Кућне процене: ваш кључ за успешно рефинансирање

Када рефинансирате хипотеку, све зависи од процене. Ако је вредност вашег дома толико ниска да сте под водом, не можете рефинансирати. Ако процењена вредност вашег основног капитала износи мање од 20%, заглавит ћете се у плаћању приватног хипотекарног осигурања (ПМИ) или донијети готовину за сто да бисте извршили новчано рефинанцирање. Шта више, можда нећете добити најнижу каматну стопу, јер зајмодавци сматрају позајмљиваче са мањим капиталом ризичнијим. Ако размишљате о рефинансирању, требало би да разумете суштинску улогу процене у том процесу.

Шта је кућна процена?

Процена је мишљење лиценцираног или овереног стручњака о вредности куће коју пружа незаинтересована трећа страна. Процењивач се плаћа за пружање услуга вредновања вашег дома, али нема проблема у игри када је у питању да ли сте у могућности да рефинансирате као резултат вредности до које стижете. У трансакцији рефинансирања, процена штити банку осигуравајући да дужник не позајмљује више новца него што имовина вреди. Ако имовина касније из било којег разлога пређе у оврху, зајмодавац жели да може препродати некретнину и добити свој новац назад.

Процењивач посећује ваш дом између 30 и 45 минута да би измерио његове димензије, прегледао његове погодности и оценио његово свеукупно стање, изнутра и споља, сликајући спољашњост, гаражу и сваку унутрашњост собе. Затим прегледавају евиденцију некретнина сличних вашој - у идеалном случају, некретнине у вашем кварту које су недавно продате. На основу кућне посете и ових снимака, процењивач стиже до професионалног мишљења колико би ваше имовине продао ако бисте је ставили на тржиште. Банка користи ову вредност - заједно са вашим приходима, имовином и историјом кредита - да би одредила колики ће вам износ позајмљивати.

Кључне Такеаваис

• Власник куће који планира да рефинансира хипотеку прво мора добити процену, која обично кошта од 300 до 500 долара за породични дом породице.
• Процењивач, независни стручњак, темељно процењује дом - лично - и испитује слична својства пре него што дође до процене вредности куће.
• Освежавање задатка за фарбање куће, уклањање нереда и указивање на скривене функције могу помоћи у повећању вероватноћа високог оцењивања.
• Ако је процена ниска, новчано рефинансирање може вам помоћи да достигнете капитал од 80% и избегнете приватно хипотекарно осигурање. Ако сте под водом, можда ћете морати да сачекате да се повећавају вредности куће.

Домаћа процена: кључ успешног рефинансирања

Како раде данашње оцјене у кући

Две врсте трансакција рефинансирања не захтевају процену - модернизовање рефинансирања Федералне управе за стамбено збрињавање и Кредит за рефинансирање каматног стопа за смањење каматне стопе. Све остале врсте трансакција рефинансирања захтевају процену.

Савезни прописи диктирају како се зајмодавци и проценитељи морају понашати током процеса процене. Након стамбене кризе, влада је желела да повећа независност процењивача како би спречила могућност позајмљивања на основу надуваних вредности куће. Додд-Франков закон и Закон о позајмљивању истине сада захтијевају да се процјене „воде независно и без примјереног утицаја и присиле“.

Будући да захтеви за независност процењивача дефинишу уски опсег прихватљивих интеракција између процењивача и службеника зајма, зајмодавци се плаше да би било какав контакт са процењивачима могао да се тумачи као кршење закона покушајем утицаја на мишљење процењивача пре него што је процена завршена. Зајмодавци гријеше на страни опреза како би избјегли могућност тешких дисциплинских мјера. Кредитори и брокери не могу одабрати процениоца, нити зајмопримац. Зајмопримци такође не могу поднети процену која је извршена за другог зајмодавца, иако они „могу банци рећи да постоји друга процена и банка може тражити извештај процене директно од друге институције“.

Зајмодавац често наручује процену преко треће стране која се зове компанија за управљање проценом (АМЦ). "Коришћење АМЦ-а није услов, али то је уобичајени приступ независности процењивача, " каже Јое Парсонс, виши саветник за зајмове у Пиннацле Цапитал Мортгаге из Дублина, Калифорнија, регионални банкар и хипотекарни посредник.

