Разумевање зајмова и капиталних линија
Кредити за власнички капитал могу бити приступачан начин да се капитал у вашој кући искористи за побољшања куће, плати школовање и отплати кредитним картицама или другим врстама дуга. Сматрају се другом хипотеком јер их осигурава ваша имовина и обично имају ниже камате од зајмова који нису обезбеђени. Раније су камате плаћене на те зајмове, коришћене за личне ствари, опорезоване порезом. Међутим, са наступом Закона о порезима и олакшицама за рад, камате ће бити одбитне само ако се кредити „користе за куповину, изградњу или значајно побољшање куће пореских обвезника који осигурава зајам“, како је навела Служба за унутрашње приходе.
Два типа зајма: зајмови за капиталне трошкове и ХЕЛОЦ-ови
Постоје две врсте зајмова са власничким капиталом. Први је зајам одређеног износа новца који се финансира у одређеном периоду (обично пет до 15 година) по фиксној каматној стопи и са фиксном уплатом. Друга врста се назива кредитна линија домаћег капитала (ХЕЛОЦ).
ХЕЛОЦ има променљиву каматну стопу и делује више као кредитна картица са датумом истека (често и до 10 година након преузимања кредитне линије). Ако имате озбиљних финансијских проблема, изгубите посао или доживите неочекивану болест, можете наићи на проблеме било које врсте дуга са власничким капиталом.
Даљња компликација ХЕЛОЦ-а је оштар контраст између почетне фазе (периода „извлачења“), када имате приступ кредитној линији и можда ћете морати плаћати само камате на новац који позајмите, а други (много скупљи ) фаза „отплате“ када истекне кредитна линија и морате почети отплаћивати главницу и камате на преостали износ. (За додатна појашњења прочитајте почетни капитал против ХЕЛОЦ-а )
Зајмодавци се неће аутоматски затворити
Неиспуњавање зајма домаћег капитала или кредитне линије може резултирати искључењем. Шта домаћи зајмодавац прави капитал заправо зависи од вредности вашег дома. Ако у вашем дому имате капитал, зајмодавац ће вероватно покренути поступак искључења из имовине, јер има пристојну шансу да поврати део свог новца после исплате прве хипотеке. Што је већи капитал, већа је вероватноћа да ће ваш други хипотекарни зајмодавац одлучити да преузме право на коришћење.
Ако сте под водом (ваш дом вреди мање од комбинованог износа који се налази на првој и другој хипотеци), зајмодавац за ваш главни капитал можда има мање вероватноће да ће га искористити. То је зато што прва хипотека има приоритет, што значи да је вероватно да други носилац хипотеке неће добити новац после искључења. Уместо тога, други носилац хипотеке ће одлучити да вас лично тужи због новца који дугујете. Иако се тужба може чинити мање застрашујућом од поступка оврхе, она и даље може наштетити вашој кредитној способности, а зајмодавци могу украсти плаће, покушати поново запослити другу имовину или наплатити своје банковне рачуне како би добили што се дугује.
Не чекајте да делујете
Већина хипотекарних зајмодаваца и банака не желе да вам се не испуни кућни капитални кредит или кредитна линија, тако да ће радити са вама ако се борите са плаћањем. Ако се то догоди, важно је да се што пре обратите свом зајмодавцу. Последња ствар коју бисте требали учинити је покушати савладати проблем. Зајмодавци можда нису толико вољни да раде с вама ако сте игнорисали њихове позиве и писма која нуде помоћ.
Када је у питању шта зајмодавац може учинити, постоји неколико опција. Неки зајмодавци нуде да модификују ваш зајам или кредитну линију. Банка Америке ће, на пример, сарађивати са позајмиоцима нудећи да измени услове, каматну стопу, месечне уплате или неку комбинацију трију како би зајам или ХЕЛОЦ учинили приступачнијим. Да би се квалифицирали за кредит Банке Америке или модификацију ХЕЛОЦ-а, корисници кредита морају испуњавати одређене квалификације:
- Морали су да имају зајам најмање девет месеци.
- У последњих 12 месеци или два пута у последњих пет година нису смели да добију никакву помоћ у капиталу куће.
- Морају бити изложени финансијским тешкоћама.
- Морају бити у могућности да враћају зајам.
Остали приватни зајмодавци - као што је Саллие Мае, који нуди студентске зајмове - раде са дужником који се бори да испуни плаћање нудећи вишеструка одлагања и могућности одбитка. За кориснике кредита који се не квалификују, Банка Америке нуди продужетак плаћања или отплатне планове како би се надокнадили са делинквентним плаћањима.
Ограничена помоћ владе
Помоћ савезне владе је ограничена. Обамин програм за модификацију повољних домова (ХАМП), који је омогућио власницима домова да смање месечне исплате, укључујући и оне за друге хипотеке, попут зајма хипотекарног капитала и кредитних линија, затворен је за нове подносиоце захтева 30. децембра 2016. Макинг Хоме Аффордабле Страница са могућностима помоћи у хипотеци, међутим, садржи информације и савјете о тражењу помоћи од свог зајмодавца, зависно од тога да ли је ваш проблем привремен или дугорочан.
Ако живите у једној од 18 држава плус Дистрикт Цолумбиа који учествује у Фонду Хардест Хит, тамо ћете се можда квалификовати за помоћ. Неке су државе већ закључиле поступак пријаве и ниједан захтјев неће бити прихваћен ни у једној држави након 31. децембра 2020. године.
Доња граница
Зајмови за власнички капитал и кредитне линије могу бити јефтин начин да искористите капитал у вашем дому. Ако наиђете на проблеме, имате опције. Од тренинга са зајмодавцима, као што је модификација зајма, до ограничене државне помоћи, постоје начини да се изађе из проблема са капиталима или ХЕЛОЦ-овим проблемима, а да не одете у оврху. Кључно у свим опцијама је да одмах потражите помоћ, уместо да се надате да ће проблем нестати сам.
Наставите са читањем
Кредити за домаће власништво и ХЕЛОЦ-ове
Најпаметнији начин да искористите свој капитал
Рефинансирање зајма за власнички капитал: Водич за упуте
5 разлога за некоришћење кредитне линије вашег домаћег капитала
Како функционише опција с фиксном стопом ХЕЛОЦ-а
Зајам за рефинансирање у односу на домаћи капитал
Одабир зајма или капиталне кредитне јединице за власнички капитал
Кредитна линија домаћег капитала: 4 начина за рефинансирање
Да ли је камата на кредитну линију домаћег капитала (ХЕЛОЦ) умањена за порез?
Лош кредит? Још увијек можете добити зајам за домаћи капитал
Хипотекарни зајам против зајма хипотекарног капитала: како се разликују