Колико хипотеке можете себи да приуштите?

У 2019. години потенцијални купци домова можда ће бити осуђени због пораста каматних стопа и веће цене на кућама. Према предвиђањима Зиллова за тржиште станова. Осим ако не можете да приуштите трансакцију у готовини, уместо да питате: "Могу ли себи приуштити ту кућу?" Купци би се требали запитати: „Могу ли себи дозволити да позајмим новац за ту кућу?“

2½ Бруто приход

Генерално посматрано, већина потенцијалних власника кућа може си приуштити да финансирају имовину која кошта два до два и по пута више од њиховог бруто прихода. Према овој формули, особа која зарађује 100.000 УСД годишње може приуштити хипотеку од 200.000 до 250.000 УСД. Али ова рачуница је само општа смерница. Можете да користите хипотекарни калкулатор Инвестопедије за бољу процену месечних хипотекарних плаћања.

Коначно, приликом одлучивања о некретнини морате узети у обзир још неколико фактора. Прво, добра је идеја разумети шта ваш зајмодавац мисли да можете себи да приуштите (и како је дошло до те процене). Друго, требате одредити неке личне критеријуме оцењивањем не само ваших финансија већ и својих преференција и приоритета.

Хипотеке: Колико можете себи да приуштите?

Критерији зајмодавца

Иако сваки хипотекарни зајмодавац одређује сопствене критеријуме приступачности, ваша способност куповине куће - и величина и услови кредита који сте заслужили - у великој мери зависе од следећих фактора:

Бруто приход

Ово је ниво прихода који потенцијални купац остварује пре пореза на доходак. Обично се то сматра плаћом плус било каквим бонусом прихода и може да укључује хонорарну зараду, зараду од самозапошљавања, бенефиције за социјално осигурање, инвалидност, алиментацију и издржавање деце. Бруто приход игра кључну улогу у одређивању омјера на крају.

Предњи однос

Овај омјер представља постотак годишњег бруто прихода који се сваки мјесец може посветити исплати хипотеке. Исплата хипотеке састоји се од четири компоненте (која се често колективно називају ПИТИ): главнице, камате, пореза и осигурања, осигурања имовине и приватног хипотекарног осигурања.

Добро правило је да ПИТИ не би требало да пређе 28% вашег бруто прихода. Међутим, многи зајмодавци допуштају дужницима да прекораче 30%, а неки чак и кредитере преко 40%.

Бацк-Енд Ратио

Познат и као омјер дуга и прихода (ДТИ), израчунава проценат вашег бруто прихода потребног за покривање дугова. Дугови укључују плаћање кредитним картицама, уздржавање дјеце и остале неизмирене зајмове (ауто, студентске итд.). Другим речима, ако плаћате 2000 долара трошкова сваког месеца и месечно зарадите 4.000 УСД, ваш однос је 50% - половина месечног дохотка користи се за плаћање дуга.

Ево лоше вијести: Омјер дуга и прихода од 50% неће вам донијети сан из куће. Већина зајмодаваца препоручује да ваш ДТИ не прелази 36% вашег бруто прихода. Да бисте израчунали свој максимални месечни дуг на основу овог омјера, помножите свој бруто приход са 0, 36 и подијелите са 12. На примјер, ако зарађујете 100.000 УСД годишње, ваши максимални мјесечни трошкови дуга не би требали прелазити 3000 УСД. Нижи је однос ДТИ, то је боље.

Ваш кредитни резултат

Ако је једна страна кованог новца од прихода, онда је друга страна ризик. Хипотекарни зајмодавци развили су формулу за одређивање нивоа ризика за потенцијалног купца куће. Формула варира, али се генерално утврђује коришћењем кредитног резултата подносиоца захтева. Апликант са ниским кредитним резултатом може очекивати да ће платити вишу каматну стопу, која се такође назива годишња процентна стопа (АПР), на њихов зајам.

Ако знате да ћете убудуће тражити дом, одмах порадите на свом кредитном резултату. И морате пажљиво пратити своје извештаје. Ако постоје нетачни уноси, требат ће вам времена да их уклоните, а ви не желите пропустити кућу из снова због нечег што нисте криви.

Како израчунати аконтацију

Предујам је износ који купац може приуштити да плати из свог џепа за пребивалиште, користећи готовину или ликвидну имовину. Зајам од најмање 20% од купопродајне цене куће обично захтевају зајмодавци (и минимум потребан да се избегне потребно приватно хипотекарно осигурање), али многи пуштају купце да купе кућу са знатно мањим процентима. Очигледно је, међутим, што више можете одложити, потребно вам је мање финансирања и боље ћете се обратити банци.

На пример, ако потенцијални купац може приуштити да плати 10% куће од 100.000 УСД, предујам је 10.000 УСД, што значи да власник куће мора финансирати 90.000 УСД.

Поред износа финансирања, зајмодавци желе да знају и број година за које је хипотекарни кредит потребан. Краткорочна хипотека има веће месечне исплате, али је вероватно јефтинија током трајања зајма.

Како се зајмодавци одлучују

Много различитих фактора улази у одлуку хипотекарног зајмодавца о приступачности купаца, али они се у основи своде на приходе и дугове, имовину и обавезе. Понекад мислимо да наше хипотекарне пријаве процењује особа која користи осећај црева уместо објективних критеријума, али у ствари, чак и ако је ваш хипотекарни зајмодавац имао лош дан, можете бити сигурни да је већи део процеса формулисан.

Зајмодавац жели знати колики приход доноси подносилац захтјева, колико захтјева има од тог прихода и који могу бити обојица у будућности - укратко, све што би могло угрозити његову способност да се врати. Приходи, предујмови и месечни трошкови углавном су основни квалификатори за финансирање, док кредитна историја и резултат одређују каматну стопу на само финансирање.

