Топ 10 карактеристика профитабилне некретнине за изнајмљивање
Да ли желите да купите некретнину за изнајмљивање стана? Идеја може бити застрашујућа за првог инвеститора. Некретнине су тежак посао и поље је прекривено минама која могу уклонити ваше приносе. Ево најважнијих ствари које треба узети у обзир док купујете некретнину са примањима.
Покретање претраге
Можда желите да вам агент за некретнине помогне у комплетирању куповине, али сами би требало да почнете да тражите некретнину. Агент може извршити непотребан притисак на вас пре куповине пре него што нађете инвестицију која вам највише одговара. Откривање да ће за улагање требати неке вештине спавања и кожа ципела.
Кључне Такеаваис
- Темељито прегледајте комшилук. Његова животна способност и погодности су кључни.
- Да ли је стопа слободних места за суседство висока ">
Ваш распон ће бити ограничен тиме да ли намеравате активно управљати некретнином или унајмити некога ко ће је управљати. Ако намјеравате активно управљати, не желите имање које је предалеко од мјеста у којем живите. Ако ћете добити компанију за управљање имовином која ће се бринути о њој, близина је мање проблем.
Погледајмо првих 10 ствари које бисте требали размотрити када тражите праву некретнину за изнајмљивање.
1:59Топ 10 карактеристика профитабилне некретнине за изнајмљивање
1. Сусједство. Сусједство у којем купујете одредит ће врсте станара које привлачите и вашу разину слободних радних мјеста. Ако купите близу универзитета, велике су шансе да ће студенти доминирати у вашем базену потенцијалних станара, а ви ћете се борити да попуните слободна радна мјеста сваког љета. Такође имајте на уму да неки градови покушавају да обесхрабре конверзије закупа наметањем претјераних накнада за издавање дозвола и забијањем бирократских трошкова.
2. Порези на имовину. Порези на имовину ће вероватно варирати у вашој циљној области, а ви желите да будете свесни колико ћете их изгубити. Високи порези на имовину нису увек лоша ствар у великом кварту који привлачи дугорочне станаре, али постоје и лоша места са високим порезима. Општинска канцеларија за процену имаће све податке о порезу, или можете разговарати са власницима кућа у заједници. Такође је паметно сазнати је ли могуће повећање пореза на имовину у блиској будућности. Град у финансијској невољи може повећати порезе далеко више од онога што станодавац може реално наплатити најамнину.
3. Школе. Ако се бавите кућама породичне величине, размислите о квалитету локалних школа. Иако ће вас највише забрињавати месечни новчани ток, укупна вредност имовине која вам се даје у најам ступа на снагу када је на крају продате. Ако у близини нема добрих школа, то може утицати на вредност ваше инвестиције.
4. Злочин. Нико не жели да живи суседно до вреле тачке за криминалне активности. Локална полиција или јавна библиотека треба да имају тачне статистике криминала за четврти. Проверите стопе вандализма, тешких злочина и ситних кривичних дела и забележите да ли се криминална активност креће горе или доле. Можда бисте желели да питате и о учесталости полицијског присуства у вашем кварту.
5. Тржиште послова. Локације са све већим могућностима запошљавања привлаче више станара. Да бисте сазнали како подручје процјењује расположивост посла, провјерите код Бироа за статистику рада САД-а или идите у локалну библиотеку. Ако видите најаву о великој компанији која се сели у то подручје, можете бити сигурни да ће радници који траже место за живот стићи у то подручје. То може довести до повећања или снижавања цена кућа, у зависности од врсте посла који се сели. Можете претпоставити да ако желите да то предузеће буде у вашем дворишту, желе и станари.
6. Погодности. Обиђите околину и погледајте паркове, ресторане, теретане, биоскопе, везе за јавни превоз и све остале перкете које привлаче изнајмљиваче. Градска кућа можда има промотивну литературу која ће вам дати представу где се може наћи најбољи спој јавних погодности и приватног власништва.
7. Будући развој. Општинско одељење за планирање имаће информације о новом развоју који долази или је зониран у то подручје. Ако се много гради, то је вероватно добро подручје за раст. Пазите на нове догађаје који би могли наштетити цени околних некретнина. Додатно ново становање би се такође могло надметати са вашом имовином.
8. Број огласа и слободних места. Ако суседство има неуобичајено велики број листића, то може сигнализирати сезонски циклус или суседство у паду. Морате сазнати о чему се ради. У оба случаја, високе стопе слободних радних места присиљавају станодавце да ниже кирије како би привукли станаре. Ниске стопе слободних радних места омогућавају изнајмљивачима да повећају цене најма.
9. Просечна закупнина. Приход од изнајмљивања биће ваш хлеб и маслац, тако да морате знати колики је просечни најам у околини. Осигурајте да свака имовина за коју сматрате да садржи довољно закупа да покрије плаћање хипотеке, порезе и друге трошкове. Истражите подручје довољно добро да одредите куда ће се он упутити у наредних пет година. Ако сада можете да приуштите то подручје, али се очекује да се порези повећају, приступачна некретнина данас може значити банкрот касније.