Многи зајмодавци - посебно мали, локални - имају директне односе препоруке са малим панелом процењивача и не користе АМЦ. Или зајмодавац може имати интерно неовисно одељење за процену. Процењивач треба да има локално знање о подручју (које се назива тржишном компетенцијом). Очекује се да процењивачи следе Јединствене стандарде праксе стручне процене које је издала професионална организација Фондација за процену, мада ти стандарди нису закон.

Накнаде за кућну процену

Накнаде за процјену овисе о држави, али процјенитељи морају наплатити уобичајене и разумне накнаде за то подручје. Очекујте да платите од 300 до 500 долара за процену стандардне куће за једну породицу. "Сложеније некретнине су скупље јер инспекцији треба више времена", каже Ерин Бентон, потпредседница компаније Децорум Валуатион Сервицес, компаније за управљање проценом у граду Еллицотт, Мд.

Морате платити накнаду унапред у време процене, а не приликом затварања, јер без обзира да ли се ваш кредит затвара, процењивач је и даље урадио посао. Иако се накнада може чинити корисном ако вам омогућава да добијете услове за рефинансирање које желите, она може изгледати као губитак новца ако ниска процена значи да не можете рефинансирати.

Пошто зајмодавци не могу разговарати о вредности куће или предвиђеној „циљној вредности“ са процењивачем у тренутку доделе, власници кућа не могу да процене процењивач процене да ли ће њихов дом оценити довољно високо да би га могли рефинансирати пре него што плате за услугу, како су могли пре нових прописа. У најбољем случају можете потражити недавне упоредиве продаје на веб локацијама попут Зиллов и Редфин, али њихови записи могу бити непотпуни.

Друга опција је тражити од агента за продају некретнина да упореди анализу тржишта и пружити вам отиске недавних упоредивих продаја из Услуге вишеструких котација, каже Бруце Аилион, агент из РЕ / МАКС Греатер Атланте. Питајте лепо, како ће вам агент учинити услугу - за разлику од продаје кућа, он или она неће зарадити никакву провизију од вашег рефинанса.

Помоћ за врхунске процене

Вредност коју процењивач даје вашем дому у великој мери зависи од недавних продајних цена упоредивих некретнина, али грешите ако мислите да не можете ништа да помогнете да ваш дом уђе на крајњој линији његове потенцијалне процене.

Оцењивање дома слично је као и на првом састанку, каже Аилион. Иако немате појма како ће вам се партнер допасти или оценити, његованост нежно знатно повећава ваше шансе да будете сматрани привлачним. „Тако је и са проценом“, каже он. „Ваша имовина треба бити уредна и чиста, неуредна и лака за преглед. Било који кућни љубимци треба да буду смештени и да маскирају мирис. Не желите да се процењивач жури да изађе. “

Ево како цертифицирани процјенитељ стамбеног простора Ралпх Ј. Ваццари, предсједник компаније Ваццари & Ассоциатес из Марблехеад-а, Массацхусеттс, описује свој приступ послу: „Генерално, не би требало бити важно да ли ваш травњак није покошен или је ваша кућа неред. Важно је, међутим, схватити да прљав или неискрен дом може повећати изглед хабања и хабања изван нормалног, а то стање у ствари може утицати на вриједност. “

Према Ваццарију, процењивач брине о следећем:

• Спољашње и унутрашње стање
• Укупан број соба
• Функционалност, укључујући дизајн и распоред ентеријера у соби, и функционалну застарелост
• Побољшања кухиња и купатила, прозора, крова и система куће (грејање, електрика и водовод) током претходних 15 година који чине дом модернијим, функционалнијим и погоднијим за данашње стандарде
• Стање и старост система куће
• Спољне погодности, као што су гараже, палубе и тријемови
• Локација
• Непривлачне карактеристике, као што је спољашњи изглед који није у складу са остатком сусједства

Добро је истакнути карактеристике које можда неће бити очигледно одмах и које би могле потенцијално допунити мишљење процењивача, каже Парсонс.

Пре него што дође процењивач

Припрема куће за посету проценитеља, међутим, разликује се од припреме за потенцијалног купца. „Када отварате дом потенцијалном купцу, желите да покренете емоционалне реакције“, каже Парсонс. „Као продавац, желите да тај купац може да замисли колико ће им бити срећни и угодни. Не постоје таква субјективна разматрања за процену. "

Ваццари додаје да власник куће не би направио промене, попут кидања старог тепиха ради откривања пода од тврдог дрвета, на процену, као што би он или она могла да има продавца. Али освежавање боје куће, изнутра и споља, може помоћи, као што уклањање нереда омогућава потпуни приступ и преглед свих подручја у кући, укључујући и подрум. На крају, каже Аилион, "ако су порески подаци нетачни, укажите то."

