куповине било које одузете акције у случају таквог неплаћања.

Врсте стратегија некретнина приватног капитала

Када инвестирате у некретнине приватног капитала, традиционално постоје четири врсте инвестиционих стратегија:

• Језгро је најконзервативнија стратегија и може укључивати само некретнине које нуде нижи ризик и мањи потенцијални повраћај, јер постоје у добро насељеним локацијама или на којима је много путовања. Ова стратегија се такође може усредсредити на улагање у висококвалитетне објекте велике вредности за које је потребно мало преуређења или одржавања. Ова својства нуде предвидиве новчане токове и обично се састоје од потпуно закупљених, више стамбених структура.
• Цоре-плус захтева мало више ризика, али може да понуди већи поврат од основне стратегије. Ова својства захтевају скромне нивое вредности додате вредности или побољшања локације.
• Додана вредност је стратегија средњег до високог приноса, умереног ризика која се више фокусира на развој имовине и временски услов на тржишту. У овој стратегији, портфељни менаџери купују некретнине, учествују у неком нивоу преуређења и продају га на тржишту. Својства са додатом вредношћу обично захтевају промене у менаџменту, физичком побољшању или адресирању капиталних ограничења. Ови кораци укључују реновирање зграда и тражење начина да повећају цене најма за унапређење тржишта. Стратегије додате вредности такође укључују преокрет пропадајућих компанија или преузимање дуга за контролу основних некретнина.
• Оппортунистицки осигурава највиши ниво приноса, али преузима и највећи ризик. Овом стратегијом менаџери купују некретнине које укључују неразвијено земљиште или на тржиштима са слабијим резултатима или лаким прометом.

Прихватање ризика и дугорочних изгледа

Улагачи у некретнине приватног капитала требају схватити да улагањем у фонд морају бити спремни прихватити да се њихов капитал може везати за унапријед одређени период који може трајати много година.

Поред тога, на тржишту некретнина постоји више ризика и могла би бити потребна велика инвестиција током капиталних позива у времену када појединац има низак новчани ток. Многи ГП-и структурирају своја средства као дугогодишње инвестиције или дуже и инвеститорима пружају мало или никакве могућности да повуку или уновче свој новац. Неликвидна природа фондова приватног капитала захтева да инвеститори разумеју ризике одржавања свог новца током дужег периода.

Природа структура фондова приватног капитала веома отежава процену финансијског учинка фонда или његових својстава. Будући да постоји ограничена регулација фондова за продају приватног капитала, генерални партнери нису потребни да инвеститорима нуде било каква ажурирања о потенцијалним улагањима, проценама портфеља или било какве друге додатне информације које се односе на инвестиције. Улагање у некретнине приватног капитала захтева од ограничених партнера да ангажују значајан капитал и потпуно верују да ће менаџер фонда испунити своје инвестиционе циљеве без икаквог потребног нивоа транспарентности. Менаџери фондова, међутим, обично шаљу ажурирања својим инвеститорима и могу одабрати да буду транспарентни у погледу перформанси како би указали поверење у било који тренутни или будући фонд.

Доња граница

Пре улагања у некретнине приватног капитала, појединци морају утврдити да ли су квалификовани да учествују у процесу. Они који су квалификовани желеће да истраже своје личне инвестиционе циљеве, захтеве за ликвидношћу и толеранцију на ризик на тржиштима некретнина. Након разговора са финансијским саветником, инвеститори би требало да проуче различите фондове како би стекли боље разумевање стратегија управљања генералних партнера и прошлих перформанси других имовинских фондова.