Упоредна анализа тржишта
Упоредна анализа тржишта је испитивање цена по којима су сличне некретнине у истој области недавно продате. Агенти за некретнине обављају компаративну анализу тржишта за своје клијенте како би им помогли да одреде цену која ће бити наведена приликом продаје куће или цену која ће се понудити приликом куповине куће. Како ниједна два својства нису идентична, агенти прилагођавају разлике између продатих својстава и онога који ће се ускоро купити или на листи да би одредили фер понуду или продајну цену. Компаративна анализа тржишта је у основи мање софистицирана верзија формалне, професионалне процене.
Разумевање упоредне анализе тржишта
Упоредива анализа тржишта може такође да обухвати тренутно наведене некретнине, посебно ако недавно нису продате сличне некретнине. Међутим, цијене на листи само назначују оно што се продавач нада за некретнину и не одражавају нужно оно што стварно вриједи.
Иако упоредна анализа тржишта није званична процена, агент за некретнине користи велику количину сличних пракси и метода које би процењивач користио да би постигао разумну вредност имовине. Ако је дом или имовина толико карактеристична и / или јединствена тамо где нису пронађене упоредне некретнине, власник може бити у најбољем интересу да ангажује формалног проценитеља који ће проценити некретнину.
Пример упоредне анализе тржишта
Размислите о пару који размишља о томе да направи понуду за четворособну, трособну, једно-породичну кућу од 2100 квадрата на четвртини хектара земље. Кућа се продаје на 300.000 долара. Агент за некретнине пара врши упоредну анализу тржишта и лоцира три сличне некретнине које су недавно продате у истом пододељењу:
- Први је на све начине идентичан предметној имовини осим што се налази на прометној цести; недавно је продата за 275.000 долара.
- Друга има четири спаваће собе, три купатила и налази се на четвртини хектара земље, али је 2.400 квадратних метара јер укључује и засијани тријем; продата је за 315.000 долара.
- Трећа има четири спаваће собе, налази се на четвртини хектара земље и има 2.100 квадратних метара, али има само два купатила, а обе су застареле; продата је за 265.000 долара.
Ево типичних корака које агент за некретнине може следити да би завршио компаративну анализу тржишта:
1. Оцените квалитет суседства
Први корак је процена квалитета околног окружења и постоје неки добри интернетски алати који то чине лакшим него икад.
Гоогле Стреет Виев могао би бити најбоље средство за истраживање сусједства. Ево шта тражите:
- Лепи блокови у односу на мање атрактивне блокове
- Близина погодности попут плажа, паркова, школа итд.
- Близина непријатних локација попут депонија смећа, аутопута, индустријских објеката итд.
- Значајна питања за ограничавање жалбе
Међутим, Гоогле-ове слике можда су застареле, тако да то није замена за вожњу кроз комшилук.
2. Процијените оригинални списак ако је доступан
Пажљиво прегледајте фотографије и опис да бисте проценили старост и стање куће, недавне надоградње и потенцијална питања претходне маркетиншке стратегије.
3. Проверите процене вредности имовине
Процена вредности имовине може вам помоћи да процените вероватну тржишну вредност куће вашег клијента и даје вам почетну тачку за израчунавање трошкова по квадрату имовине. Међутим, ове процене могу бити нетачне и не узимају у обзир јединствене аспекте локалног тржишта.
4. Развити прелиминарни ЦМА
Саставите грубу представу о вредности свог дома проценом продатих пописа, истеклих уноса, активних пописа и чекања на листи у области који су по карактеристикама, величини и погодностима упоредиви са вашим подацима. Упоредне особине које бисте требали уградити у свој ЦМА укључују:
- Куће које су продате или им је истекао рок трајања, су на чекању или су на попису у последњих шест месеци. Продати огласи ће вам тачно рећи какве су се сличне куће у том подручју недавно продале и ваш су основни начин да процените вредност за свој ЦМА. Истекао списак ће вам рећи да цене тржиште није вољно да поднесе. Огласи са чекањем продаје могу вам дати добру представу о томе шта се сличне куће тренутно продају. Тренутни огласи ће вам рећи каква је ваша конкуренција.
- Оцените домове са истим бројем спаваћих соба и купатила. Број спаваћих соба и купаоница у дому један је од најважнијих критеријума за вредновање куће. На пример, куће са две спаваће собе углавном су мање пожељне од кућа са три или више. Исто тако, куће са само једним купатилом или без главног купатила често имају нижу вриједност препродаје од кућа са више.
- Процијените домове на око 300 квадратних метара од вашег. Са кућом од 2.000 квадратних метара, погледајте куће које су величине од 1.700 до 2.300 квадратних метара. Генерално, више спаваћих соба изједначава вишу цену, али квадратни снимци су готово једнако важни.
- Процијените домове у истом кварту. Схватити у каквом се тачно окружењу налази дом може бити тешко ако се не ради о заједници зидова. Из тог разлога, важно је прво проценити комшилук на мрежи.
- Оцените домове у истим или сличним школским зонама. Школски окрузи су посебно важни у већим градовима, у којима постоји пуно школа у сваком округу. Куће са једне стране улице можда су у одличној школској зони, док би ученици који живе у домовима са друге стране могли матурирати у школама слабијег квалитета. Разлика коју школе чине у вредности куће може бити веома значајна.
- Процијените домове са сличном величином парцеле. Уопште, кућа на 10 хектара земљишта вредиће више од иначе упоредиве куће на само једном југу.
- Оцените домове сличних година. Потпуно нови домови обично се вреднују више од старијих, али неки старији домови, посебно антички или модерни домови средином века, због свог дизајна могу да дају премију над новом градњом.
- Оцените домове са сличним карактеристикама. На пример, ако дом има базен у приземљу или је у затвореном кварту са клупском кућом, покушајте да пронађете друге листе са сличним карактеристикама. Исто тако, ако се дом налази на обали мора, поређење са другим кућама на обали мора донеће много боље резултате од поређења са кућама неколико улица даље од воде.
5. Набавите просечну цену упоредних огласа
Узмите продајне цене упоредивих домова које сте изабрали и поделите сваки на њихов квадратни снимак да бисте израчунали цену квадратног метра за сваки упоредни дом. Затим пронађите просечну цену квадратног метра упоредних домова и помножите је са тачним квадратним записима куће коју покушавате да продате.
6. Процијените дом лично.
На основу вашег истраживања, требали бисте имати основну представу о томе колико вреди дом, тако да бисте требали бити у могућности да поставите било каква питања о вредности имовине коју власник куће има за вас. Када обилазите некретнину, узмите у обзир факторе попут: стање, допуне и надоградње, неопходне надоградње, спољашњост и уређење пејзажа и друге погодности. Комбинујте прелиминарне податке из упоредивих листа са подацима прикупљеним током посете да бисте створили свеобухватни ЦМА.