Рефинанцирање хипотеке
- Који су разлози за рефинансирање?
- Како добити најбољу понуду за рефинансирање
- Шта ће коштати рефинансирање?
- Важност кредитних резултата
Да ли би за вас имало смисла рефинанција хипотеке? Вероватно сте разговарали у неком или другом тренутку. Она је у којој члан породице или комшија разговара о великој добити коју су стекли рефинансирањем своје хипотеке. Сада сте запитани: губите ли се ако не следите пример?
Постоје случајеви када димови власника кућа журе за рефинанцирањем, обично због пада камата. Али стопе нису једини разлог за замену вашег тренутног зајма, нити је случај да је идеално време за рефинансирање за једног корисника кредита нужно добра прилика за особу која живи у сусједству или у суседном граду.
Пре него што донесете одлуку, важно је да схватите зашто бисте најпре желели да узмете нови кредит за стан - затим схватите да ли то има смисла у вашим одређеним околностима.
Који су разлози за рефинансирање?
Постоје очигледни и мање очигледни разлози за рефинансирање.
1. Пад каматних стопа
То је најочитији разлог рефинансирања. Када каматне стопе падну, нови зајам значи ниже трошкове финансирања. Можда сте скинули 30-годишњу фиксну хипотеку када су стопе биле 6%, а сада су ниже на 4, 5%. На зајму од 300.000 долара, сам пад течаја довео би до смањења месечне уплате за 279 долара.
У таквом случају, прављење рефија може звучати као "не-памети". Али имајте на уму да узимање новог зајма значи плаћање нових трошкова затварања. А оне могу или не морају бити вредне уштеде од ниже стопе, зависно од тога колико дуго очекујете да живите у вашем дому.
Као опште правило, што дуже планирате да останете на месту, то више смисла рефинансирате и једете једнократне таксе. Али мораћете да радите бројеве да бисте знали сигурно.
2. Замена АРМ-а
Један добар разлог за рефинансирање је ако имате хипотеку подесиве стопе или АРМ који желите да претворите у зајам са фиксном стопом.
АРМ је зајам који нуди ниску уводну каматну стопу која се „ресетира“ након унапред одређеног временског периода, без обзира да ли је то једна година од вашег затварања или пет година или више. Ако се камате повећају када се зајам поново попуни, зајмопримци могу бити у шоку када виде своју нову месечну уплату.
Због тога ће зајмопримци често покушати да рефинансирају у зајам с фиксном стопом прије датума ресетације, посебно када су стопе релативно ниске према историјским стандардима. Чињеница је да нико не зна шта ће се десити са каматама низводно. Дакле, одлучивање за сигурнију опкладу обично је добра идеја, посебно ако планирате да неко време будете у свом дому.
Скупо ресетирање АРМ-а био је један од фактора који су довели до краха хипотеке пре деценију. Зајмови код куће с подесивом стопом нису ни приближно тако уобичајени као некада, иако су се последњих година враћали. Ако га имате, останак корак испред потенцијалних проблема може бити мудра идеја.
Кључне Такеаваис
- Разлози за рефинансирање хипотеке укључују снижавање каматне стопе, прелазак на фиксну стопу из хипотеке на подесиву стопу или одузимање готовине из куће.
- Када купујете око нове хипотеке, имајте на уму да не гледате само на каматне стопе, већ и на трошкове затварања, процене добре вере и тачку пробијања.
- Размислите о коришћењу услуга хипотекарног посредника, али направите сопствени посао како бисте били сигурни да ћете добити најбољу понуду.
- Одлучите да ли желите да употријебите бодове за снижавање каматне стопе и сјетите се да ћете закључити стопу након што имате добру понуду.
- Набавите своје кредитне извештаје да бисте видели колики је ваш кредитни резултат и проверите да ли постоји грешка јер велики кредит може вам помоћи да осигурате бољи пакет рефинансирања.
