Комерцијална некретнина - ЦРЕ
Комерцијална некретнина (ЦРЕ) је имовина која се користи искључиво у пословне сврхе или ради пружања радног простора, а не животног простора. Најчешће се комерцијална некретнина изнајмљује закупцима за обављање послова. Ова категорија некретнина креће се од једне бензинске пумпе до огромног тржног центра. Комерцијална некретнина укључује трговце свих врста, канцеларијске просторе, хотеле, стрипове, ресторане и продавнице.
Основе комерцијалне некретнине
Комерцијална некретнина заједно са стамбеном некретнином садржи двије основне категорије имовине. Стамбени објекти укључују структуре резервисане за људско становање, а не за комерцијалну или индустријску употребу. Као што му име каже, комерцијална некретнина користи се у трговини.
Неки органи за зонирање и издавање дозвола даље разбијају индустријска својства - места која се користе за производњу и производњу робе, посебно тешке робе - али већина их сматра подкупом комерцијалних некретнина.
Комерцијалне некретнине разврстане су у четири класе, зависно од функције: канцеларијске, индустријске, вишеобитељске и малопродајне. Појединачни простори су такође категорисани. Канцеларијски простор се, на пример, карактерише као класа А, класа Б или класа Ц.
- Класа А представља најбоље зграде у погледу естетике, старости, квалитета инфраструктуре и локације.
- Зграде класе Б обично су старије и нису толико конкурентне (ценама) као зграде класе А. Инвеститори често циљају ове зграде ради рестаурације.
- Зграде класе Ц су најстарије, обично старије од 20 година, смештене на мање атрактивним подручјима и потребно им је одржавање.
Кључне Такеаваис
- Комерцијална некретнина је имовина која се користи искључиво у пословне сврхе, у односу на стамбену, која је животни простор.
- Четири класе комерцијалних некретнина укључују канцеларијску, индустријску, вишеобитељску и малопродајну.
- Комерцијалне некретнине пружају доходак, као и одређени пораст капитала за инвеститоре.
- Улагање у комерцијалне некретнине захтева више софистицираности и средстава од инвеститора него стамбене некретнине.
- Трустови за инвестирање у јавне некретнине (РЕИТс) су изведив начин да појединци улажу у комерцијалне некретнине.
Закуп Ловдовн
Нека предузећа поседују зграде које поседују. Међутим, типичнији сценарио је давање имовине у закуп. Обично инвеститор је власник зграде и скупља закуп од сваког предузећа које тамо послује. Комерцијалне стопе закупа - цена која заузимају простор током наведеног периода - обично се наводе у годишњим закупима по квадратном метру. Супротно томе, цене стамбених некретнина наводе као годишњу суму или месечну најамнину.
Комерцијални закупи могу трајати од једне до 10 година или више, а канцеларијски и малопродајни простор у просеку траје између пет и 10 година.
У студији за 2017. годину коју је спровела компанија за анализу тржишта некретнина ЦБРЕ Гроуп, Инц., аналитичар Алекс Красиков открио је да је рок - дужина - закупа пропорционалан величини простора који се изнајмљује. Надаље, подаци су показали да ће станари ући у дугорочне закупе ради закључавања цијена у растућем тржишном окружењу. Али то није њихов једини покретачки фактор. Неки станари са захтевима за велике просторе ући ће у дугорочне закупнине због ограничене расположивости имовине која одговара њиховим потребама.
Постоје четири основне врсте закупа комерцијалне имовине, од којих свака захтева различите нивое одговорности закуподавца и закупца.
- Закуп само једног нето станара станар одговоран за плаћање пореза на имовину.
- Закуп двоструког нето (НН) чини станара одговорним за плаћање пореза на имовину и осигурања.
- Закуп од троструке мреже (ННН) чини станара одговорним за плаћање пореза на имовину, осигурања и одржавања.
- Према бруто закупу, закупац плаћа само најамнину, а станодавац плаћа порез на имовину зграде, осигурање и одржавање.
Управљање комерцијалном некретнином
Наравно, стално задржавање ЦРЕ-а у закупу циљ је било којег власника. Често изнајмљивач мора успоставити равнотежу између максимизирања најма и минимизирања радних мјеста и промета станара. Промет може бити скуп за власнике ЦРЕ-а, јер простор мора бити прилагођен специфичним потребама различитих станара - рецимо ако се ресторан усели у имање које је некада био предмет јога студија.
Власници некретнина можда желе запослити комерцијалну фирму за управљање некретнинама која ће им помоћи да пронађу, управљају и задржавају закупце, надгледају закупе и могућности финансирања, те координирају одржавање имовине и могућност продаје. Специјализовано знање компаније за управљање комерцијалним некретнинама је корисно јер се правила и прописи који регулишу такву имовину разликују у зависности од државе, жупаније, општине и индустрије, и величине.
Улагање у комерцијалне некретнине
Улагање у комерцијалне некретнине може бити уносно и послужити као заштита од волатилности тржишта акција. Инвеститори могу зарадити новац кроз апрецијацију имовине приликом продаје, али већина приноса долази од станарина.
Директна инвестиција
Инвеститори могу да користе директна улагања тамо где постану станодавци кроз власништво над физичком имовином. Људи који су најприкладнији за директно улагање у комерцијалне некретнине су они који или имају велику количину знања о индустрији или могу запослити фирме које то раде. Комерцијалне некретнине су велика ризична инвестиција у некретнине. Такав инвеститор ће вероватно бити појединац високог износа, јер ЦРЕ инвестирање захтева значајан износ капитала.
