Живот у Нев Иорку: Цо-опс вс. Цондос
Цондос и цо-опс деле сличности, али такође имају јединствене карактеристике које нуде различите могућности за становнике. На много начина, тржиште некретнина у Нев Иорку није за разлику од било којег другог у Сједињеним Државама. Једна од највећих разлика је да су станови на продају у НИЦ-у или цондос или цо-уп. У већини места цондос су правило, али не у Великој јабуци. Иако кооперанти премашују број станова у НИЦ-у - за око 75%, по већини процена - у овом је тренутку више активних станова на активном тржишту.
Кренимо од кратког испитивања разлике између задруге и стана. Када купите кондоминијум, ваш стан, као и проценат заједничких просторија, припадају вама. Када купујете задругу, уствари не купујете свој стан; уместо тога, купујете акције у корпорацији која је ваша зграда. Величина вашег удела зависи од величине вашег стана; куповина акција омогућава вам да заузмете јединицу у згради задруге. На затварању стана биће вам достављено дело; на затварању за задругу добићете власнички закуп.
У већини случајева, и станови и сарадници имају вратара и надзорника особља; неки ће додати цонциерге-а који ће учинити све што остала два не ураде. Садржаји могу бити ниски (можда само остава у подруму) или свеобухватни, као што су уређена тераса, биљар, соба за клавир, скрининг соба, играоница за децу и теретана.
Кључне Такеаваис
- Када купите кондоминијум, ваш стан, као и проценат заједничких просторија, припадају вама.
- Када купујете купатило, заправо не купујете свој стан; уместо тога, купујете акције у корпорацији која је ваша зграда.
- Цене стана су веће од коопераната, али кооперација захтева веће уплате, веће месечне таксе и дуготрајан процес одобравања.
- Цондос омогућавају изнајмљивање стана док задруге не нуде, а купцима нуде стабилнију, мање пролазну заједницу.
Цондос
Новија четврт, која се некада сматрала заосталом, али која се сада сматра хип-ом, може се наћи овде. Према Гари Малин-у, председнику Цити Хабитатс-а, њујоршког посредника о некретнинама, „Ако је живот у стакленој кући на небу више ваш стил, вероватно ћете гледати пуно станова. Зграде станова нису постале уобичајене. у Њујорку до 1970-их, тако да су често модерније од коопераната. "Будући да је на Менхетну доступно земљиште за нове зграде за становање ограничено", каже он, "најновији кондоминијуми ће вероватно бити пронађени у долазе и обрубљују се на крајњем истоку и западној страни. У Куеенсу и Брооклину видели смо мноштво новоизграђених станова како се граде у некадашњим индустријским областима дуж обале у Лонг Исланд Цитију и Виллиамсбургу, као и у центру Брооклина. “
Предујам и цена
Трошкови често могу да покрену процес доношења одлуке за куповину некретнина, а кондоми нуде атрактивна авансна плаћања, при чему се обично тражи само 10% купопродајне цене. Међутим, станови имају веће цене од задругара.
Затварање трошкова
Трошкови затварања стана су виши него за задругу. За детаље, замолили смо њујоршког адвоката за некретнине Адама Стонеа да упореди ова два. Ево шта је он смислио: За стан од милион долара са хипотеком од 800.000 долара трошкови затварања били би: осигурање наслова за купца, 4.500 долара; осигурање наслова за зајмодавца, 1.000 УСД; претрага наслова, 700 УСД, накнада за снимање, 700 УСД, порез на власништво државе Нев Иорк, 10 000 УСД, порез на хипотеку на НИС, 15, 370 УСД. Укупна вредност: 32.270 УСД (без провизије зајмодавца, која се разликује од зајмодавца).
А за свакога који се пита шта је порез на виле, Стоне објашњава: „Држава Нев Иорк има порез на промет од 0, 4% од продајне цене, који се наплаћује продавачу било које стамбене имовине. Такође има порез на трансфер купца од 1%, који се такође назива "порез на власништво", јер се односи само на стамбене објекте чија је цена милион или више долара. "
Месечне накнаде
Власници станова имају месечни рачун који се зове „заједнички трошкови“, који се користе за одржавање зграде - заједничке површине, уређење пејзажа, плаћање особља и често неке од комуналних услуга.
Власници стана пишу два чека сваког месеца (један за одржавање зграде и један за порез на имовину), али често је укупни укупни износ власника стана мањи од рачуна за одржавање власника станара.
Одбор
Цондо плоче су мање захтевне од кооперативних плоча. Предузећа имају дужи поступак одобравања, укључујући интервју. Управни одбор одлучује да ли потенцијални купац може купити задругу.