3. Ваш побољшани кредитни резултат
Можда сте узели кредит за становање када вам је резултат био знатно нижи него сада, што је довело до веће каматне стопе изнад просечне. Од тада сте развили боље финансијске навике, смањивали сте салдо и редовно слали уплату пре рока. Ваша способност да на вријеме вратите зајам један је од највећих фактора у одређивању хипотеке. Зајмодавци поучавају прикупљање кредитног резултата који одражава историју вашег задуживања и отплате.
Ако се ваш кредитни резултат довољно побољшао, можда ћете имати право на знатно бољу стопу.
4. Продужење рока кредита
Чак и када су њихове стопе исте, неки власници кућа имају могућност смањења месечне уплате рефинансирањем. Како? Једноставно узимају нови кредит са дужим роком трајања.
Рецимо, на пример, да сте узели 30-годишњу хипотеку за 250.000 долара. Десет година касније тај кредитни салдо је смањен на 200.000 долара. Узимањем новог 30-годишњег зајма за преостали салдо смањујете месечну уплату. Али такође куцате 10 додатних година на кредит.
Продужење рока кредита може имати смисла ако имате проблема са праћењем плаћања. Али не грешите - продуживши хипотеку, дугорочно ћете плаћати веће камате.
5. Изношење готовине из вашег дома
Међу погодностима посједовања некретнина налази се и прилика за изградњу правичности с временом. А кад то учините, ваш дом може почети да личи на банкомат из кога можете извући новац онако како сматрате прикладним.
Један од начина да то учините је да рефинансирате већи кредит, остављајући вам додатни новац који можете користити за разне потребе. Да бисте извршили рефиксирање готовине, морат ћете остати унутар прага за зајам или према вриједности ЛТВ-а за ваш програм кредита. Омјер зајма и вриједности је износ хипотеке подијељен с процјеном вриједности имовине .
Рецимо да имате кућу у вредности 200.000 долара, а на хипотеку још увек дугујете 120.000 долара. Ако ваш зајмодавац има 80% ЛТВ-а, можете рефинансирати у зајам од 160.000 УСД и узети новац у износу од 40.000 УСД.
Многи људи који се рефинансирају за отплату дуга са високим каматама нађу свој дуг поново након што добију више кредита.
Али опет, платит ћете трошкове затварања да бисте добили тај нови зајам - и имаћете мање капитала који ће вам доћи када на крају продате некретнину. То би се могло исплатити ако новац добро искористите, попут плаћања кредитне картице високог каматног стопа или реновирања која ће повећати вредност вашег дома. Ако новац употребљавате за куповину чамца или одлазак на егзотични одмор, можда бисте добро помислили.
Имајте на уму да постоје и други начини да новац искористите и у вашем дому, као што је зајам за капитални капитал или кредитни капитал из куће, из којег можете црпити по потреби. Ако направите мало домаћег задатка и упоредите предности и недостатке сваког, помоћи ће вам да направите најбољи избор.
Како добити најбољу понуду за рефинансирање
Ако је само куповина хипотеке попут куповине телевизора - једноставно је ствар проверавања продавница и интернета да бисте тачно видели колико ћете морати да платите. Нажалост, тражење стамбених кредита је мало сложеније.
Различити зајмодавци ће понудити различите стопе - а да не спомињем различите накнаде - овисно о факторима као што су ваш кредитни резултат, статус запослености и омјер кредита и вриједности. Једини прави начин да осигурате да имате најбољу понуду је куповина са прегршт пружатеља услуга. Можда бисте желели да укључите комбинацију већих банака, као и локалних банака и кредитних унија да видите ко вам може понудити најатрактивније услове.
Може бити примамљиво посетити интернет тржиште које обећава тренутне цитате разних хипотекарних компанија. Али имајте на уму да бројеви које они пружају често су процене, а не стварне понуде. Надаље, не увијек имате контролу над тиме колико ће широко лични подаци које дајете дијелити са другим странама. Зато је контактирање угледних зајмодаваца један по један, чак и ако то изискује дуже времена, обично добра идеја.