Иначе, каже Ваццари, одговорност процењивача је да открије проблеме и постави питања тамо где је то оправдано.

Ако осигурате добру оцену

Честитамо! Завршили сте велики корак у рефинансирању своје хипотеке. Сада је вријеме да прођете кроз наредни низ корака са вашим кредитним службеником. Ако сте осигурали повољну процену, користите алат као што је хипотекарни калкулатор Бироа за заштиту потрошача да бисте истражили каматне стопе на рефинансирану хипотеку за вашу вредност куће. Ако се наоружате овим бројкама, можете вам дати мало преговарачке моћи када се сретнете са својим зајмодавцем.

Ако желите да уложите жалбу на ниску процену, имаћете веће шансе за успех ако понудите снажне податке који ће подржати ваш случај.

Добијање другог мишљења

Понекад вредност проценитеља није само нижа него што бисте желели да буде, већ је нижа него што мислите да ваш дом вреди. "Процена је мишљење само једне особе", каже Аилион. „Иако је ово обучено и образовано мишљење, као и у свим професијама, постоје добри и зли практичари.“

Имајући у виду строге федералне прописе који регулишу процес, да ли можете нешто предузети у вези с ниском проценом? „Ако се власнику куће не свиђа вредност процене, може да напише жалбено писмо зајмодавцу или АМЦ-у, али шанса процениоца да промени своје мишљење је врло мала, осим ако власник куће нема превелике доказе да је вредност искључено ", каже Бентон.

Жалба ће вам успети само ако покажете да је процењивач направио значајну грешку, као што је погрешно навођење квадратних снимака или броја соба; непоштовање важних погодности, као што су базен или спа центар; или непоштовање сличне продаје која би могла подржати већу вредност, а „брање трешања“ мање погодну упоредну која би указивала на нижу вредност, каже Парсонс.

Могли бисте и да кажете за случај, каже Аилион, истичући да су упоредиве вредности коришћене у инфериорном школском округу или инфериорном одсеку који није имао удругу власника кућа са базенима и тениским теренима, да су све поређане у невољи или некретнине продаје у власништву или да имају друге негативне спољне утицаје који утичу на вредност, као што су на прометној улици. „Објасните зашто су различити и нису једнаки вашим. Морате доказати да нешто није у реду са одабраним упоређивачима “, каже Аилион.

Ваше могућности када је оцена ниска

Ако не можете успешно да оспорите ниску процену, како ћете осигурати да рефинанса прође? Ако вас оцењивање износи на мање од 80%, нећете испунити потребан омјер зајма и вредности од 80% и морат ћете платити ПМИ осим ако не одлучите да извршите рефинанцирање готовине.

Ако вас процена вреди на мање од 80%, можете извршити рефинансирање готовине, додајући довољно новца при затварању да бисте достигли тај чаробни омјер зајма / вредности од 80% и избегли ПМИ.

За сада можете одлучити и да платите ПМИ. Ако кућне вриједности и даље расту, можете пружити упоредиву продају вашем хипотекарном сервисеру и затражити да уклони ПМИ, чак и ако нисте још платили већи дио своје главнице. Ако процена открива да сте под водом, све што можете да учините је да сачекате да се тржиште побољша, осим ако се не квалификујете за програм попут Хигх ЛТВ Рефинанце Оптион од Фанние Мае или ФМЕРР (Фреддие Мац Енханцед Релиеф Рефинанце). ХАРП (програм повољног финансирања за кућне кориснике), који је понудио владину помоћ власницима кућа који су били под водом, истекао је крајем 2018. године.

Кућне процене: Дно црта

Разумевање рада процеса процене пружиће вам најбоље шансе да добијете проценитеља који ће доделити највишу могућу вредност вашем имању. Оцене не долазе увек у вредности којима се позајмљивачи надају, већ су људски процес са простором за субјективност и грешке. Можете уложити жалбу на ниску процену, али успећете само с јаким подацима који ће вас подупријети.