10. Природне катастрофе. Осигурање је још један трошак који ћете морати одузети од поврата новца, тако да морате знати колико ће вас то коштати. Ако је подручје подложно земљотресима или поплавама, трошкови покривања могу нестати са вашег прихода од најма.
Добијање информација
Званични извори су одлични, али разговарајте са комшијама да добијете праву меру. Разговарајте са изнајмљивачима као и власницима кућа. Изнајмљивачи ће бити далеко искренији када су у питању негативни аспекти, јер у њу немају улагања. Посетите то подручје у различито доба у различитим данима у недељи да бисте видели будуће комшије у акцији.
Одабир некретнине
Генерално, најбоља имовина за почетнике је једно породично становање или стамбена зграда. Цондос је мало одржавања јер се цондо удружење брине за спољне поправке, остављајући вас да бринете само о унутрашњости. Међутим, кондоси имају тенденцију да смање ниже кирије и цене се спорије од домова за једну породицу.
Обитељске куће теже привлаче дугорочне изнајмљиваче. Породице или парови углавном су бољи станари од самских јер су вероватније да су финансијски стабилни и редовно плаћају кирију.
Кад се кварт сузи, потражите некретнину која има потенцијал за уважавање и добар пројектован новчани ток. Погледајте некретнине које су скупље него што то можете да приуштите, као и оне који су вам надохват руке. Некретнине се често продају испод своје листе.
Погледајте цијене осталих некретнина на листи и питајте купце о крајњој продајној цијени како би стекли представу о томе која је тржишна вриједност заиста у кварту.
За процену потенцијала, тражите некретнину која ће уз неколико козметичких промена и неколико реновирања привући станаре који су спремни да плате вишу закупнину. Ово ће такође повећати вредност имовине ако се одлучите да је продате после неколико година.
Наравно, кључни корак у осигуравању профитабилног подухвата јесте куповина некретнине по повољним ценама. Препорука за изнајмљивање имовине је да не плаћате више од 12 пута годишње годишње кирије коју очекујете.
Подешавање станарине
Па како се утврђује потенцијална најамнина? Мораћете да добро информишете. Немојте се замарати претјерано оптимистичним претпоставкама. Подесити станарину превисоко и завршити празном јединицом месечним чиповима, уз укупну зараду у журби.
Започните са просечном киријом за комшилук и радите одатле. Размислите да ли ваше место вреди мало више или мало мање, и зашто.
Да бисте сазнали да ли вам број закупа функционише као инвеститору, схватите шта ће вас то место у ствари коштати. Одузмите очекивану месечну хипотеку, порезе на имовину подељене са 12 месеци, трошкове осигурања подељене са 12 и издашне додатке за одржавање и поправке.
Не подцењујте трошкове одржавања и поправки. Ови трошкови зависе од старости имовине и тога колико планирате да урадите сами. Новија зграда ће вероватно требати мање од старије. Стан у комплексу за старије особе вероватно неће бити изложен истој количини штете као и становање ван факултета.
Извођење сопствених поправки знатно смањује трошкове, али исто тако значи и хитни позив 24/7 за хитне случајеве. Друга опција је да се запосли фирма за управљање имовином. Фирма сваки месец обрађује све, од разбијених тоалета до наплате закупа. Очекујте да ћете платити око 10% бруто прихода од најма за ову услугу.
Ако се све ове бројке покаже или још боље, са мало преосталог, сада можете добити свог агента за продају некретнина да поднесе понуду.
Куповина
Банке имају строже захтеве за давањем кредита за инвестиционе некретнине него за примарне резиденције. Претпостављају да ако су времена тешка, људи су мање склони угрозити своје домове него пословна имовина. Будите спремни платити најмање 20% до 30% за предујам плус трошкове затварања. Нека стручно прегледа имовину и да адвокат прегледа све пре потписивања.
Не заборавите осигурање власника кућа. Осигуравајуће осигурање покрива ствари закупаца, али сама зграда је одговорност закуподавца, а осигурање може бити скупље него за кућу сличну власницу. Хипотека, осигурање и амортизација имовине се опорезују до одређеног износа.
Доња граница
Свака држава има добре градове, сваки град има добре четврти и сваки кварт има добра имања. Потребно је много рада са ногама и истраживања да би се ускладила сва три.
Када пронађете свој идеални објекат за изнајмљивање, задржите реална очекивања и осигурајте да су ваше сопствене финансије довољно здраве да можете сачекати да имовина почне сакупљањем готовине, а не да јој треба очајнички.
Упоредите инвестиционе рачуне Име добављача Опис Откривање оглашивача × Понуде које се појављују у овој табели су од партнерстава од којих Инвестопедиа прима накнаду.