Ризик хипотекарних хипотека под новим именом

Субприме - само реч може послати хладноћу инвеститорима, банкарима и власницима кућа низ леђа. Изгледа да се ови зликовци Велике рецесије враћају са новим именом - хипотекарне хипотеке.

Велика количина ризика повезана је са било којом хипотеком. Хипотека на хипотеку је врста зајма одобреног појединцима са лошим кредитним резултатима (640 или мањим, а често нижим од 600), који због недостатка кредитне историје не би могли да се квалификују за класичне хипотеке. Будући да позајмљивачи са субпримомерима представљају већи ризик за зајмодавце, хипотекарне хипотеке обично наплаћују каматне стопе веће од основне кредитне стопе.

На располагању је неколико различитих врста хипотекарних структура.

Субприме хипотека

Врсте хипотекарних кредита

Главне врсте хипотека на хипотеку укључују хипотеке са фиксном стопом са роковима од 40 до 50 година, хипотеке само за камату и хипотеке подесиве стопе (АРМ).

Хипотеке са фиксном каматом

Друга врста хипотекарне хипотеке је хипотека са фиксном стопом, дата за 40 или 50 година, за разлику од стандардног периода од 30 година. Овај дужи рок зајма снижава месечне исплате зајма, али је вероватније да ће их пратити и виша каматна стопа.

Камате доступне за хипотеке са фиксном каматом могу значајно варирати од зајмодавца до зајмодавца. Да бисте истражили најбоље доступне каматне стопе, користите алат попут хипотекарног калкулатора.

Хипотеке подесиве стопе

Хипотека са прилагодљивом стопом (АРМ) почиње фиксном каматном стопом и касније, током трајања зајма, прелази на променљиву стопу. Један уобичајени пример је 2/28 АРМ. АРМ 2/28 је хипотека на 30 година која има фиксну каматну стопу две године пре него што се усклади. Друга типична верзија зајма АРМ, 3/27 АРМ, има фиксну каматну стопу током три године пре него што постане променљива.

Код ових врста кредита, променљива стопа се утврђује на основу индекса плус марже. Најчешћи индекс је ИЦЕ ЛИБОР. Код АРМ-а месечне исплате зајма су обично ниже током почетног рока. Међутим, када се хипотеке ресетују на вишу, променљиву стопу, хипотекарна плаћања се обично знатно повећавају. Наравно, каматна стопа би се могла временом смањивати, у зависности од индекса и економских услова, што би заузврат смањило износ плаћања.

Ова врста зајма је један од фактора који доводе до оштрог пораста броја хипотекарних хипотека на хипотеку у августу 2006. године и пуцања стамбеног балона који је уследио наредне године.

Хипотеке само за камате

Трећа врста хипотека на хипотеку је хипотека само за камату. За почетни рок зајма, који је обично пет, седам или 10 година, плаћање према главници се одлаже; дужник плаћа само камате. Може да одлучи да изврши уплате према главном власнику, али та плаћања нису обавезна.

Када овај рок заврши, дужник започиње са отплатом главнице, или може одлучити да рефинансира хипотеку. Ово може бити паметна опција за зајмопримца ако његов приход има тенденцију да варира из године у годину или ако жели да купи кућу и очекује да му приходи порасту у року од неколико година.

Хипотеке достојанства

Хипотека на достојанство је нова врста субприме зајма, у којем зајмопримац плаћа предујам од око 10% и пристаје да плати камату с вишом стопом током одређеног периода, обично током пет година. Ако месечно изврши месечне исплате, након пет година, износ који је плаћен за камате иде ка смањењу стања на хипотеци, а камата се спушта на основну стопу.

Хипотеке субприме су ризичне

Пошто су хипотеке намењене особама које не одговарају захтевима за хипотеку по најповољнијој стопи (што обично значи да ће дужник имати потешкоће да врати зајам), организација или банка која позајмљује новац има право да наплати високе камате рате да дају додатни подстицај зајмопримцу да плати на време. Али, када људи који су већ имали проблема са бављењем дугом у прошлости узимају ове кредите, суочавају се са тешком (и скупом) будућношћу од оних који имају добре кредитне оцене и могу да приуште зајмове са повољнијим каматним стопама.

Распад хипотекарне хипотеке

Хипотека на хипотеке и рушење субпримеа обично су кривци за почетак Велике рецесије.

Многи зајмодавци били су либерални у одобравању ових зајмова од 2004. до 2006., као резултат нижих каматних стопа, високе ликвидности капитала - и шансе да направе велику зараду. Приликом повећања ових зајмова високог ризика, зајмодавци су наплаћивали каматне стопе изнад примарних како би надокнадили додатни ризик који су преузели. Они су такође финансирали хипотеке удруживањем и затим продајом инвеститорима. Снажан пораст људи који би могли одједном приуштити хипотеке довео је до несташице станова, што је повећало цене становања - а самим тим и количине финансирања потенцијалним власницима кућа.

Изгледало је као непрекидна спирала. Лоша страна је била да се кредити дају људима који их нису могли вратити. Када је огроман број њих почео да неплаћује своје хипотеке, а стопа наплате станова скочила је нагло, зајмодавци су изгубили сав новац који су продужили, а потом и нешто. То су учиниле и многе финансијске институције које су уложиле велика средства у секуритизоване упаковане хипотеке. Многи су имали екстремне финансијске тешкоће, па чак и банкрот.

Криза хипотекарне хипотекарне хипотеке наставила се од 2007. до 2010. године, прелазећи у глобалну рецесију, јер су њени ефекти зрачили на финансијским тржиштима и економијама широм света. (Да бисте сазнали више, прочитајте "Гориво које је нахранило субприме распад.")

Субприме хипотеке данас

Након пуцања стамбеног балона, неко с кредитним резултатом испод 640 није могао добити кредит за стан. Сада када се економија почиње стабилизовати, хипотекарне хипотеке се враћају. Чак је и Веллс Фарго стигао на нови подврсту. Веллс Фарго сада одобрава потенцијалне купце кућа са кредитним резултатима нижим од 600 за Федералне стамбене управе (ФХА) зајмове.

Но овај пут, Биро за заштиту потрошача (ЦФПБ) поставља ограничења за ове хипотеке. Потенцијалним купцима домова мора се саветовати купац од стране представника које је одобрило америчко Министарство становања и урбаног развоја. Остала ограничења која се постављају на ове нове хипотеке за субприме ограничавају повећање камата и друге услове зајма.

Они се такође враћају по већој цени. Сада, хипотекарне хипотеке долазе са каматним стопама које могу бити и од 8% до 10% и могу захтевати авансне уплате од чак 25% до 35%.

Доња граница

Иако позајмљивање субприма повећава број људи који могу купити домове, тим људима то отежава и повећава шансе да ће платити своје зајмове. Неиспуњавање штети и зајмопримцу (у смислу кредитног рејтинга) и зајмодавцу (који свој новац не враћа назад).

Браниоци нових хипотекарних хипотека истичу да купци домова нису приморани да плаћају те високе процентне камате у недоглед. Једном када купци могу доказати да су способни да своје хипотеке на време уплате, кредитни резултати би се требали повећати и они могу да рефинансирају своје стамбене кредите по нижим стопама. Заправо, многи људи који узимају АРМ кладите се на чињеницу да ће до тренутка када се покрене варијабилна стопа очистити свој кредитни извештај у мери у којој ће се квалификовати за ново, повољније финансирање.

За више информација прочитајте "Позајмљивање субприме: Помагање руку или недовољно?"