Труст за инвестирање у некретнине (РЕИТ)
Поверење за улагања у некретнине (РЕИТ) је компанија која поседује и обично послује са некретнинама, а која доноси приход. Већина РЕИТ-а специјализована је за одређени сектор некретнина, фокусирајући своје време, енергију и средства на тај одређени сегмент читавог хоризонта некретнина. Међутим, разнолики и специјални РЕИТ-ови често имају различите врсте својстава у својим портфељима. Некретнине укључене у РЕИТ портфељ могу обухватати апартманске комплексе, дата центре, здравствене установе, хотеле, инфраструктуру - у облику влакнастих каблова, кула са ћелијама и енергетских цевовода - канцеларијске зграде, малопродајне центре, складишта за самосталан рад, дрвна стабла и складишта . Једна предност РЕИТ-а за свакодневне инвеститоре је што они пружају могућност власништва дела некретнина који доноси приходе засноване на дивиденди.
Конгрес је 1960. године основао трустове за инвестирање у некретнине као додатак проширењу за акцизе на цигарете из 1960. године. Ова одредба омогућава појединим инвеститорима да купују акције у портфељима комерцијалних некретнина који примају приход од разних некретнина.
1:34Труст за инвестирање у некретнине (РЕИТ)
Разумевање РЕИТ-а
Већина РЕИТ-а има једноставан пословни модел: РЕИТ изнајмљује простор и скупља закупнине на некретнинама, а затим тај приход расподјељује као дивиденде акционарима.
Да би се квалификовала као РЕИТ, компанија мора да се придржава одређених одредби Закона о унутрашњим приходима. Ови захтеви укључују првенствено дугорочно власништво над некретнинама које доносе зараду и расподелу прихода акционарима. Конкретно, компанија мора да испуњава посебне захтеве укључујући:
- Уложите најмање 75% своје укупне имовине у некретнине, готовину или државне благајне САД-а
- Најмање 75% свог бруто прихода добити од закупа на некретнинама, камате на хипотеке за финансирање некретнине или од продаје непокретности
- Сваке године вратите најмање 90% свог опорезивог дохотка у виду дивиденди акционара
- Имати најмање 100 акционара после прве године постојања
- Не имати више од 50% његових акција које поседује пет или мање појединаца током последње половине опорезиве године
Остали захтеви, укључујући РЕИТ, биће субјект који се у очима ИРС-а опорезује као корпорација. Надаље, предузеће мора имати управу одбора или скрбника.
Кључне Такеаваис
- Труст за инвестирање у некретнине (РЕИТ) је компанија која поседује, послује или финансира некретнине за производњу прихода.
- Власнички капитал РЕИТс поседује и управља некретнинама.
- Хипотекарни РЕИТ-ови држе или тргују хипотекама и хипотекарним хартијама од вредности.
- РЕИТ-ови стварају сталан ток прихода за инвеститоре, али нуде мало на путу апрецијације капитала.
- Већина РЕИТ-а јавно се тргује попут акција, што их чини високо ликвидним - за разлику од већине инвестиција у некретнине.
Врсте РЕИТ-ова
Постоји неколико врста РЕИТ-а. Фондови имају класификације које показују врсту посла који обављају и могу се даље класификовати у зависности од начина на који се њихове акције купују и продају.
Власнички РЕИТ- ови су најчешћи облик предузећа. Ови субјекти купују, поседују и управљају некретнинама које стварају приход. Приходи углавном долазе од најамнина, а не од препродаје портфолијских некретнина.
Хипотекарни РЕИТ, познати и као мРЕИТ, позајмљују новац власницима некретнина и оператерима. Зајмови могу бити или директно путем хипотеке и зајма или индиректно набавком хипотекарних хартија од вредности (МБС). МБС су инвестиције које држе базене хипотека издатих од стране предузећа које спонзорише држава (ГСЕ). Њихова зарада углавном долази од нето каматне марже - распона између камата које зарађују на хипотекарним кредитима и трошкова финансирања тих кредита. Због хипотекарног фокуса овог РЕИТ-а, они су потенцијално осетљиви на повећање каматних стопа.
Хибридна предузећа РЕИТс поседују и физичку имовину за изнајмљивање и хипотекарне кредите у својим портфељима. У зависности од наведеног улагања у ентитет, они могу вагати портфељ на више имовине или више хипотекарних удјела.
Тип РЕИТ-а | Холдингс |
Капитал | Поседовање и управљање некретнинама за остваривање прихода |
Хипотека | Омогућите хипотеке на некретнинама |
Хибрид | Властите некретнине и дајте хипотеке |
| Јавно трговано | Котирање на националној размени |
| Јавна нетргована | Регистровани код СЕЦ-а, којима се јавно не тргује |
| Приватно | Радите само као приватна улагања |
Јавно трговани РЕИТ-ови нуде акције јавно прометованих РЕИТ-ова који се налазе на националној берзи хартија од вредности, где их купују и продају појединачни инвеститори. Регулише их Комисија за хартије од вредности САД (СЕЦ).