Према Варнер М. Левису тима Харков Левис у Халстеад Проперти, „Са станом, зграда може тражити пакет код купца, “ каже Левис, „али нема разговора, а зграда има право само првог одбијања (тј. било да они морате да га одобрите или да га станарка сам купи) што значи, када имате потписан уговор, осим ако се купцу не догоди нешто (или финансирање), посао је добар као и учињен. "
Правила
Цондос има мање правила, укључујући ограничења употребе страних средстава за куповину. Цондос омогућавају међународним инвеститорима да купују и изнајмљују своје просторе; обично са неким упозорењима, али ниједна која није тешка. Цондос такође дозвољава да стан стан буде закупљен или изнајмљен другој странци. Међутим, неке цондо асоцијације могу наметнути више правила од других. Као резултат, важно је да потенцијални купци ураде своја истраживања како би утврдили шта је, а шта није дозвољено.
Предност купца
Према Гари Малин-у, председнику Цити Хабитатс, „Ако бисте радије марширали на ритам свог бубњара - и цените флексибилност - онда ће вам цондо бити мудри избор. Међутим, схватите да та слобода долази и по цену. Цондос су готово увек скупљи од еквивалентних задругара. Поред тога, ако редовно виђате нова лица у лифту, потражите их негде другде. Изнајмљивачи могу бити уобичајени у стамбеним зградама. Власници често користе либералнију политику стана. "
Цо-Опс
Генерално посматрано, старија, основана стамбена подручја имају предност задруга. Као што Гари Малин објашњава: „Ако волите историјска имања, вероватно ћете завршити у задрузи, јер су скоро све предратне зграде организоване на овај начин. Такође, пошто су зграде задруга обично старије од становања за станове, оне се често налазе на више централних локација. На пример, скоро све стамбене зграде које се протежу на Парк авенију на Горњој источној страни (најбоље место по било којој мери) су кооперације. "
Доплата и цена
Као и код стана, одлука се може сводити на то колико можете потрошити и уштедјети за предујам. Иако је могуће одложити само 10% купопродајне цене стана, задруга може захтевати много веће авансне уплате у близини од 20% до 50% купопродајне цене. Добра вест је да је откупна цена задруге обично мања од станова. Мада, цене могу варирати овисно о кварту који је укључен.
Затварање трошкова
Према ријечима њујоршког адвоката за некретнине Адам Стоне, задруга има ниже трошкове затварања. У горе наведеном примеру за стан који је имао више од 32 000 долара трошкова, задруга само има порез на власништво од 10 000 долара. Суштинска разлика је због чињенице да је стан некретнина, док су задругарке личне својине. „Некима може бити семантика, али не приликом израчунавања трошкова затварања.“
Месечне накнаде
Власници задруга пишу један чек месечно који се зове „трошкове одржавања“. Слично као и станови, месечна накнада иде за основно одржавање имовине и особља потребног да се зграда одржава правилно. Накнаде за задругарство обично су веће од накнада за стан, јер та накнада често укључује бар део хипотеке за зграду. Иако месечне накнаде могу варирати у зависности од величине зграде.
Међутим, важно је имати на уму да одржавање и уобичајени трошкови нису постављени у камену. Сваки велики трошак - нови кров, нови лоби, више чланова особља - може покренути процјену: нешто о чему одлучују чланови одбора и нешто што се ријетко може преокренути.
Одбор
Као што је раније речено, већина кооперантских одбора има ригорозан и често дуготрајан поступак пријављивања који може захтевати од купца да преда финансијске информације, поднесе верификацију запослења и евентуално личну проверу.
Варнер М. Левис Харков Левис тима из Халстеад Проперти-а, резимира: „У задрузи не само да морате да имате новац за куповину стана (или финансирање да бисте то учинили), већ и да га мора одобрити одбор након подношења пријаве, што је обично врло детаљно и дуготрајно. Тада, без икаквог разлога, купац може бити одбијен након њиховог разговора или чак и раније, само због нечега у пакету. Имао сам договоре и видео понуде где постоји нула рима или разлога за одбацивање. "
Правила
Плоче на задрузи имају више правила него кондоми и могу одредити када можете вежбати тромбон, можете ли на врата ставити украсе за празнике и може ли се ваш кућни љубимац уселити с вама. Већина правила имају за циљ промовисање склада, смирености и уљудности живљења у сурадњи.
Али, правила која обесхрабрују неке домаће купце, и скоро све међународне купце, су ограничења наплате станарског простора - ријетко је када задруге могу да дозволе акционарима да изнајмљују своје станове на било који дужи временски период, ако уопште постоје. Друго правило коопераната које онемогућава куповину међународних лица је то што мало вероватно да ће прихватити некога чија су средства ван САД-а
Према Левису, "задругарима се ради о успостављању стабилне групе за дугорочно вођење становника. Цондос се не чини тако забринут због тога. "
Предност купца
Према Гари Малин-у, "задругарима је паметан избор за оне који цене стабилност и желе да поставе коријење у згради. Једноставно се запитајте:" Имате ли то на дуге стазе? " Предузећа су много мање пролазна од станова, па су сјајно место за живот ако желите да упознате своје комшије. Будите спремни на анализу, покер и продор, али схватите да је овај процес оно што одржава кооперативно стабилно и изузетно сигурно улагање. "