Када купујете около, не гледајте само на каматну стопу. Чак и пре него што званично поднесете захтев за рефинанцију, можете питати зајмодавца да ли ће вам дати „процену добре вере“, која ће вам детаљно објаснити колико ћете такође морати да платите у затварању трошкова. У неким случајевима, плаћање мало више стопе ако долази са нижим накнадама унапред може успети у вашу корист.
Да би одредили стопе, сваки зајмодавац ће морати да извуче ваш кредитни извештај, што може да смањи ваш кредитни резултат. Можете да смањите или чак елиминишете утицај на резултат тако што ћете вршити истраживање у краћем временском периоду. На пример, компанија која развија ФИЦО резултате, не смета вам (или не много) због упита о хипотеци извршених у року од 30 до 45 дана од бодовање, зависно од верзије ФИЦО формуле коју зајмодавац користи. (Погледајте доле о вашем кредитном резултату, испод.)
Можете ли добити бољу рефинанцију код хипотекарног брокера?
Приступање више даваоца хипотеке може изгледати пуно посла, поготово ако имате ограничену количину слободног времена. То је једна од предности рада са хипотекарним посредником, који саставља ваше податке и контактира више зајмодаваца у ваше име. То је попут услуге „све на једном месту“ за ваше потребе око хипотеке.
Будући да посреднике плаћају банке и хипотекарне компаније са којима раде, није вам потребно да их плаћате директно за њихове услуге. Поред тога, зајмодавци их понекад награђују за довођење купаца пружајући им посебне цене.
Али постоје и недостаци у оутсоурцингу вашег претраживања. Брокери могу добити надокнаду због наплате већег зајма, на пример, чак и ако то није у вашем најбољем интересу. И одређени зајмодавци не раде с брокерима, тако да понекад могу ограничити ваше могућности.
Међутим, нема проблема у кориштењу обе методе. Можете користити брокера за дизање тешких терета, али потражите један или два цитата сами да бисте видели како се упоређују и пронашли најбољег зајмодавца за вас.
Закључавање стопе: познајте стратегију
Предвиђање да ће се каматне стопе кретати недељама пре времена је будала - чак ни банке не знају где иду. Дакле, након што нађете добру понуду, увек је добра цена закључити своју цену, тако да знате да ће бити исто до вашег затварања.
Претпоставимо, на пример, да банка процењује да можете да затворите кредит у року од 30 дана. Можете тражити да закључите каматну стопу на 45 дана како бисте били сигурни да се не повећава до краја када финализирате белешку.
Међутим, ипак закључавање стопе дуже него што је потребно не ради увек у вашу корист. Кад год банке замрзне своју стопу, претпостављају да би ризик требало повећати каматне стопе. Тако ће обично надокнадити дужи период закључавања вишом стопом или додатним накнадама.
Бодови или Нема бодова?
Други начин да добијете нижу каматну стопу на ваш кредит је да платите „бодове“, који су унапред плаћени камати на вашој белешци. Свака тачка је еквивалент једном проценту вредности вашег кредита. Дакле, плаћање два бода на хипотеци од 200.000 долара значи да форсирате преко 4.000 долара.
У замену зајмодавац нуди нижу цену, која би вам могла бити од користи ако останете у свом дому довољно дуго. А што се тиче камата које плаћате током зајма, износ који плаћате у бодовима опћенито је одбитан од пореза (то претпоставља да и даље има финансијског смисла да прецизирате одбитке, а не да узимате нови виши стандардни одбитак).
Наравно да ћете морати да имате мало додатног новца током затварања да бисте искористили предности бодова. Ако с друге стране тражите свој најнижи могући унапред трошак на вашем рефи-ју, боље је да избегавате унапред плаћене камате и живите са нешто вишом каматном стопом.
Шта ће коштати рефинансирање?