Јавне нетрговане РЕИТ-ове су такође регистроване код СЕЦ-а, али не тргују на националним берзама хартија од вредности. Као резултат тога, они су мање ликвидни од РЕИТ-а којима се јавно тргује, али имају тенденцију да буду стабилнија јер не подлежу флуктуацијама на тржишту.
Приватни РЕИТ- ови нису регистровани код СЕЦ-а и не тргују на националним берзама хартија од вредности. Они раде искључиво као приватни пласмани који се продају искључиво изабраној листи инвеститора.
Предности и недостаци улагања у РЕИТс
РЕИТ-ови могу играти важну улогу у инвестиционом портфељу. Као и код свих инвестиција, оне имају своје предности и мане.
Са позитивне стране, РЕИТ-ови су једноставни за куповину и продају, као и већина трговина на јавним берзама. Ова тржишна карактеристика ублажава неке традиционалне недостатке некретнина. Традиционално, некретнине представљају неликвидност - имовини може бити потребно дуго времена да би се продала или купила - и њен недостатак транспарентности јер сва тржишта не нуде поуздане информације о порезима, власништву и зонирању. РЕИТ-ове регулише СЕЦ и морају поднијети ревидиране финансијске извјештаје.
У складу са перформансама, РЕИТ-ови нуде атрактивне приносе прилагођене ризику и стабилан новчани ток. Такође, присуство некретнинама може бити добро за портфељ, диверзификујући га са другачијом врстом имовине која може деловати као протутежа акцијама или обвезницама.
Са друге стране, РЕИТ-ови не нуде много у погледу повећања капитала. Као део своје структуре, морају вратити 90% прихода инвеститорима. Дакле, само 10% опорезивог дохотка може се поново инвестирати у предузеће за куповину нових удела.
Дивиденде примљене од власништва РЕИТ-а опорезују се као редовни приходи. Један од главних ризика за РЕИТ-ове је то што су подложни флуктуацијама на тржишту некретнина. Такође, попут већине инвестиција, не гарантује профит нити осигурава губитке. Надаље, неки РЕИТ-ови имају високе накнаде за управљање и трансакције.
Прос
Ликвидност
Диверзификација / протутежа осталим средствима
Транспарентност
Сталне дивиденде
Поврати прилагођени ризику
Цонс
Низак раст / Мало апрецијације капитала
Неопорезиви порез
Подложан тржишном ризику
Високе накнаде за управљање и трансакције
Како инвестирати у РЕИТс
Можете инвестирати у јавно прометоване РЕИТ-ове - као и узајамне фондове РЕИТ и РЕИТ фондове којима се тргује (ЕТФс) - куповином акција преко брокера. Акције нетргованог РЕИТ-а можете купити преко брокера или финансијског саветника који учествује у нетргованој РЕИТ-овој понуди. РЕИТ-ови су такође укључени у све већи број пензионих и инвестиционих планова које су спонзорисали послодавци и дефинисани доприноси. Нарет, фирма за истраживање и заговарање за америчко тржиште РЕИТ са седиштем у Вашингтону, процењује да 80 милиона америчких инвеститора поседује РЕИТс кроз пензиону штедњу и друге инвестиционе фондове.
Нареит открива да у САД-у постоји више од 225 РЕИТ-ова којима се јавно тргује, што значи да ћете морати направити неки домаћи задатак пре него што одлучите који ће РЕИТ најбоље радити за ваш портфељ.
Будите сигурни да размотрите РЕИТ-ов менаџмент тим и евиденцију, и сазнајте како су надокнађени. Ако се ради о компензацији заснованој на перформансама, изгледи су да ће они напорно радити на одабиру правих својстава и одабиру најбољих стратегија. Наравно, такође је добра идеја погледати бројке, попут очекиваног раста зараде по акцији (ЕПС) и тренутних приноса од дивиденди. Посебно корисна метрика су средства РЕИТ-а из пословања (ФФО), која мере новчани ток генерисан РЕИТ-овом имовином. Друга метрика која се често користи код РЕИТ-а је стопа приноса финансијског управљања (ФМРР).
Пример реалног света РЕИТ-а
Друго разматрање приликом одабира РЕИТ-а је сагледавање који су сектори тржишта некретнина врући. Размотрите у који се напредни сектор привреде уопште може доћи до некретнина. Као пример, здравствена заштита је једна од најбрже растућих индустрија у САД - посебно у расту медицинских зграда, амбулантних установа и установа за негу старих и пензионерских заједница.
Неколико РЕИТ-а усредсређено је на овај сектор. ХЦП Инц. (ХЦП) је један такав. Са тржишном капом од готово 15 милијарди америчких долара, велика је компанија - у ствари довољно велика да буде део С&П 500, у ствари - и веома ликвидна. Око 2, 56 милиона акција тргује дневно. По цени од 31, 25 долара по акцији, од 5. априла 2019. године тргује се близу нивоа у 52 недеље и нуди принос од дивиденде од 4, 32%. Недавно реконструисани портфељ фокусиран је на установе науке о животу - дијагностичке центре, лабораторије, геномике и друге установе - медицинске пословне зграде и старије особе.
Упоредите инвестиционе рачуне Име добављача Опис Откривање оглашивача × Понуде које се појављују у овој табели су од партнерстава од којих Инвестопедиа прима накнаду.