Како зарадити новац опцијама некретнина

За многе Американце некретнина, у облику породичне куће или имовине за изнајмљивање, је њихова највећа инвестиција. Ови инвеститори често доживљавају некретнине као једну од најсигурнијих и најпоузданијих инвестиција у одређеном временском периоду. Међутим, улагања у некретнине укључују високе трошкове уноса (обично се финансирају кредитом са каматама), дуг период улагања и велику неизвесност. Уместо да купују стварну имовину, инвеститори могу купити опције некретнина за улагање у некретнине по нижим ценама и са мање трошкова.

Реални поглед на израчунавање профита од некретнина

Нови инвеститор у некретнине може погледати двособан стан и видети да се за пет година вредност повећала са 100.000 на 300.000 долара и закључила троструку вредност улагања. Међутим, овом једноставном анализом недостају рутински повезани трошкови, укључујући трошкове финансирања куповине имовине, месечне камате, порезе на имовину, провизије агентима током куповине или продаје, месечне чланарине, одржавање и поправке, осигурање и друге примењиве порезе (нпр. Капитални добици порез на евентуалну продају имовине или процену вредности изнад одређеног нивоа који власника квалификује за порез на богатство).

Имајући у виду све ове факторе, реална процена поврата имовине значајно је смањена. Развој током инвестиционог периода такође може довести до потешкоћа у продаји имовине касније. На пример, нови бучни аутопут или шиљак злочина може да уништи имовину. (За читање у вези, погледајте: Најважнији фактори улагања у некретнине. )

Приступачнији начин за улагање и зараду од некретнина је путем опција за некретнине.

Шта је опција за некретнине?

Опција некретнина је посебно дизајниран уговор између купца и продавца. Продавац нуди купцу могућност да купи некретнину у одређеном временском периоду по фиксној цени. Купац купује опцију да купи или не купи некретнину у том периоду. Купац за право ове опције плаћа продавачу опцију премије. Ако се купац одлучи да купи некретнину (другим речима, искористи опцију за продају некретнина), продавац мора продати некретнину купцу у складу са условима претходно постојећег уговора.

Можда сте наишли на концепт опција приликом куповине залиха. Опције купцу пружају много избора. Могу се користити раније, задржати се до истека опције или продати другом купцу пре истека рока. Опције некретнина најчешће користе програмери некретнина и инвеститори у комерцијалну или вишу стамбену имовину. Опције некретнина пружају више флексибилности и јефтину могућност трговања и улагања за купце, уз ограничене користи за продавце. (За читање у вези, погледајте: Како функционишу опције некретнина.)

Пример трговине опцијама некретнина

Ево свеобухватне анализе ризика и награде сценарија опција некретнина. Претпоставимо да градитељ има 500.000 долара и жели да купи земљу која је наведена за два милиона долара. Градитељ није сигуран у неколико ствари:

1. Може ли градитељ прикупити 1, 5 милиона долара путем банкарских зајмова или других извора?
2. Може ли градитељ добити потребне дозволе за стамбени или пословни развој или даљњу подјелу имовине?
3. Може ли градитељ прикупити новац и добити дозволе прије него што други градитељ купи земљу?

У овој ситуацији је погодна опција за некретнине. За дефинисани неповратни трошак (који се назива премија опције за некретнине) од рецимо 25 000 УСД, градитељ може склопити уговор о опцији са некретнином са продавцем. Опција некретнина омогућава градитељу да закључи продајну цијену имовине у износу од два милиона долара у периоду од шест мјесеци.

Уговор о опцији за некретнине садржи следеће услове:

• Детаљи некретнине (локација, величина и остале специфичности)
• Трајање уговора (шест месеци од датума трговине)
• Опциона премија или износ накнаде (25.000 УСД који купац не враћа продавачу на датум трговине)
• Договорена откупна цена уколико се опција користи током уговора (2 милиона УСД)

За шестомјесечно трајање уговора постоје четири могућа сценарија.

Сценариј 1: Градитељу је одобрен кредит од 1, 5 милиона долара. Такође потврђује да може добити потребне дозволе за развој. Он користи своју могућност куповине некретнине по унапред одређеној цени од два милиона долара. Продавац добија 2 милиона долара плус задржава додатних премијских опција од 25.000 долара.

Сценариј 2: Након два месеца, градитељ открива да неће моћи да добије дозволу за развој. У наредна четири месеца грађевинар успева да нађе другу странку спремну да купи некретнину за два милиона долара. Градитељ продаје опцију некретнина новој странци за нову цену од 30.000 долара. Нова странка замјењује градитеља у оригиналном опцијском уговору. Нова странка користи могућност и купује некретнину за два милиона долара. Продавац добија два милиона долара од нове странке плус задржава опцију премије од 25.000 долара од градитеља. Градитељ је продао опцију за 30.000 долара, тако да зарађује 5.000 долара и није опсједнут имовином коју не може да користи.

Сценариј 3: Градитељ је једноставно купац опције који жели да добије предност од цене цене имовине. Ако тражена цена од два милиона долара порасте на 2, 2 милиона долара за пет месеци, градитељ ће имати користи тако што ће искористити опцију куповине имовине и продаје имовине са профитом. На крају трансакције власник имовине добија два милиона долара плус премију од опције 25.000 долара, градитељ зарађује 175.000 долара и нови купац опције купује жељену некретнину по тренутним тржишним ценама.

Сценариј 4 : Градитељ није у могућности осигурати зајам или дозволе. Такође не може да нађе новог купца за своју опцију. Градитељ омогућава да опција истекне и изгуби премију опције. Међутим, купац је успео да избегне потенцијално лоше улагање од два милиона долара плаћањем премије од 25.000 долара (1, 25% од стварне вредности посла). Продавац има користи од 25.000 долара и наставља да тражи купца.

У сваком случају, једном када се склопи уговор о опцијама за продају некретнина, продавац више нема избора да ли да прода некретнину или по којој цени. Продавац мора да сачека шест месеци да донесе одлуку купца. Због тога продавац добија и задржава премију за опцију без обзира на то што купац на крају одлучи.

Доња граница

Опције некретнина нуде јефтинију методу за трговину, улагања и профит од улагања у некретнине. Међутим, то су ефективни ОТЦ уговори између двеју појединачних страна без спољног регулаторног надзора. Укључене стране морају осигурати да је уговор о опцијама фер. Неплаћање од стране продавача опција један је од главних изазова у споразумима о опцијама за продају некретнина. У таквим случајевима, једини захтев за купца је тужба. Недостатак јавно доступних информација и прошлих записа о учесницима опција за некретнине је још један изазов. Улагачи у некретнине би требало да размотре и додатне трошкове попут накнада за правне услуге као што су састављање и регистрација уговора.

(За даље читање погледајте: Уложите у некретнине са 1.000 долара или мање .)