Лични критеријуми за купце код куће

Зајмодавац вам може рећи да си можете приуштити огромно имање, али можете ли заиста? Запамтите, критеријуми зајма углавном гледају на вашу бруто зараду. Проблем са коришћењем бруто зараде је једноставан: узимате у обзир чак 30% своје плате - али шта је са порезима, одбитцима ФИЦА-а и премијама здравственог осигурања? Чак и ако добијете поврат пореза на поврату пореза, то вам сада не помаже - и колико ћете заиста добити назад?

Због тога неки финансијски стручњаци сматрају да је реалније размишљати о свом нето приходу (ака уплата за кућно плаћање) и да приликом плаћања хипотеком не бисте требали користити више од 25% свог нето прихода. У супротном, иако можете буквално моћи да плаћате хипотеку месечно, можда ћете бити "сиромашни у кући".

Трошкови плаћања и одржавања вашег дома могли би заузети тако велики проценат вашег прихода - далеко изнад номиналног улога - да вам неће преостати довољно новца да покријете друге дискреционе трошкове или неизмирене дугове или осим за пензију или чак кишни дан.

Одлука да ли ћете бити „сиромашни у кући“ углавном је ствар личног избора - пошто добијање одобрења за хипотеку не значи да си заправо можете приуштити исплате.

Пред-хипотеке

Поред критеријума зајмодавца, размислите о следећим питањима када размишљате о вашој могућности плаћања хипотеке.

Приход

Да ли се ослањате на два дохотка само да бисте платили рачуне? Да ли је ваш посао стабилан? Можете ли лако да пронађете другу позицију која вам исплаћује исту, или још боље, плату ако изгубите тренутни посао? Ако испуњавање вашег месечног буџета зависи од сваког новца који зарадите, чак и мало смањење може бити катастрофа.

Трошкови

Израчун вашег заосталог коефицијента укључиваће већину ваших текућих трошкова дуга, али шта је са осталим трошковима које још нисте остварили? Да ли ћете имати деце која једног дана пођу на факултет? Да ли планирате да купите нови аутомобил, камион или чамац? Да ли ваша породица ужива у годишњем одмору?

Начин живота

Да ли сте вољни да промените свој стил живота како бисте добили кућу коју желите? Ако вас мање излета у тржни центар и мало пооштравање буџета не ометају, примјена већег омјера у позадини може бити у реду. Ако не можете извршити никаква прилагођавања или већ имате значајан салдо на рачуну на кредитној картици, можда бисте желели да га одиграте на сигурно и искористите конзервативнији приступ у лову на кућу.

Личност

Ниједно двоје људи нема исту личност, без обзира на њихове приходе. Неки људи могу спавати ноћу здраво знајући да дугују 5.000 долара месечно током наредних 30 година, док други брину због исплате половине ове величине. Могућност рефинансирања куће како би се омогућиле плаћања на новом аутомобилу довела би неке људе до лудила, а да друге уопште не брину.

Трошкови изван хипотеке

Иако је хипотека засигурно највећа финансијска одговорност власништва над кућама, постоји низ додатних трошкова, од којих неки не нестају ни након отплате хипотеке. Паметни купци би добро имали на уму следеће ствари:

Одржавање

Чак и ако направите нови дом, он неће заувек остати нови, нити они скупи главни уређаји, попут пећи, машина за суђе и фрижидера. Исто се односи на кров куће, пећ, прилаз, тепих, па чак и боју на зидовима. Ако сте „сиромашни од куће“ када преузмете прву хипотеку, могли бисте се наћи у тешкој ситуацији, ако се ваше финансије нису побољшале до тренутка када је ваш кући потребан већи поправак.

Комуналије

Топлина, струја, вода, канализација, уклањање смећа, кабловска телевизија и телефонске услуге коштали су новца. Ови трошкови нису укључени у омјер "фронт-енд", нити се израчунавају у коефицијенту "бацк-енд". Али они су неизбежни за већину власника кућа.

Накнаде за удруживање

Многе градске четврти или планиране заједнице процењују месечне или годишње чланарине. Понекад су ове накнаде мање од 100 УСД годишње, а други пута неколико стотина долара месечно. У неким заједницама укључују одржавање травњака, уклањање снега, базен заједнице и друге услуге.

Неке накнаде се користе само за административне трошкове рада заједнице. Важно је имати на уму да, иако све већи број зајмодаваца укључује накнаде за удруживање у главном омјеру, исплати се сјетити да ће се те накнаде вјероватно повећавати с временом.

Намештај и декор

Возите се готово сваком заједницом нових домова након што сунце зађе и вероватно ћете приметити нека унутрашња светла која осветљују велике, празне собе које можете видети само зато што те велике, лепе куће немају покров прозора.

Ово није најновији тренд украшавања. Резултат је то породице која је сав новац трошила на кућу и сада не може приуштити завесе или намештај. Пре него што купите нову кућу, добро размислите о броју просторија које ће се морати опремити и броју прозора који ће се морати прекрити.

Доња граница

Трошкови куће представљају највећи лични трошак с којим ће се већина људи икада суочити. Пре него што преузмете тако огроман дуг, одвојите време да се бавите математиком. Након што упишете бројеве, размислите о својој личној ситуацији и размислите о свом животном стилу - не само сада, већ у наредну деценију или две.

Кућа из снова можда је сада све што сте пожелели по одличној цени, али да ли је вредно претјерати са собом и породицом? Хоћете ли подложити хипотеку не само својој кући већ и целом животу? Зајмодавац вам помаже да купите дом. Али ви права особа која би требала да одлучи да ли то заиста можете себи приуштити.