Идеална некретнина је у подручју с ниском понудом ЦРЕ-а и великом потражњом која ће дати повољне цијене најма. Снага локалне економије тог подручја такође утиче на вредност куповине ЦРЕ-а.
Индиректна инвестиција
Алтернативно, улагачи могу улагати на комерцијално тржиште индиректно, власништвом над различитим тржишним хартијама од вредности, као што су инвестициони фондови за продају некретнина (РЕИТс), берзански фондови или улагањем у компаније које се баве тржиштем комерцијалних некретнина, као што су банке и реалторс.
Предности комерцијалне некретнине
Једна од највећих предности комерцијалних некретнина су атрактивне цене леасинга. У областима у којима је количина нове градње ограничена или земљом или законом, комерцијалне некретнине могу имати импресивне приносе и знатне месечне новчане токове. Индустријске зграде углавном изнајмљују по нижим цијенама, иако имају и ниже режијске трошкове у односу на канцеларијски торањ.
Комерцијалне некретнине такође имају користи од релативно дужег уговора о закупу станара са стамбеним некретнинама. Ова дуга дужина закупа даје власнику комерцијалних некретнина знатну стабилност новчаног тока, све док дугорочни станари заузимају зграду.
Осим што нуде стабилан, богат извор прихода, комерцијалне некретнине нуде потенцијал за апрецијацију капитала, све док је имовина добро одржавана и ажурирана. И, као и све некретнине, често се креће у супротном смеру од тржишта акција, што га чини ефикасном опцијом диверзификације на активе у портфељу.
Прос
Заштита од берзе
Извор високог дохотка
Стабилни новчани токови од дугорочних станара
Потенцијал за апрецијацију капитала
Цонс
За директно улагање потребно је више капитала
Већа регулација
Већи трошкови обнове
Неликвидна имовина
Недостаци комерцијалне некретнине
Правила и прописи главна су препрека за већину људи који желе директно уложити у комерцијалне некретнине. Порези, механика куповине и одговорности за одржавање комерцијалних некретнина сахрањени су у слојевима легализације. Ови захтеви се померају у складу са државом, округом, индустријом, величином, зонирањем и многим другим ознакама. Већина инвеститора у комерцијалне некретнине или имају специјализовано знање или плате људи који то раде.
Још једна препрека је повећани ризик који доноси промет станара, посебно релевантан у економији у којој неочекивано затварање малопродаје оставља просторе слободне са мало претходне најаве.
Са стамбеним објектима, захтеви једног станара за објекте обично одражавају захтеве претходних или будућих станара. Међутим, с комерцијалном имовином, сваки станар може имати врло различите потребе које захтевају скупо санирање. Власник зграде тада мора прилагодити простор тако да се прилагоди специјализованој трговини сваког станара. Комерцијална имовина са малим радним местом, али великим прометом станара, још увек може да изгуби новац због трошкова реновирања за нове станаре.
За оне који желе директно улагати, куповина комерцијалне некретнине много је скупља понуда од стамбене имовине. Такође, иако су некретнине, уопште, међу неликвиднијим категоријама имовине, трансакције за пословне зграде имају тенденцију да се крећу посебно споро.
Пример реалног света за ЦРЕ Форецаст
Америчко тржиште комерцијалне имовине погодило је рецесију током 2008.-2009., Али је доживело годишњу добит од 2010. Ови добици су помогли да се надокнаде готово сви губици из рецесије.
„Изгледи за тржиште некретнина у САД-у за 2019. годину“, годишњи извештај који је издао ЦБРЕ, верује:
Иако је касно у економском циклусу, изгледи су и даље добри за све четири главне врсте имовине комерцијалних некретнина. Биће минимално уважавање вредности, али приноси прихода морају остати здрави.
Међутим, други показатељи говоре да је тржиште комерцијалне имовине достигло врхунац у циклусу раста након рецесије. Према калифорнијској фирми за некретнине, Тен-Кс Гровтх, цене комерцијалних некретнина су завршиле 2018. годину за само 1% у односу на 2017. годину.
Извештај Тен-Кс примећује да коначни укупни износ за комерцијалне некретнине у 2018. години потврђује њихово виђење цена касног економског циклуса. Истраживање фирме открило је да се радна места повећавају, раст стана успорава, а тржишне каматне стопе расту
Како преноси Форбес, малопродајни сектор се показао болном тачком на ширем тржишту комерцијалне имовине, пошто су се широка затварања продавница интензивирала у 2017. години и наставила у 2018. На пример, популарни тржни центар РЕИТ Вестфиелд Цорпоратион уочио је пад цене акција 30% између средине 2016. и краја 2017. пре него што је повратио неке губитке до јануара 2018. Унибаил-Родамцо СЕ стекао је Вестфиелд за 15, 8 милијарди америчких долара, стварајући Унибаил-Родамцо-Вестфиелд (УРВ).
Већина фирми, међутим, сматра да тржиште некретнина у целини остаје здраво. ЈП Морган је у свом изгледу за комерцијалне некретнине за 2019. годину у великој мери поновио стајалиште ЦБРЕ-а рекавши да је 2018. година била девета година повећања закупа и процене комерцијалне имовине. Морган предвиђа да ће се овај темпо успорити, али да ће се наставити и да неће опазити пад после 2019. године.
Упоредите инвестиционе рачуне Име добављача Опис Откривање оглашивача × Понуде које се појављују у овој табели су од партнерстава од којих Инвестопедиа прима накнаду.