Могућност значајно ниже каматне стопе на ваш зајам може бити примамљива за сваког власника куће. Али пре него што наставите са рефи-јем, заиста морате знати колико ће то коштати. Кад видите хонорар, често нешто што изгледа као да много губи на сјају.
Због тога је важно упоредити процене добре вере од различитих кредитора. Ови документи укључују каматну стопу као и део пројектованих трошкова за затварање зајма.
Један од највећих трошкова је „зајам за порекло“ зајмодавца. “Али такође ћете се суочити са низом других трошкова, попут трошкова за ажурирану оцену, накнаде за тражење наслова и премије за осигурање наслова. Свеукупно, сви ти трошкови који могу да се додају имају чак 5% вредности зајма.
Одредите тачку пробијања
Ако не намеравате да останете у вашем дому дуже време, ти први трошкови могу учинити рефиксирање. Да бисте то схватили, поделите трошкове затварања на износ који сваког месеца уштедите од нове каматне стопе. Резултат је број месеци који ће вам требати пре него што пропустите нови кредит.
Ако одредите своје пореске одбитке, само ускладите износ који сте уштедјели на камати према маргиналној пореској стопи, јер вам влада у основи даје попуст на трошкове финансирања.
Вероватно сте чули за зајмодавце који нуде кредите без затварања, што би могло изгледати као савршен начин за уштеду новца. Али постоји улов: Зајмодавац вам мора наплатити вишу каматну стопу како би обрачунао те трошкове. Ако останете у свом дому довољно дуго, могло би вам бити боље да сада платите накнаде у замену за нижу месечну уплату.
Важност кредитних резултата
Економски трендови имају велики утицај на каматну стопу коју ћете добити. Хипотека на фиксну стопу, на пример, има тенденцију да се креће у закључавању са приносом на 10-годишњу обвезницу у трезору.
Али, појединачни фактори такође имају много везе са вашом стопом. Ваш приход и историја послова играју значајну улогу, као и ваш кредитни резултат, који се заснива на подацима из вашег кредитног извештаја. Што је већи резултат, нижа је стопа коју ћете морати платити за ваш нови кредит.
Према веб локацији миФИЦО, дужник који има оцену 760 или више обично ће плаћати више од 200 долара мање месечно на 30-годишњу хипотеку са фиксном стопом у вредности од 216.000 долара од некога са оценом 620.
Побољшање резултата
Тада се исплати да добијете свој кредитни резултат што је више могуће пре него што започнете рефи процес. Многи пружаоци кредитних картица нуде их бесплатно, мада неки користе системе бодовања осим ФИЦО-а, који је модел који се највише користи. Резултат можете да купите и са миФИЦО.цом.
Желите да погледате и свој стварни кредитни извештај из све три агенције за извештавање: Екпериан, Екуифак и ТрансУнион. На сву срећу, можете добити бесплатну копију сваког пута годишње на адреси аннуалцредитрепорт.цом. Проверите да ли су подаци о вашим постојећим кредитним рачунима тачни. Ако у свом извештају уочите грешку, желећете да се обратите одговарајућем кредитном бироу како би могао да истражи.
Ако забраните неке веће грешке у извештају, може вам требати времена да повећате своје бројеве. Највећи фактори који утичу на резултат су ваша употреба кредита и историја плаћања, који заједно чине огромних 65% вашег ФИЦО броја. Дакле, најбоље што можете да учините како бисте снизили стопу хипотеке јесте да смањите преостале зајмове на кредитима и увек извршите плаћања на време.
Доња граница
Не постоји одговор који не одговара свима да ли рефинансирање хипотеке има смисла. У већини случајева све се своди на математику. Ако износ који месечно уштедите на крају помрачи трошкове затварања, повлачење новог зајма може бити мудар потез.
Ако потражите рефи, упоређивање понуда више зајмодаваца најсигурнији је начин да постигнете најбољу понуду. Након што га пронађете, хтећете да закључите стопу како бисте били сигурни да нисте заглављени са вишим каматним накнадама након што се датум закључења заврши.