Да ли је рефинансирање моје хипотеке добра идеја?

Одлука о рефинансирању вашег дома зависи од многих фактора, укључујући дужину времена које планирате да живите тамо, тренутне каматне стопе и колико ће вам требати да надокнадите трошкове затварања. У неким случајевима је рефинансирање мудра одлука. У другима се то можда не исплати финансијски.

Будући да већ поседујете некретнину, рефинансирање ће вјероватно бити лакше од добијања почетног кредита као купца који први пут ради. Поред тога, ако већ дуже време поседујете вашу некретнину или кућу и имате значајан капитал, то ће олакшати рефинансирање. Али ако је повлачење тог капитала или консолидовање дуга ваш разлог за рефиксирање, имајте на уму да то може повећати број година које ћете дуговати на хипотеци - а не паметне финансијске потезе.

Домаћа процена: кључ успешног рефинансирања

Размотрите завршне трошкове

Типично правило је да, ако можете да смањите тренутну каматну стопу за 1% или више, можда би имало смисла рефинансирање због новца који ћете уштедјети. Рефинансирање на нижу каматну стопу такође вам омогућава да брже изградите капитал у вашем дому.

Ако су каматне стопе опале довољно ниско, можда ће бити могуће рефинансирање за скраћивање рока зајма - рецимо, са 30-годишње на 15-годишњу фиксну хипотеку - без много мењања месечне исплате.

Слично томе, падајуће каматне стопе могу бити разлог за конверзију из фиксне каматне стопе у хипотеку с прилагодљивом стопом (АРМ), јер периодично прилагођавање АРМ-а значи ниже стопе и мање месечне исплате. С повећањем стопа хипотеке, ова стратегија има мање финансијског смисла. Заиста, периодична прилагођавања АРМ-а која повећавају каматну стопу на вашој хипотеци могу претворити у зајам са фиксном стопом мудар избор.

Међутим, постоје трошкови који су укључени у све ове сценарије. Трошак ће морати да покрива накнаде попут осигурања наслова, адвокатских трошкова, процене трошкова, пореза и накнада за трансфер. Ови трошкови рефинансирања, који могу бити од 3% до 6% главнице кредита, готово су високи колико кошта почетна хипотека и могу бити потребне године да се надокнаде.

Ако покушавате да смањите месечне уплате, чувајте се рефинансирања „без трошкова затварања“ од кредитора. Иако можда нема затварања трошкова, банка ће вероватно надокнадити те накнаде дајући вам вишу каматну стопу, што ће побити ваш циљ.

Кључне Такеаваис

• Можда ће бити паметно рефинансирати ако можете снизити каматну стопу за 1% или више.
• Обавезно останите у кући довољно дуго да надокнадите трошкове рефинансирања.
• Ослобађање од приватног хипотекарног осигурања или ПМИ је добар разлог за добијање нове хипотеке.

Размислите колико дуго планирате да останете у свом дому

Одлучујући да ли ће се рефинансирати или не, желећете израчунати колика ће бити ваша месечна уштеда када рефинанса буде готова.

Рецимо, на пример, да имате 30-годишњи хипотекарни кредит за 200.000 долара. Када сте први пут узели кредит, каматна стопа вам је била фиксна на 6, 5%, а месечна уплата је износила 1.257 УСД. Ако каматне стопе падну на 5, 5% фиксне, то би могло смањити месечну уплату на 1.130 УСД - уштеда од 127 УСД месечно или 1.524 УСД годишње.

Ваш зајмодавац може израчунати ваше укупне трошкове затварања за рефинанце ако одлучите да наставите. Ако ваши трошкови износе отприлике 2.300 УСД, ту вредност можете поделити уштедама да бисте одредили тачку пробоја - у овом случају 1, 5 година у кући (2.300 долара подељено са 1.524 $ = 1.5 година). Ако планирате да останете у дому две године или дуже, рефинансирање би имало смисла.

Ако је капитал у вашем дому мањи од 20%, од вас би се могло затражити плаћање ПМИ-а, што би могло умањити уштеде које бисте могли добити од рефи-ја.

Размотрите ПМИ

У периодима када вредности куће опадају, многи домови се оцењују за много мање него што су процењени у историји. Ако је то случај када размишљате о рефинансирању, износ по којем се процјењује ваш дом може значити да вам није довољан капитал да бисте задовољили 20% аванса на нову хипотеку.

За рефинансирање од вас ће бити потребно да обезбедите већи депозит у готовини од очекиваног или ћете можда морати да имате приватно хипотекарно осигурање (ПМИ), што ће на крају повећати месечну уплату. То може значити да чак и уз пад каматних стопа, ваша стварна уштеда можда неће износити много.

Супротно томе, рефинанса која ће уклонити ваш ПМИ уштедеће новац и можда ће бити вредно да то учините сами. Ако ваша кућа има капитал већи од 20%, нећете морати да плаћате ПМИ, осим ако немате хипотекарни кредит ФХА или ако се не сматра високим ризиком. Ако тренутно плаћате ПМИ, имате најмање 20% капитала, а тренутни зајмодавац га неће уклонити, рефинансирајте.